2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公佈了，兩萬多字寫了很多，已經儘可能的將這個區域的藍圖和未來展現在我們面前

這個規劃的能級實在太大了，相當於宣佈把國家的各種資源，直接投入到了粵港澳大灣區中

最近跟我諮詢粵港澳大灣區的朋友也突然變多了很多，真正讓我感到好奇的是，有好幾個朋友都在深圳買了房

趁着空閒，我也跟他們聊了聊他們購買深圳的原因，感覺還挺有代表性的，拿出來跟大家分享下

01

A、老李，北京人，地產大V，39歲

老李，以前在某地產公司的營銷總，前期一直都在深圳工作，後來因爲家庭的原因，回了北京，前面幾年趁着公衆號比較熱，也開了個，指導大家買房，全平臺的粉絲數量差不多有十五萬左右

作爲地產大V，老李有一條非常重要的投資邏輯

就是在資金狀況允許的情況下，堅持購買一線城市的核心地段

因爲在這些地段中資產是最能穿越價格週期的，因爲整個人口啊，購買力擺在那

後來粵港澳大灣區的規劃出臺了，職業的敏感性告訴老李，深圳的春天來了

他說了一句話，給我的印象特別深刻，深圳的活力，是超出我們想象的

作爲地產大V，他非常關注兩個基本面，一個是城市的經濟活力，另一個就是吸引人才的能力

深圳是民營上市企業中最多的城市，整體的經濟創新能力非常強，騰訊、華爲、華大基因、大疆、萬科~~中國最偉大的民營企業，幾乎全部誕生於深圳

數據來源：中國基金報

2017年，深圳擁有350家上市公司，遠超上海的379家上市公司的總市值，位居全國第二，騰訊一家的總市值超過上海前12家上市公司的市值總和

房產投資，最看重的就是是否有很好的就業機會，在深圳考察一段時間後，他說沒看到有比深圳更有活力的地方了，所以就毫不猶豫的在那邊置業了

B、張先生，上海人，某機械公司總經理，45歲

張先生一直在內地做生意，因爲做生意跑深圳的次數也越來越多，跟深圳的聯繫也變的越來越緊密

張先生說，剛開始對深圳其實是沒什麼感覺的，但隨着粵港澳大灣區規劃出臺，周邊朋友談論的人也越來越多，有好幾個朋友甚至直接在深圳落了戶

因爲有大量優質企業的存在，越來越多的年輕人也從全國各地洶涌而來，而對比北京和上海的舉措，深圳對於人才的態度簡直友好的不可思議，不僅落戶方便，而且還給補貼

深圳友好的落戶制度沉澱了大量的購買力，人才的迅猛增加，更是城市房價的穩定劑

數據來源：百度《中國城市研究報告》

受到朋友影響，他就很心動，又因爲是上海戶口沒有購房資格，所以張先生就直接把購房目標鎖定在了非限購豪宅

他的另一個判斷是，深圳核心地段比如深圳灣，每年賣的新項目也就3-4個，整體供應量是很少的，沒有購房名額的深圳人，全國要買入深圳房產的，只能買公寓或商辦物業，非住宅產品就是稀缺資產

