廣西壯族自治區物業管理條例（修訂草案）

（徵求意見稿）

第一章  總  則

第一條【立法目的及依據】爲了規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益，保障物業的合理使用，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合本自治區實際，制定本條例。

第二條【適用範圍】本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定或者通過業主自行管理等方式，對物業管理區域內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防範和相關秩序的活動。

第三條【黨的領導】各級人民政府應當在物業管理工作加強中國共產黨的領導，建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、人民政府有關部門等共同參與的物業管理治理機制，強化社區黨組織、居（村）民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督作用，推動物業管理規範化。

第四條【管理原則及發展方向】物業管理應當遵循公開、公平、公正、誠實信用、業主自治、市場競爭、依法監管的原則，堅持專業化、市場化、智能化、法治化、綠色化的發展方向。

第五條【政府職責一般規定】縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，建立物業管理資金投入、綜合協調等機制，制定考覈、激勵等政策措施，促進物業管理與和諧、文明社區建設。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確物業管理的工作機構，配備與物業管理工作任務相適應的工作人員，落實工作經費，指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，促進物業管理能力和管理水平不斷提高。

第六條【部門職責一般規定】自治區人民政府住房城鄉建設主管部門負責本自治區物業管理活動的監督管理工作，會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。

設區的市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，加強對本行政區域內物業服務企業的誠信管理。

發展改革、財政、民政、公安、城鄉規劃、市場監督管理、應急管理、司法行政、生態環境、城市管理執法、衛生健康等有關部門按照各自職責和本條例的規定共同做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。

第七條【居（村）民委員會職責】居（村）民委員會在中國共產黨基層組織的領導下，依法協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作，建立健全居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，指導和監督業主委員會和物業服務企業依法履行職責。

鼓勵居（村）民委員會探索下設環境和物業管理小組，督促業主委員會和物業服務企業履行職責。

第八條【行業自律】 物業管理行業組織應當依法加強行業自律管理，規範行業行爲，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

鼓勵物業服務企業加入物業管理行業自律組織。

第九條【第三方服務】 鼓勵業主、業主大會、建設單位、物業服務企業委託法律、會計、工程、評估、諮詢等第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、公共收益和物業管理費用審計、物業服務質量評估等活動。

人民政府政府有關部門可以通過政府購買服務等方式，選聘第三方評估機構參與物業管理活動。

第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面、公正。

第二章  業主、業主大會及業主委員會

第一節 業主

第十條【業主範圍】 本條例所稱的業主包括：

（一）不動產登記簿記載的房屋所有權人；

（二）依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人；

（三）尚未辦理不動產登記，但基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行爲，已經合法佔有建築物專有部分的人。

第十一條【業主的權利】 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備物業專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十二條【業主的義務】 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家和自治區有關規定交納物業專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第二節 業主大會

第十三條【業主大會一般規定】一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

第十四條【物業管理區域的劃分原則】 劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍爲基礎，綜合考慮建築規模、共用設施設備、自然界線、社區建設等因素，由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及居（村）民委員會共同劃定。

建設項目規劃設計方案和施工圖設計文件的審查單位應當綜合考慮物業管理因素，並書面徵求建設項目所在地的住房城鄉建設主管部門的意見。

建設項目已經按照規劃設計方案分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分爲獨立的物業管理區域。

第十五條【新建物業的劃分】商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目覈準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和施工圖設計文件等資料，向項目所在地的縣縣人民政府住房城鄉建設主管部門申請劃分物業管理區域。住房城鄉建設主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第十四條的規定進行物業管理區域劃分。

物業管理區域劃定後，建設單位應當在顯著位置以圖文形式予以公示並作爲銷售合同的附件。公示的內容包括：

（一）物業管理區域的範圍；

（二）地上地下物業共用部位名稱、位置和麪積；

（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；

（四）公共車位數量和位置；

（五）地下室、底層架空層面積及其權屬；

（六）物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置；

（七）共用設施設備名稱及其權屬；

（八）其他需要明示的場所和設施設備。

第十六條【物業管理區域未劃分及重新調整】因成立業主大會需要，已經投入使用但尚未劃定物業管理區域的，由物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會在徵求業主意見後劃定。

物業管理區域劃定後確需調整的，應當徵得擬調整區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

第十七條【召開首次業主大會會議條件】符合下列條件之一的，建設單位或者十人以上的業主聯名，可以書面向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請：

（一）交付使用的專有部分建築面積達到物業管理區域內建築物總建築面積百分之五十以上；

（二）首套房屋交付使用已滿兩年。

第十八條【業主大會會議籌備資料提供】街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到建設單位或者業主聯名提交成立業主大會書面申請後的十五日內要求房屋銷售合同備案、不動產登記、城鄉規劃等有關部門提供下列資料：

（一）規劃總平面圖；

（二）不動產登記簿記載的專有部分面積清冊或者經備案的房屋測繪報告；尚未完成房產測繪備案的，提供經房屋網籤備案的合同清冊。

有關部門應當自收到街道辦事處、鄉鎮人民政府要求提供資料函件之日起十五日內予以免費提供。

第十九條【組建籌備組】街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到建設單位或者業主聯名提交成立業主大會書面申請的六十日內組建首次業主大會籌備組，並將籌備組成員名單在物業管理區域內公告，公告期不少於七日。

籌備組人數爲七至十五人單數，由建設單位、業主、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的代表組成，其中的業主代表所佔比例不得低於總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

籌備組中的業主代表應當符合本條例第三十三條的規定，由業主自薦和居（村）民委員會推薦，經街道辦事處或者鄉鎮人民政府綜合考慮物業類型、組團、樓棟等因素後採取抽籤形式確定。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對籌備組成員進行培訓。

業主代表被提名爲業主委員會委員候選人的，不得參與業主委員會選舉活動中的核實投票人資格、發放和回收選票、計票、唱票、監票等籌備工作。

建設單位已不存在或者經街道辦事處、鄉鎮人民政府書面通知後未在通知期限內委託代表參加籌備組的，可以不作爲籌備組成員，缺額由業主代表遞補。

第二十條【業主大會籌備經費】 新建物業的首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔，具體數額由設區的市根據物業管理區域規模、業主戶數和建築面積等因素確定。建設單位應當在辦理首棟物業銷售手續前，將籌備經費交至街道辦事處或者鄉鎮人民政府設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。

首次業主大會會議召開後，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公佈，接受全體業主監督。

第二十一條【籌備組職責】首次業主大會會議籌備組履行下列職責:

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；

（二）參照住房城鄉建設主管部門制訂的有關示範文本擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案；

（三）確認業主身份、業主投票權數；

（四）提出經公示後的業主委員會委員候選人名單；

（五）確定首次業主大會會議的表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

前款第（一）、（二）、（四）項內容應當在首次業主大會會議召開前十五日以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，公告期不少於七日。

第二十二條【籌備工作時限】首次業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。因首次業主大會會議選舉產生的業主委員會成員人數低於規定人數下限，籌備組決定在未當選的候選人中進行補選的，籌備工作期限可以延長三十日。

業主大會自召開首次業主大會會議之日起成立。業主大會成立後，籌備組自動解散。

未在第一款規定期限內成立業主大會的，經物業管理區域內佔業主總人數百分之二十以上的業主或者佔全體業主所持投票權百分之二十的業主書面聯名提議，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當重新籌備召開首次業主大會會議，其工作期限爲自收到提議之日起的九十日內。

