去年11月，《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》出臺，在全國首創城市更新“飛地”模式。近日，光明區利用新政策優勢，打出“整備+更新”組合拳，落實全市首單“飛地”（城市更新項目外部移交用地），保障中山大學深圳校區附屬初中項目有序建設。

據介紹，中山大學深圳校區附屬初中項目（以下簡稱“中大附中”）位於光明科學城科教融合集羣範圍，項目用地涉及深圳市俊偉興實業有限公司宿舍區，屬國有已出讓土地。經梳理，該節點主要存在不接受貨幣補償、無法實現土地置換等難題。

“飛地政策”的出臺爲工作打開新思路，提供新機遇。

去年11月14日，《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》出臺，打通公共設施用地整備與城市更新項目捆綁通道。《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》對外部移交用地適用範圍、包含情形、劃定標準、權屬轉移及容積轉移等做了詳細規定。深圳也成爲全國城市更新中，實施以“飛地”捆綁外部公共設施用地“整備”的第一城。

新政策出臺後，光明區乘政策“東風”，主動尋求市主管部門技術指導與支持，結合企業貨幣補償利益低、產業導向不符、宗地面積小的實際，研究“飛地”政策適用性、操作性，確定被徵收宗地作爲城市更新外部移交用地。俊偉興實業有限公司也開始轉變思路，從原來的土地置換訴求轉變爲落實“飛地政策”。

“中大附中項目建設時間緊迫，建築物急需拆除移交施工。”工作人員介紹，區城市更新和土地整備局和新湖街道立足政策、用足政策，制定談判方案與業主進行多輪磋商，最終採取“整備+更新”雙重選擇的模式，若業主能夠在限定期限內將該宗地地塊通過外部移交用地的方式落實到光明區城市更新項目內，則採取城市更新方式予以落實；若限定期限內無法在更新項目內落實，則採取土地整備貨幣補償方式予以補償。

此舉既保障業主應有權利，又爲項目順利落地提供保底手段，獲得業主認可。近日，光明區相關部門與俊偉興實業有限公司正式簽約，落實全市首單“飛地”（城市更新項目外部移交用地），提前拆除8500平方米建築，釋放4700平方米土地空間，爲中大附中項目加快建設送上“助攻”。

中山大學深圳附屬學校已於今年3月正式動工開建，2020年8月竣工交付使用，全部建成後，可提供學位6180個。

城市更新中，如果合法用地難以滿足建成後的公共設施需求怎麼辦？

去年11月，深圳市創新推出“飛地”模式。《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》出臺，允許拆除重建類城市更新主體將拆除範圍以外的公共設施用地理順經濟關係後，無償移交國有。同時，將給予承擔移交責任的更新項目部分合法用地比例的計入及適當的建築面積補償，保障更新項目實施。

政策別號爲啥稱爲“飛地政策”？

據介紹，隨着深圳城市二次開發快速推進，城市更新也面臨着新的問題，原特區外大部分擬申請更新改造的片區存在合法用地比例不夠60%而不符合列入城市更新單元計劃的要求，可能影響下一階段城市更新可持續發展。

當時政策初步設計的時候，就號稱這個是在更新項目拆除範圍外“購買”一塊飛地，當做指標形式“飛入”更新項目，並進行一起更新改造的情形。因此本政策有個口頭稱呼是“飛地政策”。《管理規定》中將飛地冠以一個官方名字，叫外部移交用地。

通過本政策設計，一方面由更新項目實施主體理清拆除範圍外的飛地經濟關係，完成建築拆除，並無償移交政府開展公共設施建設；另一方面給予承擔移交責任的更新項目計入部分合法用地比例及適當的建築面積補償，保障我市城市更新工作的有序推進，實現雙贏。

“飛地政策”意見稿與正式稿對比 

來源：合一城市更新

政策如何運用？

一個方式選擇的機會：給法定圖則規劃的規劃配套設施或生態線內合法用地可選擇通過城市更新或土地整備的機會；

一個配套落地的機會：賦予法定圖則規劃的配套設施以及基本生態線合法用地一定的空間發展權益（價值），給未來法定圖則編制過程中配套設施規劃安排減小阻力；

一個項目鬆綁的機會：給合法比例40-50%左右的更新一個解綁的申報機會，助推歷史遺留問題解決；給原來高貢獻率儲備項目運用飛地政策讓其他更新項目分擔部分貢獻率的發展機會，實現儲備更新項目解綁；

一個提高容積的機會：部分容積率未達上限的更新項目，存在通過飛地轉移容積指標，這不是政策希望的，但前提一定是地塊可承載這部分容積……

原標題：深圳首單城市更新“飛地”是它！

來源 ：舊改全知道 內容綜合自寶安日報、miao言miao語、趣光明

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