隨着深圳樓市的進一步升溫，有多年房產投資經驗的張先生判斷，不能拖了，否則將延誤戰機，於是買入非限購豪宅瑧灣匯

C、文茜，深圳人，世界500強公關總監，33歲

85後的文茜是深圳土著，從小家庭條件就還不錯，上的都是國際學校，因此整個教育就很西化

說起買深圳灣的理由，她說她現在住的小區，因爲是十年前建的，因此整個小區內其實是沒有健身房或是咖啡店的，跟朋友相聚還需要另外找地方，非常的不方便

同時，因爲自己比較喜歡出去旅遊、度假什麼的，所以對於交通的要求是比較高的

她最後的選擇是深圳灣的瑧灣匯的這個項目，之所以選擇這個項目，是因爲在項目的地下連通3條地鐵線路，直接連接高鐵與機場

這就意味着業主不僅能享受項目本身的高端綜合體商業配套，而且能自然而然地高效率的解決通勤的問題，用最高的效率對接香港、廣州、上海等最核心的城市資源

02

可能很多人會問，爲什麼他們會不約而同的選擇深圳這樣的一線城市

在“房住不炒”的大背景下，對於購房客來說，選擇城市就變得特別的重要的，意味着你要至少持有3-5年才能享受房產帶給你的增值紅利

而目前的環境，特別是一些一二線城市放開落戶條件後，整個資源正在越來越向優質的城市聚集，處於一線地位的北上廣深顯然會越來越受到來自全國的各種關注

當然，隨着城市化的繼續深入推進，整個一線城市核心區域的供應量其實真的是越來越少了，由於土地的稀缺性，核心版塊的價值在未來將變得越來越珍貴

北京和上海的話因爲開發時間比較早，在覈心區域的優質供應其實真的幾乎是沒有了，目前整體的供應量基本都集中於郊區，配套還有待完善，價值的兌付還需要比較長的時間

最重要的是，北京和上海不管是落戶還是限購政策，都是極其嚴厲的，閘門開的口其實是很小的

而廣州珠江新城經過前期的消化，目前市場上其實是沒有新的供應量出現的，因此對於想要購買一線城市核心區域的客戶而言，除了深圳以外，選擇的餘地其實並不多

隨着粵港澳大灣區規劃的落地，深圳作爲“核心城市”正在成爲真正意義上的一級

2018年，深圳的整體的GDP已經超越了香港，與此同時，如果從單位土地產出的GDP看，深圳的土地創造的價值其實是最高的

數據來源：公衆號“中國城市中心”

不僅如此，由於開放的落戶政策和豐富的產業結構，深圳在2018年人口淨增了近50萬人，是“搶人大戰”中最大勝利者

數據來源：公衆號“國民經略”

深圳，正慢慢崛起成爲一線城市中最受矚目的“網紅”城市，不管是整體的基本面還是對人才的吸引程度，都是最好的

當然，在深圳內部，能級差也是不同的

通過深圳樓市價格的熱力圖，我們能清晰的感知這種能級的分佈

 數據來源：深圳房多多

從最圓心的10萬+級別的，到最外環的均價4萬以下，大致就勾勒出了深圳這樣一個階梯遞減擴散的趨勢

代表最高能級的深圳灣二手房已經賣到了每平米15萬左右，而個別新盤尾盤已經賣到了每平米18萬至25萬

房價的高低其實可以反映出一個區域資源聚集的密集程度，從這個層面看，深圳灣其實就是囊括了深圳最核心的“資源池”

當然，深圳灣房價能級如此高的原因最核心的還是在於不可替代的區位

深圳灣面朝大海，東面就是深圳灣口岸，與香港隔海相望，南面可到達海上世界，北面是海岸城

不僅如此，在深圳灣長達16.2公里的濱海休閒帶上，沿線共分佈22個主題公園，讓每個人在得到城市繁華之餘，也同步可以享受到休閒娛樂

當然，這些都還不夠

03

爲了最大程度的給深圳灣賦能，深圳也一直在進行方案的調整規劃

最後把焦點都放在了深圳灣超級總部基地，對這塊區域整體的定位是全球經濟產業鏈條中最終級地位的典型代表，是未來深圳發展成爲世界城市的一個功能中心

一個片區能夠被定義爲超級總部基地這本來是一件蠻誇張的事情，但是從整個規劃邏輯你會發現，本質上片區就是衝着超級而去的

深圳將自己所能達到最高度，直接給了深圳灣超級總部

這裏被賦予5大超級規劃：超級樞紐、超級區位環境、超級規劃標準、超級城市形象、超級經濟功能

所以當我看到整個深圳灣超級總部基地的規劃方案的時候，我的直覺就是：

深圳灣超總本質上就代表了深圳灣本身

後期區域內將規劃建設超600米高層和超500米高層各一座，超400米高層2座

這樣的超高城市羣且因爲臨海，天然的成爲深圳的第一張城市名片，這樣的天際線也將成爲深圳對外溝通的重要窗口

從企業能級看，深圳灣超總基地要求入駐的企業必須是世界500強或是中國前200強

同時深圳灣超總基地的地塊出讓要求極其嚴苛，均要求企業自持

自2013年深鐵萬科紅樹灣地塊出讓起，目前超總灣共出讓11宗地塊，出讓土地約31萬㎡，出讓建築面積240萬㎡，吸引如中信、招行、萬科、恆大、恆力等世界500強和產業鏈最頂端的企業總部爭先進駐

