房地產市場已經由增量時代步入存量時代，隨著樓市調控升級以及信貸政策收緊，租賃市場已經迎來了其「黃金時代」，各類長租公寓品牌也如雨後春筍般湧現。

於是乎，選了10-16年，幾個有代表性的公寓，方便大家直觀的理解，畢竟很多產品除了名字，都心有靈犀的相似。

長租公寓，一般是指在租期大於1年的公寓，主要的消費人群是在城市遊走的2.4億流動人口，尤其是那近2億的單身貴族蘊藏著巨大的需求和潛力。（一線城市的單身和不婚族，看了超單身社會這本書，你就會理解他們了）

2016年，全國租賃市場規模已超1萬億元，預計2030年將達到4萬億元。長租公寓，作為租房市場重要的細分行業，通過對傳統租房進行改造升級，為年輕租客提供高質量住宿及服務。（包括把房子裝成年輕人喜歡的風格、定期提供打掃、不定期組織社交活動、24小時物業智能服務、配套健身房、書吧等等）

不只是提供房子，更是物業、配套增值服務以及整體的運營，更像是搭建了一個年輕人的社交生活圈。之前在深圳有接觸過這種創業型公司做的公寓，but市面上很多長租公寓還是只停留在----房子上面，不過也能理解，大家需求不同，maybe，很多人還是喜歡標準化、流程化的入住體驗。（PS：我是偏好類似青年旅社那種的，一個人住會無聊的發瘋那種。。。）

據不完全統計，長租公寓市場已有超過1萬家機構參與其中，其背景主要有房產中介、酒店、互聯網公寓、房地產企業四類玩家。隨之而來的還有資本的湧入：僅2012-2016年，長租公寓領域的融資事件99起，涉及金額高達68億元。各位金主爸爸也是滿滿的雄心壯志，萬科計劃在2018年達到45萬間、旭輝計劃5年內達到20萬間、佳兆業計劃3年內達到10萬間。。。

上面的圖，我列出了最近的一次融資情況，13、14年遍地開花的融資盛況沒有一一陳列，感興趣的可以自己扒，我主要想讓大家看到的是長租公寓越來越國際化的金主爸爸。

2018年1月16日自如獲40億A輪融資，騰訊、紅杉、華平領投，其中一個醒目的資方「美國泛大西洋投資集團（General Atlantic）」是全球首屈一指的私募基金。

5月10日，優客逸家獲10億人民幣C輪融資，投資方中的SIG海納亞洲是海納國際集團SIG全資子公司，是總部設於美國的大型金融服務公司；

6月6日蛋殼公寓獲7000萬美元B+輪融資，參與投資的Tiger Global Management（老虎國外）是美國基金公司，貝塔斯曼亞洲投資基金是由德國貝塔斯曼集團全資控股的常青基金；

6月12日，龍湖集團宣布將與新加坡政府投資公司（下文縮寫「GIC」）共同設立一個長租公寓投資平台，專項投資位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元，約合64億元人民幣。

7月12日，龍湖集團宣布與加拿大養老基金投資公司（CPPIB）共同設立長租公寓投資平台，投資中國一線和核心二線城市的長租公寓項目專案，雙方首期投資額共8.17億美元。這是CPPIB在中國首次涉足長租公寓領域。

國際大佬偏愛我國長租公寓的原因很簡單粗暴，單以美國為例，16年的時候，美帝的租賃市場機構滲透率就在30%以上，而當時的我們，租賃市場主要以職業二房東和個人房東為主，機構滲透率還不足2%，可能現在已經有2%了。

房子是用來住的，不是用來炒的！已經是家喻戶曉的口頭禪了，咱們買房，除了剛需一定要自住的寶寶，更多的，買房子，其實買的不是房子本身的居住屬性，而是房子帶來的增值收益，為了資產保值和賺錢。畢竟房子跑贏通脹的概率肯定是大於銀行儲蓄的。這個發達國家的有錢人也是門兒清的，但是，並沒見鋪天蓋地的買買買。

一方面，國外的房產市場趨於穩定，不像咱們這增量轉存量還有個過渡期，就像很多買房的人也會好奇，怎麼會有那麼多買房子的，買來幹嘛；

二就是在國外，尤其是美帝，直接投資房子的回報率是3.5%，而投資相關的金融產品reits，收益在8-12%都是妥妥的，這種形式，在60年代的美國就開始蓬勃發展了。

下面就要進入新的正題了，咱們來聊聊美帝的租賃市場，首先隆重的介紹一個很酷的老爺爺----Sam Zell，可以拿好小板凳聽故事了。

美帝著名的房產大亨，機智的猶太商人。1973年，受第一次石油危機的影響，美國房地產業遭遇了大衰退，新開工房屋的數量驟降51%，房地產價格全面崩盤。說人話就是，市場蕭條，好比一片綠的股市，沒有jiu cai敢當jie pan xia。然而，Sam Zell 卻開始了長達三年的一美元抄底之旅，等待經濟復甦。

