在今年全國兩會上，關於房地產稅的說法再次成爲外界關注焦點。兩會上確定了要落實好制定房地產稅法等立法調研、起草工作，確保如期完成。由此看來，外界已經討論了好多年的房地產稅，目前已正式提上日程，很有可能在未來幾年正式面世。

那麼房地產稅的到來，將會對樓市和地方政府產生多大影響？

房地產稅的初衷

推出房地產稅的本意，是爲了緩解地方財政壓力，替代即將枯竭的土地財政，從而釐清中央與地方之間的財稅關係。

在大多數一二線城市，土地資源開發力度過大，新增土地資源嚴重不足，不少地方已經進入存量房交易時代。這意味着依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產稅的重要性越來越突出。

同時，隨着減稅降負成爲常態，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩定稅源，就成爲當務之急，房地產稅恰好是備選答案之一。

由此來看，房地產稅的到來，是爲地方政府開闢新的稅源，並非是爲降房價而來。

全國住房信息聯網

的確，房地產稅並非是爲降房價而來。但不要忘記，房地產稅在開徵之前的一大技術殺器——全國住房信息聯網。

過去，各地信息猶如孤島。理論上，一個人在全國每個城市都買一兩套房子，而在系統裏卻只能查到當地的一套房子。如果全國住房信息都能聯網，那麼誰在囤房，誰在炒房，將會一目瞭然。

房地產稅有世界普遍性

房地產稅作爲一個稅種歷史悠久，最早起源於歐洲，大多數國家都普遍採用的稅收制度和稅種。它的主要作用是調節收入分配，特別是隨着個人財富的集聚，會起到收入調節的作用；同時還能籌集政府收入，提供公共服務。

其他國家房地產稅特徵，發現大致有四種共性制度安排，即每個國家房地產稅制度都存在的：

一個是對所有工商業住房和個人住房，都會按照評估值徵稅，按照價值徵稅。

二是對所有國家房地產稅制度安排中，都有稅收優惠，比如扣除標準，對困難的家庭、低收入家庭、特殊困難的羣體給予稅收減免，具體方式和水平不一樣，但都有稅收優惠。

三是這個地方稅，收入歸屬於地方政府，地方政府用這些收入來滿足教育、治安等其他公共基礎設施提供的支出。

四是因爲房地產稅稅基確定比較複雜、非常複雜，所以需要建立完備的稅收徵管模式，這樣才能使房地產稅徵得到。

房地產稅的共性制度安排，其他地區、國家又是如何體現、實踐的？想必，這些國際經驗，會對我們有很多啓示。

韓國房地產稅誕生於打擊囤地、打擊炒房，有過一定效果，但長期看效果不大。

在1990年之前，韓國對土地和房屋實行單一稅率，稅賦較輕。但1980年代末的土地高度集中，迫使韓國政府採取手段打擊囤地。資料表明，1980年代末，韓國5%的人擁有62.5%的土地資源。

1990年物業稅改革對市場有一定影響。1990年韓國將土地和房屋物業稅分開徵收後，房價並沒有立刻出現下降，而是維持一段時間高速增長後，纔出現增速的一定回調。那次物業稅改革，意在打擊囤地，一定程度上增加了土地的供給，對減緩房價增速起到了一些幫助作用。

2005年，韓國推出綜合房地產稅，以打擊富有者持有多套房現象。住宅價值在6億韓元以上要被徵稅。而2006年，韓國持有6億韓元以上房產的家庭有15.9萬戶，僅佔總人口的 1.2%

有趣的是，在開徵綜合不動產稅的同時，韓國政府把住房交易稅率從4%下調到2%，以支持房屋交易。

2005 年推出綜合房地產稅後，韓國房價出現小幅短暫下降，但之後又加速上漲。

在綜合房地產稅之外，韓國政府還出臺了其他一些相關政策，來打擊投資性需求。比如採用高額的房產轉讓所得稅，擁有兩套住宅的家庭，在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅；擁有三套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。

即使在購買房產2年之後，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6%-35%的轉讓所得稅。

2005年下半年，韓國政府還進一步擴大了綜合不動產稅的納稅對象，增加了保障性住房的供應，並促進房產交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些因素的綜合作用才使得韓國房價和新開工出現了一定的回調。

長期來看，單單一個房產稅對房地產市場並不能產生趨勢性的影響，長期趨勢是供求關係等一系列因素作用的。

房產稅是美國物業稅的一部分，爲地方政府收入的重要來源。

美國房產稅是該國物業稅的一部分。所謂物業稅（property tax，也可譯作財產稅），是對各種動產（personalproperty，如汽車、移動房屋等）和不動產（real property，指土地和固定在土地上的財產如建築物）徵收的稅收。

美國房產稅是地方稅，各地政府在房產稅的徵收上有很大的自主權，可自行決定其稅基、稅率、減免條款等等。

美國房產稅（地方稅）情況 圖表來源|國泰君安

美國地方政府一般根據預算收入和總支出情況，決定房產稅的總徵收數額，再根據評定的計稅價值確定稅率。各個地方決定稅率的方法各不相同，但要受州法律的一些限制。

經濟比較發達的加利福尼亞州爲1.1%，經濟不很發達的得克薩斯州爲3%。稅率由各州的議會提出議案，由選區內的選民投票通過。

房產稅可抵減所得稅。在計算所得稅時，房產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。

在美國，房產稅主要用作地方政府公共開支。通常來稅，主要用於當地教育、圖書館、公共設施，支付本地公務人員如警察等的開支等等。一般房產稅高的地區，學校也都要更好，因爲有更多的財政支持。相應區域的房產，每年的增值空間也大。

多數研究表明，房產稅稅率升高（或減免的消除）將降低對住房的需求，導致房價下降。但也有研究表明，在某些假設下，稅率變化主要反映在房價變化上，對住房需求的影響很小。

各國房地產稅主流稅率佔住宅價值約0.2%-1.4%，佔家庭支出負擔不算高，而我國現有土地出讓收入比較高，要想利用房產稅來抵補土地出讓缺口，暫時還會比較困難。

在房產稅稅率1%的假設下，對房屋市值徵收的房產稅，還不及現有土地出讓金的一半。因而，用房產稅來完全取代土地收入，會比較困難。

不過，如果我國對空置住房徵稅，盤活存量，增加住房市場有效供應該會有效果。但影響程度還得看稅率、是否累進、如何減免、地方自由裁量權等。

此外，土地一級出讓權牢牢被掌握在地方政府手上，經營城市的理念已經非常深入，要扭轉過來，需要很長時間。

加上開發商繳納過一定年限（一般爲70年）的土地出讓金，商品住宅都交過多種房地產有關的稅收，房地產稅立法要解決的問題、各種準備工作，還有很多很多。即便加快立法進程，也要好幾年。

即便立法完成後，也不可能馬上大面積、高稅率徵收。一句話，指望房地產稅降房價，不現實——這也是房地產稅的世界共性。

本文資料來源：槓桿遊戲、香港商報、國民經略