經籌備組兩次組織召開首次業主大會仍不能成立業主大會的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面公告解散籌備組，並按照第四十四條處理。

籌備組處理異議的時間不計入業主大會會議籌備期限。

第二十三條【業主大會決定事項】下列事項由業主大會作出書面決定並加蓋業主大會印章：

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會成員，決定業主委員會的任期；

（三）選聘和解聘物業服務企業；

（四）籌集和使用物業專項維修資金；

（五）改建、重建建築物及其附屬設施；

（六）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用；

（九）批准業主委員會工作規則；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；

（十一）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（十二）法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

決定前款第（四）、（五）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

第二十四條【業主代理】業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。委託代理人蔘加業主大會會議的，代理人應當出具身份證和書面委託書；委託書應當載明委託事項、委託權限以及期限。每一個代理人最多可接受三名業主的委託。需投票表決的，應當由業主本人或者其書面委託的代理人簽名。

第二十五條【業主小組和業主代表】同一物業管理區域內有兩棟以上房屋的，可以以棟、單元爲單位成立業主小組。業主小組由該棟、單元的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

（一）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意願；

（二）決定本小組範圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護；

（三）決定本小組範圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

第二十六條【業主大會會議投票與表決】 業主大會會議可以採用集體表決、書面徵求意見等記名投票方式進行表決。在滿足實名投票的條件下，提倡採用信息化技術手段改進業主大會表決方式。

業主大會籌備組應當在發放表決票時覈實業主或者代理人身份，並保留送達憑證。投票時間截止後，籌備組應當向全體業主公示業主大會會議表決結果，公示期不少於十五日。

公示期內，業主有異議的，可以憑有效身份證明向街道辦事處、鄉鎮人民政府查詢本人的投票信息。委託他人查詢的，受託人應當出具身份證和書面委託書，委託書應當載明委託事項、委託權限以及期限。

業主大會籌備組應當對參與表決和未參與表決業主的房號、姓名、專有部分面積、表決意見、未參與表決原因等情況進行詳細記錄，彙總全體業主表決意見及其結果，並將相關資料交街道辦事處或者鄉鎮人民政府保存三年。

第二十七條【業主大會會議類型和召集】 業主大會至少每年召開一次，具體時間由業主委員會按照業主大會議事規則確定和召集，但有下列情況之一的，業主委員會應當在三十日內組織召開業主大會臨時會議：

（一）佔總人數百分之二十以上業主以書面形式提議；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要業主大會決定；

（三）管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情況。

業主委員會應當於會議召開前十五日將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域顯著位置予以公示，並書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會。街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會應當派人進行指導和監督。

業主大會會議不得對已公示會議議題以外的議題進行表決。

第二十八條【業主大會議事規則】業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序以及業主委員會的組成、補選、任期、換屆等事項作出規定。

同一個物業管理區域內分期開發的物業，在分期開發期間成立業主委員會的，業主大會議事規則應當明確本物業管理區域的業主委員會委員總數，以及按照建築面積比例預留尚未開發物業的業主委員會委員名額。

提倡業主大會參考住房城鄉建設主管部門公佈的示範文本制定業主大會議事規則。業主大會會議籌備組、業主委員會提交的業主大會議事規則草案與示範文本內容不一致的，應當在提請業主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內容進行公示和說明。

第二十九條【管理規約】管理規約是以全體業主合意爲基礎，通過業主大會確定的程序以書面形式訂立的，規範有關物業的使用、維護、管理以及業主的權利、義務，對全體業主具有約束力的自治管理行爲準則。

提倡業主大會參照住房城鄉建設主管部門公佈的示範文本制定管理規約。業主大會會議籌備組、業主委員提交的管理規約草案內容與示範文本內容不一致的，應當在提請業主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內容進行公示和說明。

第三節 業主委員會

第三十條【業主委員會職責】業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，對其負責，受其監督，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間、業主與物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。　　

第三十一條【業主委員會組成】業主委員會人數爲五至十五人單數。每屆任期不超過五年，可以連選連任，但首屆任期爲三年。具體人數、任期由業主大會決定。

業主委員會成員選舉產生後的七日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會組織召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任、副主任，並對全體成員進行物業管理相關法律、法規、規章、規範性文件和日常運作規範等培訓。　

鼓勵業主中的中國共產黨黨員、公務員、教師、法律從業人員等通過法定程序成爲業主委員會成員。支持符合條件的居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

第三十二條【候補委員及其遞補】業主大會可以根據物業管理區域規模、業主戶數等因素，選舉業主委員會候補委員。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員的任職條件、選舉產生規則和任職終止等按照選舉產生業主委員會委員的有關規定執行。候補委員應當與業主委員會委員一併公告和備案。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員任職終止時，按照候補委員的得票多少依次遞補，並在物業管理區域內顯著位置予以公告。

第三十三條【業主委員會候選人條件】業主委員會成員應當是本物業管理區域內業主，並符合下列條件：

（一）遵守國家有關法律、法規、臨時管理規約或者管理規約、業主大會議事規則，積極履行業主義務，按照合同約定按時交納物業服務費、物業專項維修資金、公共水電費、停車費等相關費用；

（二）具有完全民事行爲能力；

（三）熱心公益事業，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律；

（四）本人、配偶以及直系親屬未在爲本物業管理區域提供物業服務的企業工作或存在利害關係；

（五）業主委員會成員原則上只在一個物業管理區域內擔任，並能按期參加規定的培訓和考評；

（六）書面承諾誠信、及時、全面履行工作職責；

（七）法律、法規規定的其他條件。

業主被判處剝奪人身自由刑罰執行期未滿的，被納入失信被執行人或者嚴重失信“黑名單”的；或者有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外觀、擅自改變物業使用性質、違法出租房屋等情形且未改正的，不得成爲業主委員會委員候選人；業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形。

業主委員會委員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件。候選人的基本信息及承諾，由籌備組在物業管理區域內公告。

第三十四條【業主委員會備案和印章】業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會表決結果；

（三）業主大會議事規則、管理規約；

（四）業主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾；

（五）業主委員會委員的培訓記錄。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案文書和印章刻制證明。備案文書應當載明業主大會名稱，業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。

業主委員會應當依法刻制、管理和使用業主委員會印章。印章印文應當包含業主委員會名稱以及屆別。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更後有關情況按照第一款的規定進行備案。

第三十五條【業主委員會工作經費】經業主大會決定，可以從下列渠道籌集經費用於業主委員會開展工作:

（一）從物業共有部分經營所得收益中提取；

（二）業主自願捐贈；

（三）其他合法方式。

工作經費開支範圍、標準和業主委員會成員的工作補貼，由業主大會決定。

第三十六條【業主委員會會議】業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開。三分之一以上委員要求召開的，業主委員會主任應當自委員要求之目起的七日內組織召開。

業主委員會會議由業主委員會主任召集並主持。業主委員會主任可以書面委託業主委員會副主任召集並主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名委員召集並主持業主委員會會議。業主委員會成員不得委託他人蔘加業主委員會會議。

業主委員會會議應當邀請居（村）民委員會代表參加。

第三十七條【業主委員會會議的決定】業主委員會的決定及用章應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出後三日內，應當在物業管理區域內的顯著位置公告七日以上，並於公告首日以書面形式告知物業所在地居（村）民委員會。公告應當由參會委員簽名並加蓋業主委員會印章。

