觀察樓市久了，相信很多人會發現這樣一個規律：每當樓盤的住宅產品快要售罄之時都會打出新的廣告，預告即將推出公寓或者商鋪新品。

但最近半年吧，南寧的公寓產品一下子如春筍一般冒頭而出，時不時就會聽到某某盤即將推出公寓產品，吸引着人們的視線和購買慾望。

南寧究竟有多少個盤在推公寓？爲什麼這些盤會不約而同的選擇推出公寓？我們一起來探討一下。

南寧在售公寓知多少

目前南寧在售或將推公寓產品的樓盤共計有26個，其中大部分都是40年產權的，少部分是50年產權或70年產權的公寓，價格從0.53萬到1.8萬（元/㎡）不等。

以上信息如有變動，以售樓部爲準

公寓產品大多用於投資，在價格上往往會比住宅的便宜一些，當然不乏有價格貴過住宅的公寓產品，這類賣的主要是地段，戶型和配套反而是其次。

爲什麼那麼多盤推公寓戶型？

推公寓產品的樓盤數量雖不少，但也有近30個盤。爲什麼會有這麼多樓盤選擇推出公寓產品呢？小編認爲有以下幾個原因：

01.出讓地塊的硬性要求

每當有住宅地塊出讓，小編都能在出讓條件中看到這樣一段文字：土地使用年限：城鎮住宅用地70年，批發零售用地40年；除此之外，有的地塊還有商業建築面積的比例分配，小編見過比較多的是，商業建築面積佔計容總建築面積的比例控制在5-10%（如下圖所示）。

往期土地出讓信息|來源：南寧自然資源局

如果地塊小還好說，商業面積可以用來做沿街商鋪，但地塊比較大且地塊數量多，這部分面積單純做商鋪就會比較浪費，開發商更願意用這部分面積來豐富樓盤的產品，吸引更多的客羣。這時候，公寓產品的產權性質就會是40年的。

而那些產權是50年的公寓，地塊性質大多是商務辦公，主要用來做寫字樓，這類土地的年限就是50年的，所以如果推出公寓產品，公寓的產權也會跟着是50年。

02.產品本身具備的投資價值

公寓作爲一個可商可住可出租的投資性產品，在地段、交通等方面的選擇會比較嚴格，但這也是公寓自身被人們看中的可投資的價值點之一。

還有就是價格，公寓的單價要比商鋪價格低，對一些想要自己創業的年輕人而言，選擇購買公寓要比購買商鋪划算。

03.市場環境影響

隨着人們消費模式的轉變，部分商鋪模式逐漸低迷，傳統商圈優勢逐漸削弱。

加上這幾年隨着樓市的火熱，社區商業以及商業街區發展迅速，說明客羣集中地是商鋪的發展決定因素，而且大家越來越重視消費體驗，居民區密集的綜合性商業街區後期發展將成爲趨勢。

因此，受市場環境影響，可租可住可商用的公寓就成爲開發商們在住宅售罄後的一種選擇。華潤24城的鉑寓、綠地中央廣場的可種樹的辦公室、聯發君瀾的聯發派多功能公寓、萬科城的公寓新品等，都是這種趨勢下誕生的產品。

公寓投資怎麼選？

往時在公寓的投資上，密探說的最多的都是地段、交通。畢竟，無論是購買住宅、商鋪，還是公寓，地段向來是先決條件，位置好、交通方便，基本可以定調公寓未來的投資潛力，接下來就是選擇產品類型的問題，公寓產權不同也決定了投資的回報率。

說在前頭：公寓的價值在於長期持有，因爲交易成本太高（轉讓出售，稅費手續費等基本會喫掉你賺得的利潤），所以不要對公寓抱有短期投資的想法，畢竟房產投資是爲賺房價上漲所帶來的差價。

產權70年的公寓：基本等同於住宅，買這類產品的購房者更多傾向學區，有的樓盤位置雖然一般，但分配到的學校並不差，購買了這類公寓的業主未來可讓子女就讀被劃分到的中小學。

產權50年的公寓：更多傾向辦公性質，適合一些十幾個或者幾十個人的中小型私企辦公用（公寓不限購買數量，一次多買，打開隔牆可做辦公室），用來自住的話體驗感實際不佳。

產權40年的公寓：大多分佈在住宅小區中，雖然2梯N戶或者3梯N戶（N＞10），但仍有一定的居住氛圍；並且公寓業主可根據需要自行改裝公寓，出租商用均可，租金可根據地段位置設定，租客相對穩定（靠近寫字樓羣就白領多，靠近學校的就是老師、學生爲主）。

此外，在資金有限的情況下，公寓的選擇上儘量以大房開（品牌房企）爲主，儘量避開出現過爛尾、或者是位於老城區的公寓。

爛過尾的公寓投資和得不動產證的風險均較大；老城區的公寓升值空間不大，若是用於自住還可以，但作爲出租投資，租金的多少決定了什麼時候能回本，如果時間太長，就不划算了。

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