而2017年可以說是超總價值高速迸發的一年，全年累計出讓7宗地塊，可售部分僅30%，更多的是要求進駐企業自持10-15年甚至不可售，在如此嚴苛的要求下，超總地塊的出讓從未流拍，超總的價值不言而喻

各領域最優質企業資源的高度集中，才能帶來效率上質的躍升。未來的深圳超級總部基地經濟能級的蝴蝶效應將得到充分的放大

同時根據前期政府規劃，深圳灣超級總部基地規劃有國際一線金融體量，這裏的金融體量將相當於1個上海陸家嘴，1/2個紐約華爾街，1/3個倫敦金融城

這裏，就是深圳經濟的天花板，這樣的高度，哪怕是放在世界舞臺的聚光燈下，也是獨一無二的

04

作爲深圳最後一塊集中開發的海景淨地，未來的萬科不僅會把總部搬過來，還聯手深圳地鐵在深圳灣超級總部基地打造了首個項目——瑧灣匯，這是萬科瑧·高端產品系裏面最高端的項目

這裏有2號線、9號線、11號線3條地鐵匯聚，可以讓區域內客戶以最便捷的方式到達各核心樞紐，比如蛇口港與太子灣郵輪母港、亞洲最大地下火車站及高鐵樞紐福田站以及寶安國際機場等

換句換說，整個瑧灣匯的通達性放眼全國甚至全世界，都是少有的，幾乎代表了深圳所有的心力

同時，區域內配套成熟，生活也是非常便利，深圳的老牌豪宅，中信紅樹灣項目和紅樹西岸都坐落在瑧灣匯附近，目前這些項目的價格基本都在12-14萬+/平米。

也正是因爲項目的價格高點足夠，地段價值也比較核心，同時板塊內住宅供應量幾乎沒有，所以整個板塊就顯得特別的稀缺

該板塊聚集了整個深圳最高淨值的人羣，大部分業主都是中國頂級企業家，在這個最核心的版塊內形成了最高端的價值圈層

這就意味着項目對區域的投入除了硬件打造，後期交付的更多的是一種客戶圈層和身份的象徵

整個超總450-550萬m²規模的區域，目前唯一在售的僅有瑧灣匯

也正因爲項目的稀缺性，因此項目持續熱銷，3月銷售12億元，4月銷售15億元，目前整個GH座已經售罄

目前項目僅餘最後13套85m²小戶型稀缺總部資產，項目後期還規劃有少量的商鋪和超總會館，而超總會館，在片區內都沒有同類新房產品，相似的二手房都在6000萬以上

隨着後期整個區域內總部經濟的正式運行，高素質的人才的持續流入，瑧灣匯將因爲稀缺性最大程度的享受龐大的人口紅利帶來的不斷增值

感謝深圳地鐵和萬科對區域的開發，未來雙品牌驅動，與這片熱土共進退，整體產品一定會實現自己的品牌溢價

05

在接下來的很長一段時間，城市之間的競爭最核心的還是城市羣之間的競爭

而粵港澳大灣區由於巨大的經濟活力和最友好的人才政策，目前正慢慢形成對全國人才的虹吸效應

作爲粵港澳大灣區的核心城市，目前深圳良好的營商環境、人才政策、科創基礎等對人才充滿了吸引力，很多人來到深圳，實地體驗後，更是愛上了這座城市，一些高端客戶更是不遺餘力的搶佔着深圳最後的核心資產

爲什麼瑧灣匯自開盤以來就一直熱銷，從本質看，這裏或許代表着深圳所能達到的最高能級

以上爲正文，來自盧俊

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