第三十八條【業主委員會信息公開制度】業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業主大會議事規則、管理規約；

（二）業主大會和業主委員會決定；

（三）物業服務合同或自行管理方案；

（四）經業主大會決定佔用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；

（五）物業專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況；

（七）業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員及工作人員工作津貼詳細情況；

（八）其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。

前款第（一）、（二）、（三）、（四）項規定的事項應當持續公示；第（五）、（六）、（七）項規定的事項，業主委員會應當每半年公佈一次，公示期不少於三十日。

業主、物業使用人有權查詢、複製本條第一款規定的信息及相關原始資料並依法實施監督，業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。

第三十九條【業主委員會成員禁止行爲】 業主委員會成員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行爲：

（一）挪用、侵佔業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者其他利害關係人提供的利益或者報酬；

（三）拒不交納物業服務費用，或者利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費，或者誘導、鼓動其他業主不交納物業服務費用；

（四）僞造或者指使他人僞造業主的選票、表決票、書面委託書或者業主簽名；

（五）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、譭棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（六）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（七）泄露其他業主的信息或者將業主信息用於與物業服務無關的活動；

（八）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（九）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行爲。

業主委員會成員存在上述行爲以及不符合第三十三條規定的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在調查覈實後責令其暫停履行職責並在物業管理區域內公告，同時督促業主大會終止其委員資格。

第四十條【業主委員會委員職務終止情形】業主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務終止，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應在物業管理區域內進行公告：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主；

（二）喪失履行職責能力；

（三）任職期間被依法限制人身自由；

（四）以書面形式提出辭職；

（五）配偶或者其他直系親屬在業主委員會任職；

（六）任期屆滿；

（七）業主大會議事規則約定的其他情形。

第四十一條 【業主委員會換屆】業主委員會任期屆滿的九十日前，應當書面報告街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面報告之日起六十日內組建換屆選舉籌備組。籌備組應當按照籌備召開首次業主大會會議的有關規定，選舉新一屆業主委員會。

業主委員會未按照前款規定報告的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以根據業主書面要求組建換屆選舉籌備組，並由籌備組按照籌備召開首次業主大會會議的相關規定組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。換屆選舉經費在業主公共收益中列支。

第四十二條【業主委員會審計制度】 鼓勵業主大會建立業主委員會委員任中審計和離任審計制度。審計可以委託專業審計機構實施，費用從公共收益中列支。

第四十三條【業主委員會資料移交】業主委員會委員職務終止或者被罷免的，或者業主委員會換屆的，應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物。

業主委員會委員職務終止或者被罷免的，向業主委員會移交。

業主委員會換屆的，由上一屆業主委員會向新一屆業主委員會移交；未選舉產生新一屆業主委員會的，向物業所在地的居（村）民委員會移交，由其暫時代管。

未在規定時間內移交的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令其在七日內移交；拒不移交的，物業所在地居（村）民委員會可以請求公安機關予以協助。

第四十四條【物業管理委員會】 已經成立業主大會的住宅小區有下列情形之一的，經街道辦事處或者鄉鎮人民政府兩次指導後仍不能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的，可以成立物業管理委員會，暫時代行業主委員會職責：

（一）未選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉；

（二）業主委員會不履行或者不正確履行職責達三個月以上；

（三）按照第三十二條遞補後，業主委員會成員仍不足五人；

（四）其他業主委員會無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會的情形。

物業管理委員會由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、公安機關、業主代表等組成，人數爲七至十五人單數。業主成員由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主中推薦產生。物業管理委員會應當依照法律、法規和有關規定，就本住宅小區公共事務徵求全體業主意見，形成業主共同決定。

物業管理委員會自業主大會選舉產生業主委員會後停止履行職責，並在七日內辦理移交手續後解散。

第三章  前期物業管理

第四十五條【前期物業服務企業選聘】住宅物業的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業服務，並制定臨時管理規約。

投標人少於三人或者建築面積在三萬平方米以下的住宅物業，經縣級人民政府住房城鄉建設主管部門確認後可以採用協議方式選聘物業服務企業。

建設單位與物業服務企業按照招投標文件簽訂前期物業服務合同後，不得簽訂背離招標文件實質性內容的補充協議。

第四十六條 【前期物業服務合同和臨時管理規約】建設單位應當參考住房城鄉建設主管部門制定的前期物業服務合同和臨時管理規約示範文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約，並自發布之日起十五日內報物業所在地的住房城鄉建設主管部門備案。

前期物業服務合同和臨時管理規約作爲建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同的附件。

物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

前期物業服務合同的效力至業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效時終止。臨時管理規約的效力至首次業主大會會議通過管理規約生效後失效。

第四十七條【物業承接查驗】新建物業交付使用前，建設單位和前期物業服務企業應當按照有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。

建設單位應當向物業服務企業移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

實施承接查驗時，應當邀請物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會派員參與現場查驗和監督，必要時可以聘請第三方機構予以協助。

承接查驗後，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、責任歸屬等進行明確。物業承接查驗協議作爲前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

第四十八條【物業承接資料移交】建設單位應當在物業承接查驗前二十日內向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）供水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）物業服務用房的清單；

（六）承接查驗所必需的其他資料。

建設單位未能在上述期限內全部移交前款所列資料的，應當列出未移交資料的詳細清單，並書面承諾補交的具體期限。

前期物業服務合同終止，業主大會選聘的新物業服務企業或者業主大會決定自行管理的，前期物業服務企業應當向新物業服務企業或者業主大會、業主委員會移交物業承接查驗資料。

第四十九條【物業承接查驗備案】建設單位應當自物業交接後三十日內，持以下資料向物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案：

（一）物業承接查驗協議；

（二）建設單位移交資料清單；

（三）查驗、交接記錄；

（四）其他與承接查驗有關的資料。

報送資料齊全、符合法定形式的，住房城鄉建設主管部門應當予以備案。

建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況應當書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料作爲物業管理檔案長期保存。

第五十條【承接查驗後責任】物業承接查驗後，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決共用部位、共用設施設備存在的問題損害業主權益到的，依法承擔賠償責任。

物業交接後，發現隱蔽工程質量缺陷，建設單位應當負責修復，給業主造成損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

物業服務企業未進行查驗的，因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，依法承擔連帶賠償責任。

建設單位與物業服務企業在物業承接查驗中惡意串通、弄虛作假，損害業主利益的，雙方依法承擔共同賠償責任。

第五十一條【建設單位保修義務】建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。

建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業建築安裝總造價百分之三的比例向物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門交存物業保脩金，作爲物業保修期內物業維修費用的保障。

建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可以申請使用物業保脩金。

物業保修期滿，物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當在期限屆滿之日起的15個工作日內將剩餘的物業保脩金及其孳息返還給建設單位。

第五十二條【物業服務用房】物業服務用房包括物業辦公用房和業主委員會用房。建設單位應當按照不低於物業管理區內總建築面積千分之二的比例且不少於一百平方米的標準，在建設用地規劃許可證確定的用地範圍內無償配置。業主委員會用房佔物業服務用房比例不超過百分之二十且面積不低於二十平方米。建設單位在銷售商品物業時，應當公佈物業服務用房的位置和麪積。

