2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布了，两万多字写了很多，已经尽可能的将这个区域的蓝图和未来展现在我们面前

这个规划的能级实在太大了，相当于宣布把国家的各种资源，直接投入到了粤港澳大湾区中

最近跟我咨询粤港澳大湾区的朋友也突然变多了很多，真正让我感到好奇的是，有好几个朋友都在深圳买了房

趁着空闲，我也跟他们聊了聊他们购买深圳的原因，感觉还挺有代表性的，拿出来跟大家分享下

01

A、老李，北京人，地产大V，39岁

老李，以前在某地产公司的营销总，前期一直都在深圳工作，后来因为家庭的原因，回了北京，前面几年趁着公众号比较热，也开了个，指导大家买房，全平台的粉丝数量差不多有十五万左右

作为地产大V，老李有一条非常重要的投资逻辑

就是在资金状况允许的情况下，坚持购买一线城市的核心地段

因为在这些地段中资产是最能穿越价格周期的，因为整个人口啊，购买力摆在那

后来粤港澳大湾区的规划出台了，职业的敏感性告诉老李，深圳的春天来了

他说了一句话，给我的印象特别深刻，深圳的活力，是超出我们想象的

作为地产大V，他非常关注两个基本面，一个是城市的经济活力，另一个就是吸引人才的能力

深圳是民营上市企业中最多的城市，整体的经济创新能力非常强，腾讯、华为、华大基因、大疆、万科~~中国最伟大的民营企业，几乎全部诞生于深圳

数据来源：中国基金报

2017年，深圳拥有350家上市公司，远超上海的379家上市公司的总市值，位居全国第二，腾讯一家的总市值超过上海前12家上市公司的市值总和

房产投资，最看重的就是是否有很好的就业机会，在深圳考察一段时间后，他说没看到有比深圳更有活力的地方了，所以就毫不犹豫的在那边置业了

B、张先生，上海人，某机械公司总经理，45岁

张先生一直在内地做生意，因为做生意跑深圳的次数也越来越多，跟深圳的联系也变的越来越紧密

张先生说，刚开始对深圳其实是没什么感觉的，但随着粤港澳大湾区规划出台，周边朋友谈论的人也越来越多，有好几个朋友甚至直接在深圳落了户

因为有大量优质企业的存在，越来越多的年轻人也从全国各地汹涌而来，而对比北京和上海的举措，深圳对于人才的态度简直友好的不可思议，不仅落户方便，而且还给补贴

深圳友好的落户制度沉淀了大量的购买力，人才的迅猛增加，更是城市房价的稳定剂

数据来源：百度《中国城市研究报告》

受到朋友影响，他就很心动，又因为是上海户口没有购房资格，所以张先生就直接把购房目标锁定在了非限购豪宅

他的另一个判断是，深圳核心地段比如深圳湾，每年卖的新项目也就3-4个，整体供应量是很少的，没有购房名额的深圳人，全国要买入深圳房产的，只能买公寓或商办物业，非住宅产品就是稀缺资产

