·关注秦朔朋友圈ID：qspyq2015·

这是秦朔朋友圈的第2558篇原创首发文章

把房地产行业称作一个江湖，并不为过。江湖要生存，就得抱团，要抱团就会产生“帮派”。

古时“帮派”不似近代青帮、红帮这类的黑社会，那时大家出来混江湖，是讲文明、讲道德的，拜个师，学好艺，出了门，各自混，不欺师灭祖，不坑蒙拐骗就行了。

现今地产“江湖”虽大，“豪强”虽多，但真正有全国影响力的流派并不多。此前也有媒体总结过地产门派，无非借江湖门派的名头给几个当红开发商戴个帽子，如隔靴搔痒，权当外行人看个热闹。

要论江湖，最好还是江湖中人来论。江湖中人坐而论道，也权当笑谈。

地产江湖林林总总，但说起来，有全国影响力的派系无非以下几个。

央企派

央企派乃老牌江湖派系，多源于84、92年的体制扶持。相当于武林里的“少林派”。少林武学正宗，既重内功修为，也擅外家招式。其正派庄严，行走江湖，不管地方府衙，江湖派系，三教九流，都得给足面子。

央企派系缘起体制，比如保利是搞军工的，中海的大哥是中国建筑，华润更是自带光环。对于央企派，江湖大佬，地方豪强，无不得敬畏三分。好在“长子们”也争气，除去血统纯正，也内外兼修，练得一身功夫，所作所为多属江湖楷模。

特点：血统，气势，实力，人品。

缺点：气势。也因了这气势，央企派有时不免有些气势凌人。

央企派成员并不多，除去保利、中海、华润三巨头，还有招商、华侨城、中粮、五矿、港中旅、葛洲坝、中铁等数十家，凭借居高临下的气势和资源，无不如鱼得水，实为江湖第一大派系。

华南派

华南派是老牌江湖派系。中国内地房地产最初学习的是中国台湾和中国香港，又源于南方蓬勃的市场经济，华南派遂扛起了中国房地产市场化大旗。

华南派在江湖的地位，堪比武当。

要知道少林虽是第一门派，但门槛高，练功苦，身为和尚还得重视社会形象，缺少借鉴意义。武当开山祖师张真人就从平常入手，强调强筋骨、运气功，讲究实用，并在实践基础上大胆创新，推出更符合广大江湖人士乃至平民百姓修炼的太极系列功夫。

从此武当蓬勃发展，不但延展出王屋山邋遢派（真的有这么个派）、三丰派、蓬莱派等十几个派系，更搞出了太极拳、八卦掌、太极剑等民间流派，以至于千年以后，在广场舞派尚未兴起之前，广大小公园、小广场、小河边还由众多练太极、八卦、气功的徒子徒孙占据，可见武当派群众基础之广泛。

南方派系正是这样一支队伍，重市场，讲实用，并在实用基础上积极创新。譬如“大宗师”万科，一直以来就是江湖第一人，影响深远。其高谈文化又讲究实用，既遵循规矩又力主创新，一招一式，蕴含着丰富底蕴，又利于教授、推广，颇具张真人之风。

张真人以降，又有碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展此“华南五虎”，及佳兆业、合景泰富、奥园、时代等一大批新晋高手。华南派系内力绵长、基础雄厚、人多势众，敢与少林争雌雄。

特点：讲究实用，贴近市场，勇于创新，群众基础广泛。

缺点：跟随市场，有时短视、功利。

随着江湖日益壮大，竞争也愈发惨烈。有道是，欲统江湖，必练神功，欲练神功，必先自宫。

华南派系的新当家碧桂园、恒大，一统江湖的信念之强，战术打法之极致，令人侧目。

市场讲究实用，那就实用到底，诸人干脆放弃一线，布局二三四线城市，推行高杠杆、高周转，大量囤地，快速开工建设，大幅缩短开发流程，迅速回笼资金，把“快”玩到极致，成功把张真人挤落马下。