物業服務用房應當爲地面以上，具備水、電、網絡、通風、採光等基本使用功能和條件的房屋。沒有配置電梯的物業服務用房所在樓層不得高於二樓。

建設工程規劃許可審批部門應當按照前兩款的規定明確物業服務用房的位置和麪積。建設單位申請房屋預售許可證時，應當提交物業服務用房的位置、面積等相關資料，不得將物業服務用房納入可銷售範圍。分期建設的物業，前期未配置足額物業服務用房的，建設單位應當在前期物業服務合同備案時劃出相應面積的房屋作爲不動產限制登記物業，作爲臨時物業服務用房使用。物業服務用房配置達到規定標準後，解除臨時物業服務用房的不動產限制登記。

建設單位應當在物業服務用房所在樓棟交付使用的同時，將物業服務用房提前或者同步交付物業服務企業使用。

物業服務用房由建設單位無償配置，由全體業主共有，其費用列入開發建設成本。任何單位和個人不得擅自變更用途和位置，也不得佔用、轉讓、抵押。

第五十三條【前期物業服務收費及調整】建設單位與前期物業服務企業應當按照自治區、設區的市物業服務收費相關規定，在前期物業服務合同中明確約定各項收費標準。建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。

自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔；自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。

物業管理區域內已竣工驗收但未出售或者已出售但未交付給買受人的房屋、車位等物業，其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。物業交付之日起的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

業主或者物業服務企業因政府指導價變動需要調整前期物業服務費標準的，應當按照前期物業服務合同的約定先行覈定物業服務等級，根據覈定的服務等級在政府指導價的範圍內進行調整；因服務成本變化需要調整物業服務費標準的，應當經專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

第五十四條【重新選聘前期物業服務企業】未達到成立業主大會條件，前期物業服務企業又要退出的，建設單位應當按照選聘前期物業企業的招投標管理規定要求和程序重新選聘物業服務企業，並報告縣級人民政府住房城鄉建設主管部門和物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府，同時在物業管理區域顯著位置公告。

重新選聘的物業服務企業的信用等級不得低於原物業服務企業信用等級，物業服務等級標準不得低於原前期物業服務合同約定的等級標準，物業收費標準不得高於原前期物業服務合同約定的標準。

建設單位應當在通過招投標重新選聘物業服務企業前，就是否由其進行招投標一事徵求全部業主的意見。新物業服務企業確定後的十五日內，建設單位應當將招投標情況書面告知全部業主。

第四章  物業管理服務

第五十五條【業主大會選聘物業服務企業】業主大會選聘物業服務企業前，業主委員會應當擬定選聘方案並經業主大會會議表決通過。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的信用等級、管理實績要求、物業服務內容及收費標準、物業服務合同期限和選聘方式、評分標準、評委組成等內容。

鼓勵業主大會通過公開招投標的方式選聘物業服務企業。

第五十六條 【物業服務合同】物業服務合同期限一般不超過五年。物業服務合同期限屆滿三個月前，業主大會應當依法作出選聘或者續聘物業服務企業的決定，並書面告知物業服務企業。物業服務企業決定在合同期限屆滿後不再提供物業服務的，應當在合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會和居（村）民委員會。

業主大會作出選聘或者續聘物業服務企業決定後，由業主委員會與選聘或者續聘的物業服務企業辦理物業服務合同簽訂事宜。物業服務合同應當加蓋業主大會印章。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門備案。縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當自收到之日起十五日內抄送物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

提倡業主大會、業主委員會參考住房城鄉建設主管部門制定的物業服務合同示範文本與物業服務企業簽訂物業服務合同。

第五十七條【物業服務合同履行】物業服務合同期限屆滿，業主大會未選聘新的物業服務企業，也沒有與既有物業服務企業續簽物業服務合同或者書面通知既有物業服務企業退出物業管理區域，且既有物業服務企業仍按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在原合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，都應當提前三個月書面告知對方。

第五十八條【提前解除合同】物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除物業服務合同；一方要求提前解除物業服務合同的，應當提前三個月書面告知對方，同時抄送物業所在地的居（村）民委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及縣級住房城鄉建設主管部門，並在物業管理區域顯著位置公告。

提出提前解除合同的一方應當依照有關法律規定和合同約定承擔責任。

第五十九條【物業服務企業權利】 物業服務企業享有下列權利：

（一）根據法律、法規、規章規定和管理規約、物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；

（二）制止損害物業或者妨礙物業管理的行爲；

（三）依照物業服務合同約定收取物業服務費用；

（四）法律、法規、規章規定和管理規約、物業服務合同約定的其他權利。

任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

第六十條 【物業服務企業義務一般規定】 物業服務企業應當按照法律、法規、規章規定和管理規約、物業服務合同約定和有關物業管理的技術標準和行業規範提供專業化的服務。

物業服務企業應當接受住房城鄉建設主管部門的信用監管。物業服務企業的經營情況、物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用信息檔案。

建設單位、業主大會可以對有失信行爲的物業服務企業參與投標活動予以限制，對有守信行爲的予以激勵。

第六十一條 【物業服務企業信息公示義務】物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息：

（一）物業服務企業的營業執照和信用情況、項目負責人的基本情況和信用情況、聯繫方式、物業服務諮詢投訴電話；

（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業承接查驗情況和物業承接查驗協議；

（四）電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式、維保方案和應急處置方案等；

（五）房屋裝飾裝修及使用注意事項；

（六）物業服務半年履約情況報告；

（七）物業服務滿意率及服務薄弱環節整改情況；

（八）物業專項維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項目的明細；

（九）水、電、電梯等公共能耗總量、明細及費用分攤情況；

（十）物業管理區域公共收益收支情況，包括與公共收益相關的合同或者協議等；

（十一）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。

前款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的事項應當持續公示；第（六）、（七）、（八）、（九）、（十）項規定的事項，至少每半年公佈一次，公示期不少於三十日。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時答覆。物業服務企業應當定期以座談會、組織參觀設施設備房等方式，與業主及時溝通物業服務合同履行情況。

第六十二條 【物業服務企業的禁止行爲】物業服務企業不得有下列行爲：

（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（二）挪用或者擅自使用物業專項維修資金和業主公共收益；

（三）擅自改變物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和物業服務用房用途；

（四）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（五）擅自利用、許可或者默許他人在公共場地、共用部位從事經營活動，或者利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳等；

（六）物業服務合同依法解除或者終止後，拒絕退出物業管理區域，拒絕或者不按規定辦理移交查驗手續；

（七）未依法解除或者終止物業服務合同，擅自停止服務或者退出物業管理區域；

（八）限定業主、物業使用人購買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務；

（九） 擅自提高收費標準或者擴大收費範圍、重複收費以及收取物業服務合同約定外的費用；

（十）以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等爲由減少服務內容或者降低服務質量；

（十一）採取中斷供水供電、捆綁收費等方式追繳物業服務費；

（十二）泄露或者不當使用業主信息；

（十三）擅自就應當由業主大會決定的事項向業主徵求意見；

（十四）其他損害業主權益的行爲。

第六十三條【業主交費】業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。

業主轉讓物業時，應當與物業服務企業結清物業服務費；未結清的，應當在物業轉讓協議中對物業服務費的結算作出約定，並告知物業服務企業。

對經兩次書面催繳仍不交納物業服務費的業主，業主委員會、物業管理委員會或者物業服務企業可以在業主戶門、物業管理區域顯著位置以公示等形式督促其限期交納。業主大會也可以對欠繳物業服務費的業主享受服務、參與公共事務的權利進行限制。

