今年，棚戶區改造大刀闊斧，北京棚戶區改造共有236個項目，包括23550戶；海南今年計劃棚戶區住房改造開工13567套;九江市今年棚戶區改造開工61015套等等。

而且，總理在政府工作報告中再次提及棚戶區改造：「5年來，棚戶區住房改造2600多萬套，2018年，更好地解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。」

北京市2017年核心區體量最大的棚改項目——望壇棚改，以及長安街沿線最後一個棚戶區——享有「石景山的小王府井」美譽的北辛安棚改還在大家的記憶里，今年自己會不會成為拆二代？很多人感嘆那是別人家的棚改補償。

目前，在全國眾多的棚改拆遷過程中，出現很多一刀切的補償標準，沒有考慮具體的房屋情況和時機條件，對於被拆遷人的個體訴求明顯考慮不足，導致被拆遷人合法利益受損害。

今天德凱律師團就為大家列舉一下棚改項目補償談判中需要掌握的要點。

一、獲取公平補償的權利

棚戶區改造顧名思義是改造髒亂差的低質量房屋街道，但是現在很多地方借著棚戶區改造的名義對正常的社區進行商業開發，一旦打上了棚戶區的名義，拆遷補償價格也就跟著低了。

地方進行棚戶區改造拆遷宣傳倡議中，灌輸棚戶區房屋不值錢的想法，給被拆遷人很低的補償價格，如果不懂法律和國家政策，很可就能被糊弄簽字。

實際情況是：房屋的價值是按照房屋本身的市場價值來決定的，參考市場上同類房屋的市場價格。補償項目也是按照法定的項目，包括房屋重置成新價和土地區位價格，安置費，搬遷費，過渡費，停產停業損失等等。


棚戶區改造中的國家政策，是惠民，保障，安居，解決困難家庭的住房問題，改善城鎮居民的生存條件，就補償的實質來說，更是應該施惠於百姓。

拆遷基本的原則也是拆遷之後的生活水平不能低於拆遷之前的生活水平，所以，只要被拆遷人「越拆越窮」就是不合理。


二、對房屋價值的評估、複核以及鑒定的權利

評估是確定房屋價值的重要程序，一般最終的補償標準都是建立在評估價格上的，所以評估程序尤為重要。

首先，評估公司的選擇。評估公司的選擇可以由徵收部門和被拆遷人協商選擇，或者投票，搖號，抽籤等方式，委託有資質的評估公司。
其次，評估應當結合被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

最後，如果對評估結果有異議，可以在規定的日期內申請複核，對複核結果有異議，還可以向評估專家委員會申請鑒定。

現實生活中，棚戶區改造拆遷中評估程序不合理之處比比皆是。地方上的評估公司受行政干預，評估程序不合法，評估結果也難讓人滿意。

所以，只要評估結果和房屋的實際價值相差懸殊，被拆遷人一定要充分行使自己該有的複核和申請重新鑒定等權利。

三、徵收補償方案的參與權

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定：拆遷補償方案，是房屋徵收部門擬定，報市、縣人民政府批准。

經過論證的補償方案應該要進行公示，廣泛徵求公眾的意見，期限不得少於30日，並且房屋徵收管理部門應該將徵求意見情況和根據公眾意見修改情況進行公布。


被拆遷人要及時了解拆遷工作進展，關於拆遷補償方案也會組織聽證，被拆遷人要在聽證會中及時表達自己的意見和訴求，在拆遷的每個環節都保證自己的權益得到充分的實現。

最後北京德凱律師團友情提示大家，在棚改項目中，要牢記以

上權利。合法權益被侵害，要拿起法律武器積極應對。面臨拆

遷困擾，選擇合法的維權方式，主動諮詢專業的拆遷律師，化

被動為主動。

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