但一统江湖不是靠大，更得靠德，要知道房子不只是砖瓦，也是责任，更承载着生活、情感、文明。

“希望社会因我们的存在变得更美好”？新一代当家人唯有超越自我才能继续受人尊敬。

京城派

京城派是又一大老牌派系，只是有些没落，地位、风格、现状颇似崆峒。

不似香港电影《倚天屠龙记》中瞎编的猥琐流，崆峒派始创于唐代，是中国五大武术流派之一，只是到了现代，已渐渐脱离大众视野。

崆峒派讲究文化内涵，包容儒、释、道文化精髓，又“传承了东方神秘文明的灵魂”，套路多样，诡秘神奇，具有很强的实用性和观赏性。例如其看家功夫“花架门”，就是创始人吸收了敦煌舞蹈创立而成。

八年前笔者曾因为京城的文化、艺术氛围，跑去京城工作过一年余，深感南北差别之大，壁垒之深。

流派往往源于地缘，京城派就带着浓浓的皇城根味道，其讲文化、政治，谈格局，擅长拿地、讲故事，讲究大手笔规划。其代表包括：华夏幸福、华远、首创、首开，擅长产业地产、文化地产，拿地往往大战略、大规划、大蓝图、大配套，可惜不少项目落地不如预期，开发运营跟不上，较为可惜。

笔者曾于10年前操刀首创湖州项目的定位、策划推广。该项目为首创在长三角首个奥莱产业地产，占地1300亩，规划引进奥特莱斯及一众世界大牌，创办游艇会，引入超五星级酒店，吸引长三角中高端家庭。

正当大家壮怀激越，为诸多响亮的案名争论不休之时，首创总部给这个大气磅礴的产品线定了个名字——“首创·芭蕾雨”，答曰领导喜欢芭蕾。也真是难为了红鹤沟通（京城首席地产广告公司，“芭蕾雨”取名者）。

天空顿时下起了雨。接下来的入市营销，更直接以别墅亮相，绝口不提奥特莱斯、超五星级酒店、游艇会，不知何故。

多年后的今天，我在网上查起，这个奥特莱斯建是建起来了，但是空置率奇高，塞的多是不知名的“大牌”，餐饮配套也是“老娘舅”、“德克士”之流。

当然，不管黑猫白猫，能拿到地，能卖出去的就是好猫。除“产业新城运营商”华夏幸福等少数几家，尤其在外地，京城派许多高手已渐渐失去当年的威名。

当然，也可以说他们开发出一套新的模式——做一级开发，或者只搞“地”不生“产”，操盘交给其他公司，因此市面上多有这样的项目：首开·金茂府、首创·旭辉城、招商·远洋春秋华庭……

海派

江湖以前并没有“海派地产”这个说法，但确有这么个派系。

多年前，笔者为上实城开（原上海城开）集团做品牌规划，经过分析，发现上海作为全国最大的市场，城市建设、开发水平最高的城市，却没有本土开发商发出属于海派的声音，再结合上实城开的资源、积淀，提出“海派地产扛旗者”的定位，并借助“上海”的良好印象，以海派精工（品质）、精致（内涵）为品牌内核，以海纳百川、引领风范为企业理念，以“城 · 人之美”为宣传体系，建立一套合情合理，既有高度又能落地的品牌体系。

报告汇报完，整个团队包括甲方集团营销总都十分兴奋，并直接安排向分管总裁汇报。

不几日，再次汇报，坐在对面的总裁全程并不兴奋，也不表态，将营销团队弄得不知所措。这套方案也随之束之高阁，令人惋惜。

多年后想起来，也许总裁的心思并不在品牌，又或许笔者当时还不懂海派房企的野心——是的，海派房企就像上海这座城市，心里装的不仅是江湖这一亩三分地，更是国际，是金融资本。

好比江湖上的明教，武功超绝，但颇为神秘。彼时各大门派围攻魔都光明顶，仿佛拿下魔都市场就能称霸天下，但谁知明教高层的心中，装的分明是光明，是海外。

明教高手众多，譬如绿地、复地、上实、光明，以及大华、长甲、三湘等。尤其是绿地，擅长建超高层地标、大型城市综合体，可迅速提升二三线城市国际化水准。近年来熟练运用金融工具，积极布局众多海外资本主义强国，堪称江湖上的国际弄潮儿。