第六十四條【專業服務收費】供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當根據國家、自治區有關規定及行業技術、管理水平等情況向最終用戶提供裝表到戶、維護到戶、收費到戶的服務。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因部分最終用戶未繳費而對已繳費用戶和共用部位停止服務。委託物業服務企業代收費用和對相關設施設備進行日常維護的，雙方應當簽訂書面協議，對委託事項、委託費用、委託期限、支付方式等進行明確。

物業服務企業接受專業經營單位委託代收相關費用的，不得向業主收取額外手續費等費用。退出物業管理區域的，應當與專業經營單位進行代收費用清算。未清算的，專業經營單位不得以未收到費用爲名停止向最終用戶提供服務。

第六十五條【退出交接手續】自物業服務合同終止或者解除之日起十日內，物業服務企業對下列事項進行移交：

（一）第四十八條規定的全部物業檔案；

（二）物業服務中形成的物業服務檔案；

（三）物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；

（四）物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；

（五）清算預收、代收和欠收的有關費用；

（六）其他交接事項。

第六十六條 【物業服務企業退出交接主體】物業服務企業退出物業管理區域前應當按照下列規定辦理：

（一）與業主大會新選聘的物業服務企業辦理移交手續；

（二）沒有業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責的，且未選聘新物業服務企業的，與物業管理委員會或者居（村）民委員會辦理移交手續；

（三）業主大會決定實行自行管理的，與自行管理的代表辦理移交手續。

交接各方應當做好查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題及其處理意見等，並由交接雙方當事人簽字蓋章。

第六十七條【服務真空期處理】物業服務企業退出物業管理區域且業主大會尚未選聘出新物業服務企業的，由業主委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府監督下，從應急物業服務企業預選庫中隨機抽選一家物業服務企業提供應急服務。

沒有業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責的，經百分之二十以上業主提請，由物業管理委員會或者居（村）民委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府監督下，從應急物業服務企業預選庫中隨機抽選一家物業服務企業提供應急服務。

應急物業服務合同期限最長不超過六個月。應急物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行。

急物業服務企業預選庫由設區的市住房城鄉建設主管部門按照公開、自願、擇優的原則建立。

第六十八條【自行管理】經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，業主可以自行管理物業，並對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構以及負責人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業機構的方案；

（四）安全、消防、管理等責任的承擔；

（五）其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委託專業機構進行維修和養護。

業主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養護、設施設備保養等服務的，應當與其簽訂服務合同。

業主大會可以委託具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理，但每季度應當向業主公佈一次賬目。

業主自行管理物業需要開具收費票據的，可以持街道辦事處或者鄉鎮人民政府、住房城鄉建設主管部門的證明材料，向物業所在地的稅務部門申請領取。

第六十九條 【老舊小區管理】老舊住宅區可以通過市場化管理、單位自管、業主自行管理、應急物業服務企業代管等模式進行管理。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會應當加強對老舊住宅區的指導和管理，及時協調解決老舊住宅區在物業管理方面的困難和問題。

縣級以上人民政府可以根據經濟和社會發展狀況，將老舊住宅區整治改造納入經濟社會發展規劃，並從完善公共服務配套設施設備、改善居住環境等方面給予財政、政策支持。

老舊住宅區整治改造完成後，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。

鼓勵和支持物業服務企業爲老舊住宅區提供公益性物業服務。

第五章  物業使用與維護

第七十條【物業使用禁止行爲】 物業管理區域內禁止下列行爲：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構；

（二）侵佔、損壞共用部位、共用設施設備；

（三）擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

（四）違法搭建建築物、構築物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

（六）擅自架設電線、電纜；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者爲其充電；

（九）排放有毒、有害等污染環境的物質，露天燒烤、露天焚燒雜物；

（十）製造超過規定標準的噪音或者影響鄰居採光通風；

（十一）侵佔綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十二）佔用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（十三）在建築物、構築物上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼，在樓道、門廳、電纜井內堆放雜物；

（十四）擅自改變房屋用途，將住宅變爲非住宅，從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動；

（十五）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物佔用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；

（十六）違反規定飼養動物，幹擾他人正常生活；

（十七）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動；

（十八）法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行爲。

物業管理區域內發生上述行爲時，物業服務企業、業主、物業使用人有權投訴、舉報、勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府接到報告並在調查、瞭解情況後按照法定權限予以依法處置；超出權限範圍的，分別通知城鄉規劃、住房城鄉建設、生態環境、公安、市場監督管理、城市管理執法等主管部門到場依法處置。行爲人的行爲給其他業主和物業使用人造成損害的，依法承擔法律責任。

第七十一條 【物業用途管理規定】業主、物業使用人、物業服務企業應當按照規劃用途使用物業和共用設施設備，不得擅自改變。確需改變的，除遵守相關法律、法規、規章以及管理規約外，應當經有利害關係的業主書面同意，並依法辦理相關手續。

第七十二條 【物業裝飾裝修管理】 業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規、臨時管理規約或者管理規約，開工前應當與物業服務企業簽訂協議，對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調外機安裝以及電梯等共用設施設備的保護、禁止行爲等注意事項以及違約責任作出明確約定。

業主、使用人未與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

物業服務企業應當派人對裝飾裝修活動進行巡查；巡查時，業主、物業使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。巡查人員發現有違反裝飾裝修規定的，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當及時報告物業服務企業負責人和街道辦事處或者鄉鎮人民政府依法處理。

房屋裝飾裝修損壞共用設施設備、污染共用部位的，由業主、物業使用人負責修復、清潔；業主或者物業使用人不修復、清潔的，由物業服務企業代爲修復、清潔，所需費用由業主或者物業使用人承擔。

第七十三條【專有車位車庫租售管理】建設工程規劃許可審批部門應當將規劃用於停放汽車的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附件中予以註明，同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。

建設單位應當將擁有產權的車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，並在房屋買賣合同中予以約定。用於銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，並在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案。

建設單位不得將其所有的車庫、車位出售給本物業管理區域以外的其他人。尚未出售的車庫、車位，應當出租給業主、房屋使用人停放車輛，不得以只售不租爲由拒絕出租。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有多餘車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第七十四條【公共車位管理】利用物業管理區域內道路、場地、架空層等業主共用部位劃定車位停放車輛的，在業主大會成立前，應當徵求專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，同時明確車位分配方式、停車收費標準、收益分配方式等並書面報告街道辦事處；業主大會成立後，由業主大會按照法律、法規、管理規約等決定。劃定和停放車輛不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道。

第七十五條【公共收益及管理】利用物業管理區域內屬於業主共用部位、共用設施設備產生的停車、廣告等公共收益歸全體業主所有。公共收益用於補充物業專項維修資金和經業主大會決定的業主委員會工作經費、業主委員會委員工作補貼和其他支出等。

前款所稱的公共收益是指公共收入在扣除百分之三十的物業管理服務成本後的淨收入。

公共收益由物業服務企業存入物業所在地居（村）民委員會在商業銀行開設的監管賬戶。

物業服務企業、業主委員會應當每半年與居（村）民委員會、專戶管理銀行覈對一次賬目，並在物業管理區域顯著位置公示公共收益收支、增值和結存情況。必要時，業主大會可以對公共收益進行審計，審計費用從物業公共收益列支。

第七十六條【物業維修責任】物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期滿後的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

