文\端木

3月15日下午，深圳市規劃與自然管理局發佈舊改新規：《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》，其中新變化就是：新規中，不再設置地鐵站500米到1000範圍限制，意味着今後所有舊廠房，只要足夠舊，都可以拆除後建爲保障性住房。新規實施後，深圳的保障性住房將大幅度增加，進而影響深圳商品房的價格走向。

深圳二次房改中提到過，到2035年，新增各類住房170萬套，其中商品房佔40%，保障房佔60%，本次的舊改新規，房產大象認爲僅僅是，政府爲了確保完成二次房改保障房60%指標。其中，商品房共計68萬套，分17年供應，平均每年4萬套的供應量。2018年，深圳新房總成交29396套，市場供應預計近4萬套。這也等同於說，未來17年的市場供應，基本上與2018年的市場持平。

舊改新規出來後，業內有兩種聲音。一種是看漲深圳樓市未來的發展前景，一種是看跌深圳樓市前景。

看跌的邏輯如下：深圳房價的高企，是因爲可供開發土地的稀缺，以及深圳的城市地位決定的。在土地寸土寸金的深圳，大量土地建設成保障性住房後，大大增加了市面上的住房供應，對當今的深圳樓市造成大量抽血效應，大量剛需轉向保障性住房，公租房大量面市之後，租房就成了買房之外的可能性選擇。大量保障性住房的供應，完全不影響市場是不可能的，最大影響就是偏遠的低端產品，品質差不多，地段差不多，房價卻具有較大差距，低端產品將受到一定衝擊。尤其以深圳市委常委、副市長張思平先生爲代表，預測三年內深圳房價需要下降大約40%，看空深圳樓市的情緒不斷高漲。

看漲深圳樓市的邏輯則是：未來可供開發的土地中，60%用於保障性住房後，可供買賣的商品房市場越來越小，商品房的稀缺性更加彰顯。最大的影響就是地段偏遠，配套不夠完善的項目。對於中心地段，地鐵樓盤、名校盤，影響十分有限。而且保障性住宅與商品房的市場，本來就不能混淆，這是兩個完全不能等同的市場，只有保障性住房制度完善了，我們才能期待商品房市場更加市場化，宏觀調控手段越少。舊改新規只是深圳爲了：確保完成保障性住房計劃的一個舉措，它仍屬於二次房改範疇的內容。

當下的樓市，在利率連續下降、調控逐步鬆綁等利好疊加的情況下，也有股市牛市擡頭分流資金、房產稅加快、M2增速下降、置業者買房觀望等利空因素對衝，樓市早已進入到下半場，牛市早已一去不復返，目前最多隻能算作正常市。舊改新規的出臺，告訴我們，閉眼買房投資都能賺錢的時代，可能已經遠去，只有投資中心區、地鐵盤、名校盤，纔可能是未來的投資贏家。

在當下的環境下，在買房與觀望中如何做選擇是大多數購房者兩難的選擇，房產大象傾向於2019年出手購買住房。與以往不同的是，我們在置業過程中，需要多做比較，不要盲目跟風。目前唯一的風險來自於利率的連續下調，當下出手置業，上浮的比例將在長時間內維持，如果等到利率回到基準以下之後，也許會是最佳出手時機。

房產大象視頻自媒體

FCDX2016

作者/端木

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