随着深圳楼市的进一步升温，有多年房产投资经验的张先生判断，不能拖了，否则将延误战机，于是买入非限购豪宅瑧湾汇

C、文茜，深圳人，世界500强公关总监，33岁

85后的文茜是深圳土著，从小家庭条件就还不错，上的都是国际学校，因此整个教育就很西化

说起买深圳湾的理由，她说她现在住的小区，因为是十年前建的，因此整个小区内其实是没有健身房或是咖啡店的，跟朋友相聚还需要另外找地方，非常的不方便

同时，因为自己比较喜欢出去旅游、度假什么的，所以对于交通的要求是比较高的

她最后的选择是深圳湾的瑧湾汇的这个项目，之所以选择这个项目，是因为在项目的地下连通3条地铁线路，直接连接高铁与机场

这就意味着业主不仅能享受项目本身的高端综合体商业配套，而且能自然而然地高效率的解决通勤的问题，用最高的效率对接香港、广州、上海等最核心的城市资源

02

可能很多人会问，为什么他们会不约而同的选择深圳这样的一线城市

在“房住不炒”的大背景下，对于购房客来说，选择城市就变得特别的重要的，意味着你要至少持有3-5年才能享受房产带给你的增值红利

而目前的环境，特别是一些一二线城市放开落户条件后，整个资源正在越来越向优质的城市聚集，处于一线地位的北上广深显然会越来越受到来自全国的各种关注

当然，随着城市化的继续深入推进，整个一线城市核心区域的供应量其实真的是越来越少了，由于土地的稀缺性，核心版块的价值在未来将变得越来越珍贵

北京和上海的话因为开发时间比较早，在核心区域的优质供应其实真的几乎是没有了，目前整体的供应量基本都集中于郊区，配套还有待完善，价值的兑付还需要比较长的时间

最重要的是，北京和上海不管是落户还是限购政策，都是极其严厉的，闸门开的口其实是很小的

而广州珠江新城经过前期的消化，目前市场上其实是没有新的供应量出现的，因此对于想要购买一线城市核心区域的客户而言，除了深圳以外，选择的余地其实并不多

随着粤港澳大湾区规划的落地，深圳作为“核心城市”正在成为真正意义上的一级

2018年，深圳的整体的GDP已经超越了香港，与此同时，如果从单位土地产出的GDP看，深圳的土地创造的价值其实是最高的

数据来源：公众号“中国城市中心”

不仅如此，由于开放的落户政策和丰富的产业结构，深圳在2018年人口净增了近50万人，是“抢人大战”中最大胜利者

数据来源：公众号“国民经略”

深圳，正慢慢崛起成为一线城市中最受瞩目的“网红”城市，不管是整体的基本面还是对人才的吸引程度，都是最好的

当然，在深圳内部，能级差也是不同的

通过深圳楼市价格的热力图，我们能清晰的感知这种能级的分布

 数据来源：深圳房多多

从最圆心的10万+级别的，到最外环的均价4万以下，大致就勾勒出了深圳这样一个阶梯递减扩散的趋势

代表最高能级的深圳湾二手房已经卖到了每平米15万左右，而个别新盘尾盘已经卖到了每平米18万至25万

房价的高低其实可以反映出一个区域资源聚集的密集程度，从这个层面看，深圳湾其实就是囊括了深圳最核心的“资源池”

当然，深圳湾房价能级如此高的原因最核心的还是在于不可替代的区位

深圳湾面朝大海，东面就是深圳湾口岸，与香港隔海相望，南面可到达海上世界，北面是海岸城

不仅如此，在深圳湾长达16.2公里的滨海休闲带上，沿线共分布22个主题公园，让每个人在得到城市繁华之余，也同步可以享受到休闲娱乐

当然，这些都还不够

03

为了最大程度的给深圳湾赋能，深圳也一直在进行方案的调整规划

最后把焦点都放在了深圳湾超级总部基地，对这块区域整体的定位是全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心

一个片区能够被定义为超级总部基地这本来是一件蛮夸张的事情，但是从整个规划逻辑你会发现，本质上片区就是冲着超级而去的

深圳将自己所能达到最高度，直接给了深圳湾超级总部

这里被赋予5大超级规划：超级枢纽、超级区位环境、超级规划标准、超级城市形象、超级经济功能

所以当我看到整个深圳湾超级总部基地的规划方案的时候，我的直觉就是：

深圳湾超总本质上就代表了深圳湾本身

后期区域内将规划建设超600米高层和超500米高层各一座，超400米高层2座

这样的超高城市群且因为临海，天然的成为深圳的第一张城市名片，这样的天际线也将成为深圳对外沟通的重要窗口

从企业能级看，深圳湾超总基地要求入驻的企业必须是世界500强或是中国前200强

同时深圳湾超总基地的地块出让要求极其严苛，均要求企业自持

自2013年深铁万科红树湾地块出让起，目前超总湾共出让11宗地块，出让土地约31万㎡，出让建筑面积240万㎡，吸引如中信、招行、万科、恒大、恒力等世界500强和产业链最顶端的企业总部争先进驻