（一）業主專有部分由業主承擔；

（二）業主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建築面積分攤，從物業專項維修資金中支付；屬於人爲損壞的，費用由責任人承擔；
　　（三）物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備部分，按照有關規定承擔。

維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時，相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第七十七條【物業專項維修資金的管理】物業專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

業主應當按時交納物業專項維修資金。首期物業專項維修資金由建設單位在辦理銷售手續前預繳。業主在簽訂房屋銷售合同時應當向建設單位支付其代墊物業專項維修資金。物業專項維修資金餘額達到首期交存金額百分之三十的，業主應當及時補交。

使用物業專項維修資金應當經業主大會依法決定。業主大會可以根據維修範圍以棟（單元）爲單位進行表決，也可以採取異議表決，即持不同意見的業主專有部分佔物業管理區域建築物總面積三分之一以下且佔總人數三分之一以下的，視爲表決通過的方式表決。採取異議表決的，應當將初步表決結果在物業管理區域內顯著位置予以公示，公示期不少於十五日。公示期內提出反對意見的，計入反對票總數；最終表決結果以公示期屆滿時的票數爲準。

物業專項維修資金的繳存、使用、管理和監督的具體辦法由設區的市規定。

第七十八條【緊急維修和防範】 發生下列情況，需要對物業共用部位、共用設施設備進行緊急維修、更新的，應當及時制定維修、更新方案並在物業管理區域顯著位置公告：

（一）水泵、水箱（池）故障；

（二）電梯發生故障，專業檢測機構出具整改通知書要求停運的；

（三）外牆牆面、建築附屬構件有脫落危險，有資質的鑑定機構出具鑑定文件的；

（四）屋頂或外牆滲漏，嚴重影響房屋使用，有資質的鑑定機構出具鑑定文件的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂的；

（六）其他緊急情況。

前款規定的維修、更新事項不屬於工程質量保修範圍，需要使用物業專項維修資金的，按照下列規定辦理：

（一）業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料向物業專項維修資金管理機構申報。管理機構按照相關程序審覈同意後，在物業專項維修資金中直接列支；

（二）業主大會成立後，業主委員會、物業管理委員會或自行管理執行人持有關材料向物業專項維修資金管理機構申報，管理機構按照相關程序審覈同意後，在專項維修資金中直接列支。

第六章  監督管理

第七十九條【自治區住房城鄉建設主管部門職責】自治區住房城鄉建設主管部門履行下列職責：

（一）研究制定自治區物業管理活動相關政策；

（二）建立自治區物業服務行業監管和信用信息平臺；

（三）建立完善物業管理分級培訓體系；

（四）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同（前期物業服務合同）等示範文本；

（五）制定物業行業服務規範；

（六）法律、法規、規章規定的其他職責。　

第八十條【市級住房城鄉建設主管部門職責】設區的市住房城鄉建設主管部門履行下列職責：

（一）制定全市物業管理相關政策；

（二）指導和監督縣級人民政府住房城鄉建設主管部門開展物業管理行政監管工作；

（三）負責指導和監督物業服務行業信用監管活動；

（四）對物業招投標活動進行監督管理；

（五）建立應急物業服務企業預選庫並定期更新公佈；

（六）監督管理物業專項維修資金；

（七）組織物業管理相關關法律、法規、政策的培訓；

（八）法律、法規、規章規定的其他職責。

第八十一條【縣（區）住房城鄉建設主管部門職責】縣級人民政府住房城鄉建設主管部門履行下列職責：

（一） 負責物業管理區域的劃分以及物業承接查驗備案和物業服務合同備案；

（二）負責物業管理項目招標投標活動的監督管理，審覈建設單位協議選聘前期物業服務企業的條件；

（三）負責物業服務企業及從業人員的信用徵集、考覈、評價、彙總和核查工作；

（四）負責對物業室內裝飾裝修的監督管理；

（五）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府調處物業管理矛盾糾紛；

（六）指導和監督物業小區的移交和接管工作；

（七）定期開展物業管理日常監督檢查；

（八）建立本轄區物業管理項目檔案；

（九）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理業務培訓；

（十）法律、法規、規章規定的其他職責。

第八十二條【相關主管部門職責】縣級以上人民政府相關行政主管部門按照各自職責，負責物業管理區域內下列工作：

（一）住房城鄉建設主管部門負責建設工程竣工驗收備案，監督建設單位履行建築工程質量保修責任，監督檢查房屋裝飾裝修活動；

（二）城鄉規劃主管部門負責物業管理區域內共用設施設備和物業服務用房的規劃審查和規劃驗收、老舊小區整治改造等規劃以及違法建築認定； 

（三）不動產登記主管部門負責對物業管理區域公共部位的認定，根據有關單位要求提供首屆業主大會籌備資料；

（四）城市管理執法部門按法定職責負責查處違法建築、毀壞綠地、家禽飼養、亂停車、亂擺賣、跨門檻經營、佔道經營以及違反房屋使用安全管理規定的行爲；

（五）市場監督管理部門負責經營證照、物業服務收費、車輛停放收費、電梯等特種設備安全使用以及計量裝置等監督管理；

（六）公安機關負責影響公共安全、公共秩序、保安服務、監控安防、養犬、車輛停放等監督管理；

（七）應急管理部門負責消防、突發公共事件處置等監督管理；

（八）財政、審計部門負責對住房城鄉建設主管部門管理的物業專項維修資金籌集、使用和管理情況的監督檢查；

（九）生態環境主管部門負責噪音、污染物排放等監督管理；

（十）水行政管理部門負責供水水量、水質、水壓等監督管理；

（十一）人民防空行政主管部門負責人防工程、場所、設備的使用、維護、管理等監督檢查；

（十二）民政部門負責指導和監督街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、業主大會、業主委員會、物業服務企業依法開展社區治理；

（十三）衛生健康主管部門負責指導居（村）民委員會、業主大會、業主委員會、物業服務企業依法開展疾病防控、衛生防疫、計劃生育等愛國衛生活動；

（十四）司法行政主管部門負責指導街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、業主大會、業主委員會、物業服務企業依法開展物業服務與管理糾紛人民調解工作，依法提供公共法律服務。

已經實行城市管理綜合執法體制改革的設區的市、縣級人民政府對有關部門職責分工另有調整的，從其規定。

縣級人民政府有關部門應當建立物業管理違法投訴、舉報、處理制度，並在本行政區各物業管理區域內顯著位置公佈聯繫單位、舉報電話。有關部門在接到投訴、舉報或者街道辦事處、鄉鎮人民政府要求處置違法行業後，應當及時依法查處。

