長租公寓的下一步發展，你怎麼看？
這塊未來兩個走向：
1.國家隊進場，快速收購，做整體運營，不少地方現在已經如火如荼；
2.政策放開，讓民營資本一起進場玩遊戲 ；
1的可能性還是更大些，終究還是取決國家意志的導向，因為地產在我國就是個權力的衍生品。
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多說幾句個人觀點，歡迎交流。
相較於傳統住宅項目，長租公寓屬微利行業，考驗企業管理運營能力。當前部分企業已經找到運營之道，亟需做大，但金融政策受限，還是很難盈利。現階段看長租公寓的盈利主要取決於兩個方面：
1.做大蛋糕，攤薄固定運營成本；
2.追求上市；
1和2其實也可以理解為兩個階段 。
因為之前長租公寓大量出現暴雷的問題。政策上一刀切，優質企業的融資等政策也被切斷了，REITS等金融產品現階段政策限制苛刻。
當然政策受限也不是全然壞事，畢竟也能讓一些運營能力差的企業死得更快些，優化行業的整體環境。
從來就沒有什麼長租公寓，都是二房東而已。而二房東是本來就有的產物。他們要做的就是抄作，找新點抄作提高租房價格～比如自如研究院就找了租售比和供需關係不平衡來提高房租，u加這些就以年輕人的社區作為亮點提高房租。但是依靠租金緩慢微薄的收入是滿足不了資本家的胃口的，他們會把租金資產證券化先把錢套出來。接下來就是混亂的時候～zf該為自己的不作為買單幫資本家擦屁股了。未來兩年這些長租公寓的目的就是活下去。會有很多長租公寓倒閉轉讓。我瞎猜的
合理地發展租房租賃市場，是企業、政府、租戶三方共贏的方案。企業該如何找到盈利和租金的平衡點？政府該不該進行政策調控扶持？個人住房觀念發生了何種變化？
隨著人口的持續導入，大中城市的租房市場需求開始激增，部分城市住房供應正從「重售輕租」轉向構建「租售並舉」態勢。而長租公寓，則成為新生代、特別是90後的首選。
也正是因為很多年輕人把長租公寓當作首選，因此，長租公寓市場也越來越受到投資者的青睞，包括開發商、國企以及中介等在內，都紛紛投資長租房建設和運營，從而給長租公寓市場帶來了強大活力。與此相適應，長租公寓市場魚目混珠的問題也出現了，一些並不具備條件的住房以及沒有能力運營長租公寓的企業和個人，也混入了長租公寓市場，給長租公寓市場的發展蒙上了一層陰影。
不僅如此，長租公寓租金偏高，承租者無力承受，但經營者也不盈利的三角矛盾也隨之出現。相關數據顯示，目前，在北京等一線城市，很多長租公寓的月租金都在4000—8000元之間，顯然，對於大多數剛剛參加工作不久的年輕人來說，是很難承受的。然而，如果租金不放到這個水平，對經營租房者來說，也沒有盈利。華菁證券今年6月下旬發布的長租公寓行業研究報告顯示，55%的拿房成本佔比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但經深入調研，很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經佔到了80%。也就是說，如果不提高租金，企業就會虧損。這對經營者來說，顯然也是不能接受的。
如果在租金、盈利之間找不到平衡點，長租公寓市場的發展，也是很難維持的，是不具有可持續性的。如果不發展長租公寓市場，要想改變「重售輕租」格局，構建「租售並舉」態勢，真正將租賃市場打造成房地產市場的基本板塊，切實減輕土地供應壓力，穩定房價，難度相當大。而樓市調控政策，尤其是行政調控手段，就很難退出市場，甚至會出現一松就亂、一松房價就大漲的現象。
事實上，發展住房租賃市場，尤其是增加城市的長租公寓供應，不只能夠帶來房地產市場的穩定、房價的穩定，不只是解決中低收入階層和年輕人的住房問題，對於城市管理、城市運行也具有十分重要的作用。要知道，擁堵一直是城市、特別是一、二線城市的一大難題，甚至找不到更好的解決這一難題的辦法。毫無疑問，長租公寓的發展，對於城市管理和運行是有很大的幫助的。
