本文爲深圳看房團原創作品

深圳樓市越來越熱了，在近期踩盤過程中這種感受尤爲明顯，這與粵港澳大灣區規劃落地、首套房貸利率回落等政策息息相關。數據顯示：上週（3.11-3.18）深圳新房住宅成交持續回暖，成交至842套，環比上漲15.3%。【1】

3月份，深圳預計會有12個樓盤入市，而南山區獨佔5個，包括蛇口半島城邦四期、南油華聯城市中心、前海的嘉裏中心和前海金融中心，以及南頭的紅花雅筑。半島城邦和紅花雅筑是住宅，其它爲商業。

其中最引人注目的當屬南頭片區。近年來，南山區發展十分迅猛，2018年GDP超5000億，簡直富可敵省。南山區匯聚了騰訊、華爲、中興、聯想、大疆等一大批中國頂尖科技公司，擁有蛇口自貿區、前海自貿區、深圳灣後海超級總部基地、科技園、留仙洞總部基地等重點區域，在這些高科技公司和國家級開發區的衆星捧月之下，就是南山的南頭片區。

隨着前海升級爲自貿區，後海和蛇口也慢慢崛起，“窪地”西麗隨着大學城和留仙洞總部基地的建設規劃被填平，房價也水漲船高，南頭片區的開發明顯滯後於其它片區。

走在南頭片區可以明顯感受得到，南頭南部生活配套成熟，道路品質不高，還有成片的小產權房，南頭北部由於直升機場的存在，飛機噪音和建築物限高都一定程度制約了該片區的發展。南頭雖然發展滯後，但在這裏能找到總價360萬的新房，單價6.9萬的新房，說南頭是南山區的窪地也不爲過。

下面就一起來看看南頭的在售樓盤：

1、紅花雅筑（均價8.5萬）

項目地址：南山區南新路與紅花路交匯處附近

佔地面積：2855.61㎡

建築面積：16534.06㎡

總房源：184

車位比：1：0.5

容積率：4.44

學區：大新小學、前海中學

地鐵：1號線——大新站、桃園站（都較遠）

樓評：

紅花雅筑只有一棟，屬於剛需的上車盤。

項目均價8.5萬，賣的是一個好地段。紅花雅筑的地段優勢確實突出，位於前海中心區、後海中心區，高新科技園，三大區域板塊輻射交匯處，坐擁南山核心配套，爲南山行政及文化中心地帶，擁有十分成熟的生活配套，歡樂頌、海雅繽紛城都在附近，美中不足的是，大新站和桃園站距離項目都不近（1.2公里左右），需步行15分鐘。

項目最大的亮點是，售賣的戶型爲47-72㎡的精品小戶型住宅（47.73㎡、54.41㎡、66.61㎡、71.78㎡），這意味着剛需可以用低於120萬的首付款在南山區上車，這也是項目最吸引人的地方。

項目在3月17日開盤，共推出184套住宅，首日成交約67套，開盤第二天下午到現場，發現置業顧問仍然忙的不可開交，66㎡的住宅可選樓層已經所剩無幾。

項目的學區爲大新小學和前海中學，學區一般，加上片區暫時沒有什麼規劃利好，所以大多數買家都以“買來自主、先上車其它以後再說”這樣的目的來的。

戶型方面，66㎡的印象最深，採光視野極好。現房帶裝修交樓，裝修費在7000元/平方米，車位比0.5也是一個缺陷。

南頭的未來還是值得期待的，隨着卓越南頭舊改項目、南頭古城片區更新、大新村城市更新等衆多城市更新逐步落地，南頭的發展蓄勢待發。最後想提示購房者，買房最好以看到的面積爲準，對於開發商的承諾請抱以最壞的打算。

2、豪方天際（均價8.5萬）

項目地址：北環大道和南山大道交匯

佔地面積：45508.08㎡

建築面積：267295.00㎡

總房源：1928

車位比：1：1

容積率：5.81

學區：園丁學校

地鐵：同樂站（12號線在建）

樓評：

豪方天際屬於品質住宅，學區也很吸引人。

項目的學區爲園丁學校，就建在小區內，園丁學校是一所九年一貫制公辦學校，45個教學班級，是南實旗下首所九年一貫制學校，相信不少在這裏買房的都是衝着南山實驗來的吧，還有一點，在這裏購房的多是南山科技園的業主，學生的素質也間接決定了學校的好壞，從生源上來看，園丁學校也值得期待。