1976年，美國房地產迎來了長達三年的繁榮期，被積壓已久的需求如開閘的洪水突然被釋放，新開工房屋的數量猛增近70%，房地產價格也漲至二戰以來的最高位。Sam Zell的資產暴增至30億美元，對，1976年的30億美元。墳墓舞者也是由此而來～

為什麼會把這個愛笑的大佬扯進來呢，因為他1969年創辦的EQR是美帝第一家上市的公寓型reits，促進了公寓這種商業地產的爆炸性發展，所以也會稱他為美國房產信託基金reits之父。

官方的說法，REITs（Real Estate Investment Trusts, 簡稱REITs）即房地產信託投資基金，是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金。說人話，就是給房地產賦予了更多金融屬性，投資更靈活、收益更穩定，門檻更低，人人都可以參與的理財產品，很類似基金產品。

國內也有很多類似的，舉個栗子：

2015年3月，YOU+國際青年社區就與P2P公司懶投資達成合作，以房屋租約產生的現金流為標的，將其變成若干個固定收益產品，在懶投資官網上進行投放。

相比前面的P2P平台單純融資功能，眾籌的方式不但能完成一定金額融資，對於YOU+來說，還能達到宣傳和招租的作用，這無疑降低了YOU+的拓客成本和出房周期。當然也有bug，bug就是由於眾籌平台的收益有限，對投資人木有那麼強烈的吸引力。

2015年成立的灣流國際社區，掌門人黃海濱同學，就是長江商學院的EMBA，曾任職國內頂級私募基金的總裁，感覺金融圈和地產圈闊以交叉就業了有木有。

再舉個栗子：

新派公寓在國內創新實踐了私募的公寓REITs模式，通過收購、租賃物業的組合策略，新派公寓希望以符合白領用戶個性化需求的新居住消費模式，打造出獨特的「品牌+地產+金融」的收益模式。新派公寓創始人王戈宏通過將基金化的結構實現了私募REITs的運作模式，通過32個LP(有限合伙人)買入整個物業，最終使用分股的形式將權益返還給投資人。

目前，中國版REITs的呼聲越來越強烈，相關的金融創新不斷湧現，長租公寓領域的類REITs發行實現破冰。2017年10月，新派公寓和保利地產(11.32 +0.18%,診股)兩單長租公寓類REITs相繼獲批發行。待REITs真正落地後，將迅速成為長租公寓行業的第三股重要力量。現有公寓市場的玩家中，房企將持續發力，不斷擴大運營規模搶佔市場份額；專業公寓運營商、房地產服務商和酒店集團將以專業公寓運營商的身份繼續經營，而部分基金公司、房企將轉型REITs，共同分享租賃紅利。

風風火火的長租公寓&類金融產品得已發展，也是有靠山、有背景的，而且很硬、很硬、很硬！

《國土資源「十三五」規劃綱要》早就將目標轉向存量用地再開發，房地產企業可呼應國家政策，將城市更新作為「前REITs」時代資產儲備的另一個途徑： 一方面，可以通過基金方式投資存量物業，對舊城、城中村、棚戶區進行升級改造，通過對存量商業物業再定位，重新賦能並提升其經濟與社會價值，達到REITs所需回報率；另一方面，也可以投資新區物業的有機更新，助力城市新區建設。

2017年中央經濟工作會議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度要求，加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。

2018年4月，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展租房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產證券價值評估方法等作出明確，並將在審核領域設立「綠色通道」。

當然，除了金融圈，互聯網圈子也是不遺餘力的助力長租公寓的發展。BAT的大佬們紛紛用行動為租賃市場打call～

• 百度依靠其引擎端的數據和技術優勢，涉足公寓SaaS+領域，以期將線上流量轉化到線下租賃市場。例如，百度租房與寓小二戰略合作，完成對流量入口與系統真實房源的銜接；
• 阿里則憑藉其強大的平台搭建能力和完整的金融生態鏈，入駐多項分散式長租公寓產品，希望通過公寓SaaS+流量切入市場。例如，2017年初螞蟻金服合作蘑菇夥伴搭建支付寶租房專區，芝麻評分達650以上可享受免押金等服務；
• 騰訊在深圳住房租賃平台上推出基於騰訊信用分的免押險服務，滿足騰訊信用分650分以上的租戶，即可購買信用免押險，享受免押金入住。

畢竟，房地產市場正在由增量時代步入存量時代，隨著樓市調控升級以及信貸政策收緊，租賃市場已經迎來了其「黃金時代」，長租公寓的花式表演正在上演。

剛入行學習中，期待各位大佬吐槽指正，有興趣闊以一起交流呀～ W： weidadesiyu

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