抓住棚戶區改造項目的5大關鍵點，你的棚改補償低不了！

導讀：近年來，各地的「棚戶區改造工程」不斷升溫，真棚戶區和假棚戶區魚目混雜。這些狀況的背後，隱藏的是被拆遷人可能利益損失的重大隱患。本文，北京在明律師事務所的黃曉麗律師為大家歸納了此類項目的5大關鍵點，以便被徵收人及時發現問題，更好的維護自身合法權益……

關鍵點一：防止棚戶區改造擴大化棚戶區改造的出發點和落腳點應該是改善住房困難群眾的居住條件，消除城市發展瓶頸和安全隱患。然而，現實中我們發現有些政府甚至把十多年前開發的別墅群劃為棚戶區改造的範圍，這就實在有些誇張了。也有些房屋雖處於老城區，但是修建時間不長，並不破舊，交通便利，基礎設施和生活環境尚可，也被政府劃為棚戶區改造項目範圍。這些做法都是嚴重違背國家棚戶區改造政策的實質精神的。「被棚戶」可以說是一種嚴重違法的征地拆遷行為，廣大被徵收人完全可以收集證據針對徵收決定提起複議或者訴訟，與此類行政目的不當的做法抗爭。

關鍵點二：作出征收決定前，應當進行社會穩定風險評估

「風評」是國有土地上房屋徵收拆遷過程中必不可少的環節，是維護社會穩定的重要方式。棚戶區改造的風評更是如此。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第12條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。社會穩定風險評估的主要內容包括：是否符合現行法律、法規、規章，是否符合黨和國家的方針政策；是否兼顧了各方利益群體的不同需求，是否考慮了社會的穩定性；是否經過充分論證，是否符合大多數被徵收群眾的意願，所需的人力、財力、物力是否在可承受的範圍內並且有保障；對被徵收群眾利益和生產生活的影響，群眾對影響的承受能力，引發矛盾糾紛、群體性事件的可能性等等。如果政府在進行棚戶區改造前沒有充分地做好風評環節，就極易出現一些不好的結果。例如被徵收人與徵收工作人員發生對峙等。針對這一必經程序，廣大被徵收人可申請政府信息公開獲取相關材料從而進行審查。關鍵點三：徵收補償方案要公開徵求公眾意見《國有土地上房屋徵收與補償條例》第10條、第11條規定了徵收補償方案的公開徵求公眾意見程序。現實情況中，很多棚戶區改造項目沒有將徵收補償方案提前30日公布，徵求公眾（尤其是被徵收人）意見，而是在公布徵收決定時同時將已確定的徵收補償方案公布。這樣做的結果往往導致被徵收人對回遷位置和其餘補償方案的內容不滿意，進而提起行政複議，並極有可能接著提起行政訴訟。對於被拆遷人來說，這樣是非常浪費時間和精力的，對於拆遷方而言，其項目的進展也會有很大程度的延誤，並很有可能承擔更為嚴重的敗訴風險。大家應該重視法律賦予的這項權利，通過及時提出意見、要求聽證掌握棚戶區改造項目的主動權。

關鍵點四：房地產價格評估機構的選定要合法

現實情況中，很多被拆遷人都不知道自己擁有選擇評估機構的權利，進而往往得不到令自己滿意的評估結果。實際上，《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條、住建部《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條都有規定，被拆遷人有權在規定時間內協商確定評估機構，進而合法地獲得公平合理的評估結果。即使協商選定未果，也應當通過搖號抽籤等方式由被徵收人參與選定評估機構，而不得出現房屋徵收部門一手包辦的情形。對此環節，各地一般都會制定更加詳細具體的地方性規定，老百姓需要及時了解，明晰自己的權利。關鍵點五：對被徵收房屋要按市場價值評估《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。國務院的規定已經非常明確，被徵收房屋的價值以類似房地產的市場價格為基準。現實棚改項目中，政府往往會給被徵收房屋的評估價值設一個上限，不能突破這個上限，而這個上限卻可能明顯低於市場價格。評估價明顯低於市場價，拿評估價格就買不到同等面積的新房，客觀上難以實現1:1的補償比例，更別提政策中所謂的「1:1.2」了。這種情況無疑是極不正常的，廣大被徵收人可通過申請複核、申請專家委員會鑒定、自行委託評估機構進行重新評估等多種途徑進行救濟，並在訴徵收補償決定的過程中全面揭露涉案評估存在的違法點，力爭扭轉評估結果顯著偏低的情況。在明拆遷律師最後想提示大家的是，棚戶區改造本質上是一項利國利民的好政策，對於居住環境亟待改善的真正的棚戶區，在確保自身合法補償權益的前提下予以積極配合也是必要的。只要大家在遇到棚戶區改造項目時抓住這些關鍵的法律點，拿起法律的武器保護自己合法的利益，或者及時委託專業徵收維權律師介入，必定能夠很好地享受這項好政策帶來的幸福生活。

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