港交所同日兩家地產公司上市進程失效：奧山控股、萬創國際

據IPO早知道消息，奧山控股有限公司（下稱“奧山控股”）、萬創國際有限公司（下稱“萬創國際”）向港交所遞交的招股書已於昨日顯示“失效”。因此，兩家房企若要繼續上市，需重新提交招股書。

來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考

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奧山控股創立於1997年，是一家集地產、商業、冰雪三大產業於一體的多元化企業。

2019年3月19日，“2019中國房地產百強企業研究成果發佈會暨第十六屆中國房地產百強企業家峯會”在北京隆重舉辦，奧山控股連續7年蟬聯“中國房地產百強企業”稱號，並榮獲“2019中國特色地產運營優秀企業——冰雪運動”。

早期，奧山以住宅開發爲主，成功打造了多個住宅項目；2011年-2016年，奧山開始逐漸轉變開發模式，陸續開發了150萬方武漢奧山世紀城、60萬方恩施奧山世紀城等多個商業綜合體標杆項目。

自2017年以來，奧山控股實施“冰雪+住宅”雙輪驅動發展戰略，以“冰雪運動+娛樂休閒”爲主導功能，打造了冰雪小鎮、冰雪綜合體、冰雪MALL三大冰雪主題產品線。2018年，“經開奧山國際冰雪運動旅遊小鎮”成功入選《2018年全國優選體育產業項目名錄》，建成後將成爲國家AAAA級旅遊景區和武漢2022年北京冬奧會培訓基地。

根據招股說明書，截至2017年12月31日止3個年度以及2018年前半年，集團收入分別約爲人民幣18.53億元、13.12億元、15.51億元及2.65億元，毛利分別爲人民幣約4.39億元、3.55億元、6.63億元、4843.7萬元；淨利潤分別爲人民幣約7059.2萬元、4604.6萬元、1.95億元、-9582.6萬元。

奧山控股的營業收入近三年增長停滯，毛利率隨着項目結算的週期呈現劇烈的波動，因此利潤也呈現劇烈的波動。

奧山控股的融資利率一直比較高，目前大型民營房企的平均融資成本在7%以下，而國營房企則在5%以下。奧山控股的在2015年和2016年的融資成本都在10%以上，2017年有所下降，但是2017年奧山控股大幅增加非銀行借款，財務槓桿較2016年大幅提升。

萬創國際是一家總部設於安徽省的物業開發商，主要專注於住宅物業的開發及銷售。在項目完成後，公司爲了資本增值及租金收入，在住宅項目當中選擇性地保留了若干自主開發商業物業的擁有權。

自2010年起，萬創國際就專注於名爲“泉山湖項目”的大型綜合住宅項目的開發和銷售，在安徽省淮南市建立龐大的市場份額。根據第一太平戴維斯報告，在2015年至2018年前6個月期間，按已出售/已預售建築面積計，泉山湖項目爲安徽省淮南市最大的住宅項目。

根據招股書，2015年、2016年、2017年萬創國際分別實現收益4.24億元、7.81億元以及6.29億元。截止2017年9月30日，實現收益2.89億元；截止2018年9月30日，實現收益7.57億元。2015年、2016年、2017年的淨利潤分別爲0.56億元、0.54億元以及0.83億元。截止2017年9月30日，實現淨利潤0.32億元；截止2018年9月30日，實現淨利潤1.35億元。

財務比率方面，萬創國際的毛利率在房地產行業中處於較高水平。2015年-2017年，其毛利率分別爲37.9%、17.8%、25.5%；2018年前9個月毛利率爲34.7%，同比增長36%。同期，房地產龍頭企業萬科的毛利率爲27.8%。

此外，房地產作爲資金密集型行業，企業的負債水平一直是外界關注的重點。2015年-2017年，萬創國際的資本負債率分別爲608.5%、716.8%、1218%，負債率快速上升，主要是因爲記息其他借款的增長，即來自獨立第三方華融資產的外部融資。2018年前9個月，萬創國際的資本負債率的大幅下降到418.9%，則主要是總權益的增加。

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