近年来，即使大华、长甲、三湘等本土海派高手并未达到应有高度，但魔都、海派有其独有的魅力，吸引了一大批高手来投，且不说不少闽系房企将总部安家魔都，就说新城、红星、中梁等长三角区域新晋高手，纷纷带枪来投，也将“金融+国际”玩得滴溜转。

海派地产，明天会更好。

渝派

渝派是少壮派代表，江湖清流，迅速蹿升。研究文化亦不可脱离地缘，渝派地产，就像川渝大地，厚重，绵长，精细，又刚烈。

众所皆知，在重庆造房子要比其他城市难得多，皆因重庆地形复杂。今天你去重庆看看，那么多居民楼高耸在山头、河边、巨岩之上，不由得心生赞美，更不由得感叹重庆地产人的不易。

因了这种不易，渝派房企夹着精工、细致席卷江湖。

还记得2008年龙湖刚入上海，还在乙方的我一接触就深为惊叹，单看它的园林和建筑风格，就感到这家房企有情怀，有积淀，不一般。当时团队经过与龙湖的数轮沟通，结合上海这座城的特点，提炼出“浪漫”的基因，时至今日，笔者从业生涯中，高层参与，与乙方翻来覆去讨论品牌文化内涵的，也只有当时的龙湖。

渝派颇似峨眉。峨眉与少林、武当一样，本是中土三大宗，且并非小说中的尼姑派。江湖原本“天下武功出峨眉”，皆因《少林寺》火了，才流传为“天下武功出少林”。

峨眉一派较清高，重修行。功夫则重内功心法，“成为融合中国武学精髓而具内外兼修，心武同炼的峨眉派武功”。

因了内功深厚，内外兼修，用心致志，渝派高手一直名声赫赫。“龙湖的物业，金科的品质”，在江湖上早已有口皆碑，协信、东原、华宇，以及四川蓝光、新希望等，多是德艺双馨之辈，堪称江湖清流。

闽系

同是后起之秀，与渝派不同，闽系却是来势凶猛，把江湖搅得天翻地覆。

福建与广东，是最早的南方开放阵地，诞生了众多名商巨贾，也诞生了世茂、旭辉、泰禾、阳光城、正荣、金辉、宝龙、融信……等批量江湖高手！

这些闽系高手多为民企，跟福建商人一样，抱团，胆子大，敢做敢当，又透着股狠劲。颇似江湖上的昆仑派，神秘，低调，其功夫以轻功和潭腿闻名，出手凌厉。

数年前，闽系高手仿佛一夜降临，其携高杠杆资金集体出动，疯狂抢地，快速开发、销售，打了各路好手措手不及，并掀起江湖“快打”旋风。

时至今日，闽系已成为江湖一股十分庞大又强悍的势力，占据着江湖的显赫席位。但也因了这“快”，组织力、管理往往跟不上，导致消化不良，被组织、执行力更强的恒大、碧桂园甩在身后。

补遗

地产江湖，高手众多，绝非上文六大门派所能涵盖。此外，尚有一些重要的江湖势力需要介绍。

民间高手派

江湖中有些高人，无门无派，却堪比夜空之北斗、天狼，繁星闪烁间，绝世独立。

绿城宋卫平，堪称扫地僧般的存在。扫地僧在少林寺负责打扫藏经阁数十年，武功高强精通佛法，宠辱不惊，具有大智慧。在江湖上，绿城宋卫平就类似于这样的高手，其业务精通，淡泊名利，对产品线和业务令人惊讶的熟稔，对造好房子近乎偏执的理想主义，使得绿城成为江湖上一面不倒的大旗。但也因为宋卫平、绿城扫地僧般的风格，错失将浙江房企整合、发展为一大派系的机会。然斯人境界至此，只够晚辈肃然起敬，何需我等品头论足。

万达王健林，独孤求败。独孤求败纵横江湖数十载，气势无人能敌。万达王健林确有这样的实力，是江湖中商业地产模式的大成者，更以“十八个月开发周期”奠基江湖快打旋风！其给江湖带来的影响之深，使得万达走到哪里，都曾是众星捧月般的存在。