有關行政部門需要進入物業管理區域開展行政執法工作的，業主、業主委員會、物業服務企業應當予以配合和協助。

第八十三條【街道辦事處、鄉鎮人民政府職責】街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責：

（二）配合縣級人民政府住房城鄉建設主管部門開展物業管理區域的劃分工作；

（三）指導、監督和依照本條例參與業主大會、業主委員會籌備、成立、換屆等工作；

（四）負責業主大會、業主委員會成立和變更備案工作；

（五）培訓業主大會籌備組成員、業主委員會委員；

（六）指導、監督業主大會、業主委員會的日常工作，依法參加業主大會會議，依法糾正或者撤銷業主大會、業主委員會做出的違規決定；

（七）組織、指導物業管理委員會工作；

（八）採集、提供物業管理活動各方的信用信息；

（九）調處或者指導調處物業服務與管理糾紛；

（十）參與並監督物業查驗、移交；

（十一）法律、法規、規章規定的其他職責。

第八十四條【居（村）民委員會職責】 居（村）民委員會履行下列職責：

（一）開展物業管理政策法規宣傳；

（二）指導、監督和參與業主大會籌備、成立、換屆工作；

（三）參加業主大會、業主委員會會議，監督業主大會、業主委員會依法開展工作；

（四）代管業主大會印章，監管業主公共收益；

（五）調解、化解物業管理矛盾和糾紛；

（五）配合有關部門開展對物業管理活動的監督管理。

第八十五條【物業管理工作聯席會議制度】設區的市、縣級人民政府應當建立物業管理工作聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織召集，住房城鄉建設主管部門、價格主管部門、綜合執法部門、公安派出所、居（村）民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主、行業專家等組成。具體處理下列事項：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）需要協調解決的其他物業管理問題。

第八十六條【物業服務糾紛便捷處理機制】自治區建立以街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會爲主的物業服務糾紛便捷處理機制。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會應當建立物業管理投訴受理制度，配備或者確定糾紛調查處理的專（兼）職人員，及時對物業管理活動中的投訴進行調查處理。基層人民調解委員會應當成立物業糾紛調解工作室，聘請相關領域專業人員，專門調解物業服務糾紛。

物業服務企業與業主發生物業服務爭議的，當事人雙方可以協商解決，也可以向基層人民調解委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府申請調解。達成調解協議的，雙方應當簽訂調解協議書；未達成調解協議的，也可以依法向人民法院提起訴訟。

第七章  法律責任

第八十七條 【建設單位違法行爲責任】 建設單位有下列行爲之一的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十四條規定，不申請劃分物業管理區域或者不按照規定向買受人明示物業管理區域的，責令限期整改；逾期不改正的，處五萬以下罰款。

（二）違反本條例第二十條規定，未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第四十五條規定，未通過招標投標方式或者未經認可擅自採用協議方式選聘物業服務企業，責令限期改正，可以並處十萬元以下的罰款。

（四）違反本條例第四十六條第二款規定，未按照規定進行前期物業服務合同或管理規約備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；

（五）違反本條例第四十八條規定，未按照規定移交資料的，責令限期改正；逾期未改的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（六）違反本條例第四十九條規定，未按照規定辦理物業承接查驗備案的，責令限期改正；逾期未改的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（七）違反本條例第五十一條規定，未按照規定交存、補足物業保脩金的，責令限期改正；逾期未改的，處二十萬元以上三十萬以下罰款；

（八）違反本條例第五十一條規定，移交的物業服務用房不符合規定的，責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（九）違反本條例第七十三條第三款規定，違反規定銷售車位（庫）的，或者對業主要求承租的車位（庫）只售不租的，責令限期改正；逾期未改的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

（十）違反本條例第七十三條第四款規定，不將未出售的車位（庫）優先出租給本區域內業主，或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的，責令限期改正；逾期未改的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十八條 【物業服務企業違法行爲責任】 物業服務企業有下列行爲之一的，由相關主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第四十七條第三款規定，未按照規定移交資料的，責令限期改正；逾期未改的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府處一萬元以上五萬元以下罰款；

（二）違反本條例第五十六第三款規定，未將物業服務合同報送備案的，責令限期改正；逾期未改的，物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門處五千元以上三萬元以下罰款；

（三）違反本條例第六十一條規定，未按照規定公示信息的，責令限期改正；逾期未改的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府處一萬以上三萬元以下的罰款；

（四）違反本條例第六十二條第五項、第九項、第十一項、第十五項規定之一的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用於物業共用部位、共有設施設備的維修和養護，剩餘部分交由業主大會決定使用。

（五）違反本條例第六十二條第六項的規定，物業服務合同依法解除或者終止後，物業服務企業未按照約定時間提前撤出物業管理區域的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；物業服務企業未在規定時間內退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。

（六）違反本條例第六十二條第七項的規定，物業服務合同未依法解除和終止，物業服務企業擅自停止提供服務或者退出物業管理區域的，責令限期改正；逾期不改的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府處十萬元以下罰款。

（七）違反本條例第六十二條第八項的規定，限定業主、物業使用人購買指定的商品、裝修裝飾材料或者提供服務的，有違法所得的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府沒收違法所得，並處五萬元以下的罰款。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（八）違反本條例第六十五、六十六條規定，物業服務企業未按照規定辦理移交手續的，責令限期改正；逾期不改正的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十九條 【業主委員會成員出現禁止行爲的責任】業主委員會作出的決定，違反法律、法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔民事責任；嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關責任。

第九十條 【發生物業使用禁止行爲的責任】違反本條例第七十條第一款第一項規定，損壞房屋承重結構、主體結構的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正，並處五萬元以上十萬元以下罰款；造成他人損失，應當依法賠償。

違反本條例第七十條第一款第二項規定，侵佔、損壞共用部位、共用設施設備的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，並對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬以下罰款。

違反本條例第七十條第一款第四項規定，違法搭建建築物、構築物、障礙物的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期拆除；逾期未拆除的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門依法強制拆除，並可處二千元以上二萬元以下罰款。

違反本條例第七十條第一款其他禁止行爲規定的，由依法行使監督管理權的部門依照相關法律法規給予行政處罰。

第九十一條【行政工作人員責任】 縣級以上人民政府有關部門工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，並依法給予政務處分:

（一）未按照本條例規定籌備、組織召開成立業主大會的；

（二）未按照本條例規定履行監督檢查職責的；

（三）違反物業管理投訴處理規定的；

（四）發現違法行爲或者接到違法行爲報告不及時作出處理的；

（五）其他翫忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第九十二條【治安處罰責任】 建設單位、物業服務企業、業主委員會成員違反本條例規定，泄露業主信息或者對業主進行騷擾、打擊、報復的，由公安機關依照有關法律法規處罰。

第九十三條【失信聯合懲戒】  單位和個人拒不補交或者續交物業專項維修資金，拒不承擔物業共有部位和共有設施設備的維修、更新、改造費用的，有關部門應當依法將其相關信息錄入信用信息系統。

第九十四條【處罰原則】 違反本條例規定的行爲，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第八章  附 則

第九十五條【共用部位、共用設施設備的定義】本條例所稱“共用部位”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱“共用設施設備”，是指根據法律、法規、規章和商品房合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上爲住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第九十六條【專有部分定義】符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定爲建築物專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成爲特定業主所有權的客體。

本條前款所稱房屋，包括整棟建築物。

第九十七條【專有部分面積計算】專有部分面積和建築物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九十八條【業主投票人數計算】業主人數和總人數按照下列方法認定：

（一）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；

（二）總人數按照前項的統計總和計算。

第九十九條 【生效時間】 本條例自   自年   月   日起施行。2001年5月26日廣西壯族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過的《廣西壯族自治區物業管理條例》同時廢止。