在交通方面，項目附近暫時沒有地鐵站，但在12號線規劃中（2022年通車），同樂站就位於項目100米處，步行5分鐘就可到達。開車也十分方便，據一位工作於南山科技園的業主說，開車到公司僅需8分鐘。

戶型爲73-155㎡三至五房，精裝修交樓，品質很高，但有些戶型不方正，實用率不高。

89㎡客廳

89㎡主臥

項目的缺點也很明顯，項目夾在北環大道和南坪快速中間，還總有火車經過，再加上個南山農批市場，吵得不可開交。周邊商業配套還很薄弱，依賴於南頭南部的歡樂頌、海雅繽紛城等。

總體來說，豪方天際的學區值得期待，未來的地鐵站也很近，對比周邊的其它樓盤還是有一定優勢的。

3、前海東岸（均價7.5萬）

項目地址：北環大道與南山大道交匯處

佔地面積：30378.78㎡

建築面積：136704.60㎡

總房源：916

車位比：1：0.9

容積率：4.5

學區：園丁學校

地鐵：12號線在建中

樓評：

前海東岸緊鄰豪方天際，區位相同、學位相同，生活配套也相同，它們兩個完全可以PK一下。

由於區位相同，所以前海東岸的學區也是園丁小學，距離中山公園也很近，也面臨着噪音和生活配套的問題，但兩個項目還是有細微的差別。

前海東岸雖然佔地面積比豪方天際小，但前海東岸的花園要比豪方天際大得多。因爲豪方天際樓下要建一所園丁學校，這所學校佔了很大的面積，以至於豪方的花園相當於沒有，在居住的舒適度上，花園更大肯定更舒適。

從戶型上看，前海東岸的得房率不高，90㎡以下的戶型做成2房1衛，看起來還是小。同時，在裝修風格上給人廉價感，整體偏暗。

交房帶裝修帶傢俱，拎包入住

88㎡的客房

從交通上看，前海東岸到地鐵站要過一個天橋，步行至少8分鐘，而豪方天際就在家門口。

從價格上來看，前海東岸的單價要實惠得多，今天在營銷中心，還有一款88㎡的毛坯房總價616萬，單價6.9萬。

4、東關樂尚林居（均價7.6萬）

項目地址：南山區同樂中山園路西側

佔地面積：18677.22㎡

建築面積：96820.59㎡

總房源：584

車位比：1：1

容積率：3.5

學區：同樂學校

地鐵：同樂站（12號在建，距離約1200米）

樓評：

樂尚林居和寶安區僅一街之隔，屬於南山邊緣的高品質住宅，居住氛圍很濃。

項目位於同樂村公交站旁，同樂村西南側，東南側毗鄰中山園路，西側主要南山區交警大隊扣車場。用地面積約1.9萬㎡，總建築面積約10萬㎡，由4棟共5座高層住宅組成，設二層地下室。

項目位於南山同樂片區，毗鄰科技園，可快速到達南山、前海、寶安三大中心，片區兩公里範圍內四大公園環繞，主力戶型爲建築面積約79-179㎡3-5房。

91㎡的客廳

主臥

樂尚林居的戶型特別好，不僅使用率高，而且都很方正，給人很舒服的感覺，相比於豪方和前海東岸，樂尚林居更安靜，容積率僅3.5，人口密度低，更適宜居住。

但配套是樂尚林居的硬傷，無論是學位、地鐵還是商業，都很弱。

所以，注重居住品質，短期不考慮學位，在南山工作的朋友可以納入考慮範圍之內。

總結：

南頭片區的潛力巨大，片區周圍有寶安中心區、前海自貿區、蛇口自貿區、科技園和留仙洞總部基地，就算南頭不做城市更新，周遍的高薪人才也會將這裏的房租和房價擡升。

然而，隨着深圳人口的不斷流入，深圳土地資源的日益稀缺，南頭這塊寶地肯定會被合理利用，發揮其巨大的價值，釋放出它的潛力。

注：【1】：數據來源：深圳房地產信息網數據中心