而2017年可以说是超总价值高速迸发的一年，全年累计出让7宗地块，可售部分仅30%，更多的是要求进驻企业自持10-15年甚至不可售，在如此严苛的要求下，超总地块的出让从未流拍，超总的价值不言而喻

各领域最优质企业资源的高度集中，才能带来效率上质的跃升。未来的深圳超级总部基地经济能级的蝴蝶效应将得到充分的放大

同时根据前期政府规划，深圳湾超级总部基地规划有国际一线金融体量，这里的金融体量将相当于1个上海陆家嘴，1/2个纽约华尔街，1/3个伦敦金融城

这里，就是深圳经济的天花板，这样的高度，哪怕是放在世界舞台的聚光灯下，也是独一无二的

04

作为深圳最后一块集中开发的海景净地，未来的万科不仅会把总部搬过来，还联手深圳地铁在深圳湾超级总部基地打造了首个项目——瑧湾汇，这是万科瑧·高端产品系里面最高端的项目

这里有2号线、9号线、11号线3条地铁汇聚，可以让区域内客户以最便捷的方式到达各核心枢纽，比如蛇口港与太子湾邮轮母港、亚洲最大地下火车站及高铁枢纽福田站以及宝安国际机场等

换句换说，整个瑧湾汇的通达性放眼全国甚至全世界，都是少有的，几乎代表了深圳所有的心力

同时，区域内配套成熟，生活也是非常便利，深圳的老牌豪宅，中信红树湾项目和红树西岸都坐落在瑧湾汇附近，目前这些项目的价格基本都在12-14万+/平米。

也正是因为项目的价格高点足够，地段价值也比较核心，同时板块内住宅供应量几乎没有，所以整个板块就显得特别的稀缺

该板块聚集了整个深圳最高净值的人群，大部分业主都是中国顶级企业家，在这个最核心的版块内形成了最高端的价值圈层

这就意味着项目对区域的投入除了硬件打造，后期交付的更多的是一种客户圈层和身份的象征

整个超总450-550万m²规模的区域，目前唯一在售的仅有瑧湾汇

也正因为项目的稀缺性，因此项目持续热销，3月销售12亿元，4月销售15亿元，目前整个GH座已经售罄

目前项目仅余最后13套85m²小户型稀缺总部资产，项目后期还规划有少量的商铺和超总会馆，而超总会馆，在片区内都没有同类新房产品，相似的二手房都在6000万以上

随着后期整个区域内总部经济的正式运行，高素质的人才的持续流入，瑧湾汇将因为稀缺性最大程度的享受庞大的人口红利带来的不断增值

感谢深圳地铁和万科对区域的开发，未来双品牌驱动，与这片热土共进退，整体产品一定会实现自己的品牌溢价

05

在接下来的很长一段时间，城市之间的竞争最核心的还是城市群之间的竞争

而粤港澳大湾区由于巨大的经济活力和最友好的人才政策，目前正慢慢形成对全国人才的虹吸效应

作为粤港澳大湾区的核心城市，目前深圳良好的营商环境、人才政策、科创基础等对人才充满了吸引力，很多人来到深圳，实地体验后，更是爱上了这座城市，一些高端客户更是不遗余力的抢占着深圳最后的核心资产

为什么瑧湾汇自开盘以来就一直热销，从本质看，这里或许代表着深圳所能达到的最高能级

以上为正文，来自卢俊

如果你有二手房要卖，可点击  二手帮卖

如果有购房、投资相关的问题点击  专家问答

想看严选好盘测评，也可以看看楼盘测评

听听真叫卢俊今天说了楼市哪些信息楼市天天说

推荐阅读

上海入门总价范围内最值得看的十大楼盘测评榜单

大家都在看

▼

感谢阅读，码字不易，顺手点个“在看”吧👇