一方面，可以有效減輕城市管理的壓力。人多、擁擠、交通不暢，都在加重城市管理的負擔，增加城市管理的難度。因為，在很多一、二線城市，買不起高價房的人，都到郊區或城市偏遠的地方去購房了，但上班仍然在市區，如此一來，交通的壓力就大大增強，管理負擔加重。如果有長租公寓做支撐，年輕人不再需要到郊外等買房，而是可以在離上班比較近的地方租房，城市管理的壓力就會大大減輕；另一方面，可以有效降低城市運行成本。到郊外購房的人少了，擠長途公交車和地鐵的人也少了，開長距離私家車的人同樣少了，交通擁堵現象也緩解了，城市的運行成本自然也會減少。同時，投入城市運行和管理的人力、物力和財力也會隨之減少。
不僅如此，如果能夠推行「租購同權」，原本需要投入很多精力解決的子女入學、上下學接送等問題，也會隨之減少，同樣能夠減輕城市管理和運行的壓力、降低城市運行成本。這也預示著，住房租賃市場、尤其是長租公寓市場的發展，對城市管理和運營的好處也是很多的。
那麼，如何才能有效發揮好住房租賃市場的作用，讓長租公寓成為彌補房地產市場短板的重要手段呢？僅僅依靠投資者來完成任務，是很難做到的。投資者的目標是賺錢，不能賺錢的項目是不會做的。即便眼前可以少賺一點或不賺錢，也不能永遠維持這樣的狀態。
所以，就需要政府拿出更多的姿態，拿出一些實實在在的政策與措施，鼓勵和支持發展房地產租賃市場、尤其是長租公寓市場，讓租賃者有錢可賺，讓承租者減輕負擔。首先，可以在土地的供應和規費的收取方面給從事長租公寓業務的企業以一定優惠，且必須與租金掛鉤。否則，收回所有政策和優惠；其二，在辦理租賃業務中，給予一定的稅收優惠，讓從事租賃業務的企業能夠有利可圖。前提是，房租必須低於正常的市場價格；再者，對剛剛就業的大學生，如果租住長租公寓，政府及其相關職能部門可以給予一定的政策扶持，鼓勵其多租房，如按照租金一定比例補貼。且必須嚴明要求，租房者不允許水漲船高；最後，要完善住房租賃市場的各項制度，強化監管，對行為不規範、亂收租金等的行為，按相關政策予以處罰。
總之，對長租公寓來說，「平民化」是未來發展的方向，也是改變住房觀念的重要手段。而長租公寓，只有實現「平民化」，才有出路，才能讓廣大居民、特別是年輕人不再局限於購房，而是租房。
編輯於 2018-12-26繼續瀏覽內容
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名字太生僻不寫了城市更新從業者/曾經地理學科研汪謝邀
問題中這個下一步發展應該分短期和長期來看。
短期來看，長租公寓這門生意的利潤低、成本高。如果是輕資產模式的話，企業在一線城市將會逐步對城中村、舊工業區、舊宿舍樓等經過改造可以通過消防檢查的物業進行升級改造。現在一般是簽訂十年合約，十年內這種經營模式一般就不會怎麼變化了，就是改造-升租金-戶主和企業分蛋糕-原租客被迫遷走。而重資產模式的話，由於現在土地出讓金高，所以通過拿地-建房-出租這種模式的企業和項目不多，全國就這麼幾例，現金流壓力太大，只有大企業和國企承擔的來。所以現在市場上這些長租公寓公司，幾乎都採用輕資產模式，短期來看也是市場上的主導模式，弊端很多。而且很多城市以行政手段控制租金上漲，所以企業利潤率很低，現在幾乎都是為了提高市場佔有率而在擴張，而不是因為賺錢在擴張。
長期來看，長租公寓是一門可持續的生意，但要解決的問題很多。比如租房和購房是否可以享受一樣的權利，實現真正的「租售同權」。而實現這一目標的前提很有可能是租售比的提升，租金將會進一步提升，直到租房和買房平攤下來一個月成本差不多。到那個時候，長租公寓將會是一門現金流充裕、可持續性的生意，並且可以通過各種增值服務來提升物業質量和價值。但這個長期是五年十年還是二十年，很難確定，因為還涉及到我們國人的觀念，是不是可以接受這樣的租金和租房子過一輩子。