關於《廣西壯族自治區物業管理條例

（修訂草案）（徵求意見稿）》的說明

一、修訂的必要性

《廣西壯族自治區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）自2013年1月1施行以來，在維護物業管理秩序、保障業主合法權益、推動我區物業服務行業健康發展等方面發揮了重要作用。隨着經濟社會的不斷髮展，我區在物業管理方面仍然普遍存在業主大會成立難、業主委員會產生和換屆難、業主大會和業主委員會運作不規範、物業服務不到位、物業服務收費標準調整難、車位（車庫）只售不租、物業服務企業侵佔業主公共收益、物業維修資金使用難等問題，由此產生了諸多矛盾糾紛，羣衆要求加強監督管理的呼聲較大。黨的十九大召開後，國家取消了物業服務企業資質、從業人員資格等管理措施，推行物業行業誠信體系建設。2017年6月，中共中央  國務院印發《加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發[2017]13號）明確提出要“加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制”。2018年3月，國務院發佈第698號令，第三次對《物業管理條例》作出了修改。爲使《條例》符合新的政策、法治環境要求，進一步規範物業管理行爲，實現對人民美好生活的嚮往，修訂現行《條例》是十分必要的。

二、修訂的總體思路

物業管理是關係民生的大事，對改善人民羣衆的生活和工作環境，實現安居樂業，提高社會治理水平，維護社會和諧穩定具有十分重要的意義。中共中央 國務院《關於加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發[2017]13號）對補齊城鄉社區治理短板，改進社區物業服務管理作出了頂層設計，爲我們修訂條例指明瞭方向，提供了遵循。據此，條例修訂的總體思路是：深入貫徹中共中央 國務院《關於加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發[2017]13號）精神，嚴格按照民法總則、物權法、國務院《物業管理條例》的規定，遵循條塊結合、以塊爲主的原則，進一步明確城區（縣）職能部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理方面的職能，加強社區黨組織、社區居（村）民委員會對物業管理區業主委員會和物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、人民政府有關部門等共同參與的物業管理治理機制，堅持平等保護業主、物業服務企業及物業管理參與各方的合法權益，堅持以問題爲導向，着力解決物業管理中的重點、熱點和難點，突出實用性和可操作性，使《條例》與當前經濟社會形勢相適應。

三、修訂的主要內容

一是落實黨對物業管理工作的領導。物業管理產生的矛盾糾紛，表面上看是民事糾紛，其深層次原因是社會治理問題。住宅區是城市社區的基礎單元，要實現城鄉社區治理體系和治理能力現代化，住宅區治理現代化是重要的一環。爲貫徹落實中共中央  國務院印發《加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發[2017]13號），《條例》（修訂草案）（徵求意見稿）在第三條明確“各級人民政府應當在物業管理工作加強中國共產黨的領導，建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、人民政府有關部門等共同參與的物業管理治理機制，強化社區黨組織、居（村）民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督作用，推動物業管理規範化”。同時在第七條第一款規定“居（村）民委員會在中國共產黨基層組織的領導下，依法協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作，建立健全居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，指導和監督業主委員會和物業服務企業依法履行職責。”

二是進一步理順物業管理的監督管理體制機制。中共中央  國務院印發《加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發[2017]13號）明確指出“各省(自治區、直轄市)按照條塊結合、以塊爲主的原則，制定區縣職能部門、街道辦事處(鄉鎮政府)在社區治理方面的權責清單”。物業管理區是城鄉社區組成部分，將物業管理的監督管理體制機制由條塊結合、以條爲主的監督管理機制調整爲條塊結合、以塊爲主的監督管理體制機制是貫徹落實黨中央文件精神的具體體現。爲此，《條例》（修訂草案）（徵求意見稿）分別在第五條、第六條、第七條和第六章中對各級自治區人民政府、政府有關部門以及街道辦事處、居（村）民委員會的職責作出了明確規定。

三是進一步對業主大會成立、業主委員會選舉以及業主大會、業主委員會運作和監管進行了規範。第一，適當降低了業主大會成立門檻，簡化了籌備首次業主大會會議資料提供程序，增加了籌措召開業主大會經費規定（第十七條、第十八條、第二十條）；第二，完善了業主大會籌備組、業主委員會的職責（第二十條、第三十條）；第三，從嚴規定了業主委員會委員候選人資格條件（第三十三條）；第四，進一步明確了業主大會投票、表決規則，明確了業主代理、業主小組的投票制度（第二十四條、第二十五條、第二十六條）；第五，對業主大會、業主委員會運行以及業主大會、業主委員會作出決定的形式、印章使用管理進行了規範（第二十三條、第二十九條、第三十四條、第三十六條、第三十七條）；第六，規定了業主委員會信息公開、業主委員會成員行爲禁止及職務終止情形（第三十八條、第三十九條、第四十條）；第七，完善了業主委員會缺額遞補、換屆和審計、移交程序（第三十三條、第四十一條、第四十二條、第四十三條）；第八，規定了業主大會議事規則和管理規約應當規定的內容，強化了示範文本在業主自治中的引導作用（第二十八條、第二十九條）；第九，爲避免業主委員會越權解聘和選聘物業服務企業，增加了業主大會選聘物業服務企業程序（第五十五條）；第十，增加了業主自行管理以及對老舊小區改造管理規定（第六十八條、第六十九條）。

四是加強了對物業服務企業的監管。第一，增加了前期物業服務企業解聘和重聘規定（第五十四條）；第二，完善了物業服務合同簽訂、履行、解除和終止規定（第五十六條、第五十七條、第五十八條）；第三，界定了物業服務企業權利和義務，增加了物業服務企業信用管理規定，明確了物業服務企業的信息公開和行爲禁止（第五十九條、第六十條、第六十一條、第六十二條）；第四，完善了物業服務企業退出和交接規定（第六十五條、第六十六條）。

五是對開發建設單位監管方面進行了修訂。第一，完善了物業管理區域劃分及調整規定（第十五條、第十六條）；第二，完善了建設單位選聘前期物業服務企業規定（第四十五條）；第三，爲解決建設單位遺留問題，進一步明確了物業承接查驗制度，增加了建設單位繳存維修保脩金規定（第四十七條、第四十八條、第四十九條、第五十條、第五十一條）；第四，進一步明確了物業服務用房配置規定（第五十二條）；第五，完善了建設單位專有車位車庫的租售管理規則，明確規定了車庫車位不得出售給非業主，空餘車位不得只售不租，同時限制了非業主租賃期限（第七十三條）。

六是對物業收費及其調整、公共收益、緊急使用物業專項維修資金進行了修訂。第一，爲平等保護物業服務企業的合法權益，進一步完善了前期物業服務收費及調整機制，增加了業主欠交物業服務費的催繳規定（第五十三條、第六十三條）；第二，爲了進一步從制度上保護業主的合法利益，《條例》（修訂草案）（徵求意見稿）第七十五條規定，利用物業管理區域內屬於業主共用部位、共用設施設備產生的停車、廣告等公共收益歸全體業主所有。公共收益用於補充物業專項維修資金和經業主大會決定的業主委員會工作經費、業主委員會委員工作補貼和其他支出等。公共收益由物業服務企業存入物業所在地居（村）民委員會在商業銀行開設的監管賬戶。物業服務企業、業主委員會應當每半年與居（村）民委員會、專戶管理銀行覈對一次賬目，並在物業管理區域顯著位置公示公共收益收支、增值和結存情況。必要時，業主大會可以對公共收益進行審計，審計費用從物業公共收益列支；第三，維護物業公共部位、共用設施設備，使其始終處於良好狀態，事關羣衆切身利益，爲此，《條例》（修訂草案）（徵求意見稿）第七十八條對物業緊急維修的情形以及緊急使用專項維修資金作了原則規定。