星河湾黄文仔，桃花岛黄药师。黄药师低调，但品味高，武功及生活都很精细，将桃花岛打造成江湖标杆，江湖人士无不向往之。黄文仔和星河湾便是如此，精细又低调的黄文仔，凭着“做一个好东西”的朴素愿景，走到哪里都带着榔头、卷尺、手电筒，打造出炙手可热的星河湾。其不急于广散枝叶、开宗立派，将每一个项目都当作品来做，使每一座星河湾都成为江湖上的丰碑！

融创孙宏斌，神雕大侠杨过。杨过身世漂浮，充满苦难、委屈、恩怨情仇，“一个人被侮辱、被冤枉时，还能够咬紧牙关，继续去做他认为应该做的事，这才是真正的勇气”，最终成为“西狂”、世间公认的大侠。孙宏斌的故事无需多言，草根出生，站在江湖顶端，人生的跌宕起伏是所有江湖大佬都无法比拟的。难得的是这份胆识与侠气，即使实力不是最强，但敢于在绿城最困难的时候伸手，在万达困难的时候出手，在乐视困难的时候接手……胜败不论，孙大侠，令人钦佩。

这些民间高手们内力雄厚，地位超群，但缺点也在此——成败系于一人，往往风险较大。譬如万达，风光皆因王老板，困局也源于王老板，譬如星河湾，丰碑由黄大家一手打造，没落也源于黄大家的偏执。

应如王石之于万科，宋卫平之于绿城，去个人化、走向公众公司，仍然是不少成名高手再次腾飞的重要课题。

跨界高手型

江湖中不少高手，本非武林中人，譬如美的、格力、海尔，本是做家电的，红星，本是做家居的，海亮，是做教育和有色材料的，广汇，是卖汽车的，在第二个乃至第三个黄金十年，顺应地产化潮流，成功立足江湖，多主业齐头并进，堪称江湖别样豪强势力。当然，也多有跨界失败葬身草莽的，此处不表。

农村包围城市型

此类高手多发轫于三四线城市，且多为民企，譬如荣盛、中梁、文一等。在各大高手布局全国，尚未重视三四线市场时，其不急于“跨越式发展”，而是深耕熟悉的区域，熟悉的城市，往往数盘联动，积累起丰富资源及经验。

近年来，在诸多高手从一二线转战三四线之时，他们逆流而上，凭借扎实的实力和成熟的打法，逐渐向区域内二线乃至一线城市扩张，在诸多大鳄的夹击下成长为新的大鳄，实力不容小觑。

漕帮

严格意义来说，漕帮并非江湖帮派，而是各地利益集团的代表。漕帮源于漕运，参与贩盐，财力人力雄厚，又可以说是地方在江湖的势力延伸，因此各路豪强到了当地，无不得对漕帮礼让三分。在现实江湖上，各路高手到一些地方，首先要做的，往往就是拜码头。而城投、城建之类的房企，就相当于当地漕帮般的存在了。

洋务派

早期的江湖是开放的江湖，谁有本事，都可以进来遛遛。彼时本土高手不多，江湖的顶层由一批长着东方面孔却姓洋的房企占据，他们是瑞安、新世界、新鸿基、九龙仓、仁恒……包括世界一流高手铁狮门，也曾在江湖的门口徘徊了一阵。但洋务派们只去一线或少数二线城市，且追逐着国际资本，时至今日，已渐渐淡出江湖。但无论如何，江湖都应该留下他们的传说。

各路寨主、山大王

此外，各路寨主、山大王占据江湖的大多数。也有不少武功高强者，但亏在不常在江湖行走，又未形成派系，因此往往局限于某地，但在当地根基深，话语权高，也是江湖上响当当的存在，譬如河南建业、山东鲁能、杭州滨江、武汉地产、宁波雅戈尔等，在区域市场占山为王，不愧一路豪强。

「 本文仅代表作者个人观点 」

「 图片 | 视觉中国 」