而從目前的情況來看，如果沒有政府的參與，這門生意是很難做的。舉個例子，深圳有個村叫水圍村，把很多的城中村房子改造成國際人才公寓，政府支付一半的租金，租客支付另外一半，這才使得這門生意能做下去。深圳還在建立政府主導的租房平台，希望把各種各樣來源的物業可以納入這一平台，統一租賃和管理。而且注資了人才安居集團來進行買地、建房、出租。這些手段其實看起來是為了保障性住房的建設，但實際上，公共租賃住房本身也是一種長租公寓，只是政府投入了較多，而為了保證低收入階層和人才。如果政府非常給力，把一個城市絕大部分可供租賃的物業控制住，那其實長租公寓和保障性住房也就沒那麼明顯的界限了，企業和政府（城投）合作開發就行了唄。
那如果只是企業本身的力量，要怎麼開發長租公寓呢？就要依靠reits，特別是公募reits，那就是另一碼難事了，因為國內還沒有公募reits（法律、稅收制度都不完善），私募reits大多還是為了企業開發融資。而實現公募reits，使得企業可以放心開發物業後通過公募reits上市回款，而不是自己承擔現金流的前提，同樣也是長租公寓利潤率提升。如果按照現在的利潤去做一個公募reits產品，毫無疑問，是不會有什麼人去買的。
所以下一步發展，我覺得租金上漲是必然的，政府參與是一個大概率的選項，金融手段是租金提升後企業參與開發的一種可選選項。
謝邀
問題中這個下一步發展應該分短期和長期來看。
短期來看，長租公寓這門生意的利潤低、成本高。如果是輕資產模式的話，企業在一線城市將會逐步對城中村、舊工業區、舊宿舍樓等經過改造可以通過消防檢查的物業進行升級改造。現在一般是簽訂十年合約，十年內這種經營模式一般就不會怎麼變化了，就是改造-升租金-戶主和企業分蛋糕-原租客被迫遷走。而重資產模式的話，由於現在土地出讓金高，所以通過拿地-建房-出租這種模式的企業和項目不多，全國就這麼幾例，現金流壓力太大，只有大企業和國企承擔的來。所以現在市場上這些長租公寓公司，幾乎都採用輕資產模式，短期來看也是市場上的主導模式，弊端很多。而且很多城市以行政手段控制租金上漲，所以企業利潤率很低，現在幾乎都是為了提高市場佔有率而在擴張，而不是因為賺錢在擴張。
長期來看，長租公寓是一門可持續的生意，但要解決的問題很多。比如租房和購房是否可以享受一樣的權利，實現真正的「租售同權」。而實現這一目標的前提很有可能是租售比的提升，租金將會進一步提升，直到租房和買房平攤下來一個月成本差不多。到那個時候，長租公寓將會是一門現金流充裕、可持續性的生意，並且可以通過各種增值服務來提升物業質量和價值。但這個長期是五年十年還是二十年，很難確定，因為還涉及到我們國人的觀念，是不是可以接受這樣的租金和租房子過一輩子。
而從目前的情況來看，如果沒有政府的參與，這門生意是很難做的。舉個例子，深圳有個村叫水圍村，把很多的城中村房子改造成國際人才公寓，政府支付一半的租金，租客支付另外一半，這才使得這門生意能做下去。深圳還在建立政府主導的租房平台，希望把各種各樣來源的物業可以納入這一平台，統一租賃和管理。而且注資了人才安居集團來進行買地、建房、出租。這些手段其實看起來是為了保障性住房的建設，但實際上，公共租賃住房本身也是一種長租公寓，只是政府投入了較多，而為了保證低收入階層和人才。如果政府非常給力，把一個城市絕大部分可供租賃的物業控制住，那其實長租公寓和保障性住房也就沒那麼明顯的界限了，企業和政府（城投）合作開發就行了唄。
那如果只是企業本身的力量，要怎麼開發長租公寓呢？就要依靠reits，特別是公募reits，那就是另一碼難事了，因為國內還沒有公募reits（法律、稅收制度都不完善），私募reits大多還是為了企業開發融資。而實現公募reits，使得企業可以放心開發物業後通過公募reits上市回款，而不是自己承擔現金流的前提，同樣也是長租公寓利潤率提升。如果按照現在的利潤去做一個公募reits產品，毫無疑問，是不會有什麼人去買的。
所以下一步發展，我覺得租金上漲是必然的，政府參與是一個大概率的選項，金融手段是租金提升後企業參與開發的一種可選選項。
自2017年開始，我國住房租賃政策的春風開始吹起，租賃行業已經成為政策和資金流入的風口，國務院辦公廳以及住建部、財政部、人民銀行等多部委相繼出台了多項政策積極推動住房租賃市場發展，國家也相繼出台了以租代售、租購同權、允許集體產權、商業產權用地做長租公寓、開展若干城市租房試點等一系列利好政策，共同大力推進住房租賃發展。
在十九大報告中也明確堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，要建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，因此從2017年開始，也有越來越多的投資者將目光放在了長租公寓行業。
長租公寓項目一般通過租賃的方式將整棟物業或者整層物業包租下來，再進行改造，然後分成單間出租給租客。投資規模根據體量和產品定位不同從三百萬到一兩千萬不等，投資回收周期4~6年，年回報率(IRR)在18~30%不等，項目整體周期10年左右。
伴隨股市低迷，銀行理財收益率持續下滑，越來越多的投資者們也在積極尋找新的投資標的，綜合考慮到風險性和收益率兩大因素，長租行業無疑是投資首選。
作為投資標的，長租公寓項目具有以下特點：
1、收益穩定：面向居住的剛性需求，收入和支出由租約合同保障，租金隨行就市抗通脹
2、標的清晰：項目可隨時線下參觀，真實情況易掌握
3、政策利好：政府大力支持長租公寓行業發展
但就目前而言，長租公寓運營仍存在部分問題。一是投資後管理成本高，項目透明度不足，投資方對項目具體情況不掌握；再者是投資方與運營方存在利益衝突，費用控制和經營效率之間存在矛盾統一，投管雙方相愛相殺；最後是資產缺少流動性。資金密集，投?回收周期長，退出不暢。
公寓運營機構正在輕資產化追求託管規模和估值，專業的重資產運營機構較少。公寓運營機構缺少與金融機構高效協作的基因和組織結構，專業資管具備價值。因此需要以穩健的資產收益為基礎募集債務及權益資金，並通過創新資產證券化工具實現退出，提前實現收益。
總而言之，租賃行業是資金密集型行業，金融是發展的核心資源。
雖然長租公寓是一個萬億級的市場，但由於缺少市場監管，加上項目的風險規避措施不夠完善，近些年長租公寓也出現過很多各種類型的暴雷事件，導致了社會公信力的喪失。目前個人比較看好的長租公寓投融資平台為「安居投」。做公寓老闆，享行業紅利，在項目的風險規避方面，安居投一般會將項目關聯公司股東股權的100%質押給第三方公司機構，保證項目公司這邊不會出現集資暴雷的情況，再由安居投獨有的科技監管平台對資金用途及收租情況進行全程監管，保證資金流向、分紅及回購款來源；最後就是選擇相應的公寓運營商對收益權受讓方未來收益及回購進行擔保，項目所在地公司承擔差額補足義務。這樣就能最大程度地保證投資人的收益。
總的來說，在國家大力支持租賃行業發展的背景下，長租公寓算是一個潛力巨大的市場，但目前的長租公寓市場仍然存在監管不合理、運營不規範等問題，在國家和大型企業的干預下，未來的長租公寓發展必定會朝著制度化、精細化方向發展，也逐漸會有越來越多的人參與其中。
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