北上廣深，到2035，房價差別就出來了！
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作者：櫻桃
城鎮化階段進入到了下半場，未來有人，城市纔有更好的發展前途，這也是各大城市上演搶人大戰的基本邏輯。對於房地產市場而言，也是一樣的道理，人口流入多的地方，買房的需求自然也會多一些，而土地越少的，供給任務完成的壓力也越大，而價格始終是由供需所決定的。
北上廣深未來的房價前景，也許可以從人口規劃上窺見一斑。
廣州
前天，《廣州市國土空間總體規劃(2018-2035年)》草案公示，根據規劃，到2035年，廣州將建成國際大都市，常住人口規模在2000萬人左右，實際按照2500萬左右管理服務人口進行基礎設施和公共服務設施配置。廣州面積是7434平方公里。
2018年，廣州常住人口突破1490萬人，離2000萬的目標還有510萬的距離。這意味著，未來17年，廣州每年還要搶30萬人才能達到目標。
在常住人口增量上，廣州是僅次於深圳的，在全國排名第二，過去四年，廣州常住人口增量分別達到42.06萬人、54.24萬人、45.49萬人和40.6萬人。增量非常喜人。
廣州從去年十一開始還降低了落戶條件。
根據規劃，2035年，廣州將新增城鎮住房200萬套以上，租賃住房佔新增住房供應量的比例不少於20%。
這意味著，未來17年，每年廣州將新增住房12萬套，其中商品房規模超過8萬套。按照每戶3人的標準來看，住房增量與人口增量基本相當。
但這只是增量人口，還得考慮存量人口的住房需求是否已經解決了呢？
2016年-2018年，按照中原地產統計，廣州年均新房成交量為9.9萬套，近八年來，只有2011、2014年、2018年調整年份的成交量低於8萬套，其餘均在9萬套以上，所以每年供應8萬套，其實供給量並不算多。
深圳
深圳作出的規劃是，到 2035 年人口達到 1800 萬，去年深圳常住人口1302.66萬人，大概還有500萬的空間，跟廣州任務一樣，每年要增加30萬。
但深圳的人口增量比廣州還要更快，過去四年，深圳連續增加了60萬、52.97萬、61.99萬、49.83萬。
目前深圳還把落戶門檻放的很低，大專就能落戶，所以吸納的人數最多，再加上在一線城市中，北京上海落戶門檻太高，深圳高新技術產業又多，從收入上來說也比廣州更高，產業結構比廣州更能吸引人，所以高端人才首先選擇流向深圳，人才結構也比較好。
深圳城市總面積1996.85平方公里，深圳不及廣州的1/3。目前，廣州土地開發強度不到30%，而深圳接近50%，已到達警戒線。
到 2035 年，深圳計劃新增 170萬套住房，其中保障性住房和租賃房佔比 60%，市場商品房僅佔40%。
換句話說，未來17年，深圳只能提供68萬套商品住宅，平均每年只有4萬套。
其實，說實話，深圳每年要是能提供4萬套，也算不錯了，就怕這4萬套都供不出來。因為過去三年都沒有達到這個數。
2016年深圳新建住宅預售套數38321套，同比減少39.9%；2017年預售套數27324套，同比減少28.7%；2018年預售套數38158套，同比增加39.7%。
因為深圳確實是人多地少的城市，跟北上廣比起來，每年出讓的住宅用地少的可憐。
上海
到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，2018年常住人口已經達到2453萬了，也就是說，未來17年裏，只有50萬左右的人口增長空間了！基本上每年只有3萬人的名額。
如果上海真的嚴格按照這個規劃來執行的話，上海市場就只有靠存量需求來支撐了，一方面就是依賴於政策放鬆後的槓桿加大和被限購限制的那部分人羣釋放，另一方面上海房價想要繼續上漲，那就需要等過去那些買不起上海房子的人收入增長後纔行，因為靠外來人口是靠不上了，沒有外援部隊支撐購買力的上海樓市，房價上漲速度也會跑輸深圳和廣州，甚至不敵一些二線城市。
因為一個城市長期落不了戶，很多人就會選擇離開這個城市，畢竟沒有戶口孩子讀書的問題就是個大問題，他們會選擇去敞開懷抱的深圳，廣州，杭州。
北京
《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》，提出到2020年，北京常住人口規模控制在2300萬人以內，而且2020年以後長期穩定在這一水平。北京有1.64萬平方公里。
北京2018年常住人口是2154.2萬人，離人口紅線還有150萬左右，每年也只有8.8萬了。但北京去年的常住人口已出現了下降，可見人口控制之嚴格。
北京高校如此多，一年畢業生就是二十多萬，大部分都想留北京，假如北京願意，常住人口增量，誰與爭鋒，北京的常住人口一年增加100萬都不是問題。
但北京出於多方面的原因，要控制人口。
一、可能是跟城市規劃過時有關，北京的規劃較早，當時沒想到人口增量會這麼多，所以地鐵、道路設計都是基於一千多萬人口設計的，現在兩千多萬了，有些不堪重負，所以北京才會這麼堵，重新改規劃可能很難吧。
二、據說是北京生態被破壞，人多了，城市開發建設，不可避免的要破壞環境，北京想把土地騰出來，恢復歷史綠地。
三、北京的交通，人文環境逐步改變，已經脫離了歷史古都和首都兩大定位，城市需要對自身進行調節。
四、北京吸虹效應太明顯，資源過度集中，不利於周邊發展。北京提出疏解政策，有利於周邊城市發展。
北京和上海一樣，嚴格控制人口增量的結果，對於樓市的影響，都是隻能依靠存量市場的支撐，以及少數精英的加入。
而存量的人中，買的起的已經買了，買不起的需要等他們的收入慢慢增長，要麼就要等限購限貸放鬆，使新的需求增加。
像深圳，整個城市比較年輕，規劃也都很現代化，可以更好的借鑒東京軌道交通疏解人口過密造成擁堵的經驗，所以深圳還可以增加人口。
深圳只有北京面積的12%，上海的31%，但按照規劃，到2035年，深圳人口卻只比北京少500萬，比上海少700萬，所以論人口密度，深圳會比北京和上海都高很多。
基本上廣州和深圳的步伐是保持一致的，跟北京上海截然相反，熱烈歡迎全國人才加入，你可以說廣深不如北京、上海牛，不如他們教育醫療資源多，所以要把門檻放低，才能吸引人才來，畢竟一個北京戶口和上海戶口的含金量，就是比廣深戶口的含金量高很多，這個不容否認，而且北京上海GDP已經是3萬億+的水平了，廣深還是2萬億+的水平，不在一個檔次，所以廣深需要再接再厲。
但另一方面，也可以理解成廣深的市場化思維更強，未來可以通過提高城市管理水平來容納更多人口，人多了，經濟發展好了，配套跟上去，管理跟上去，軌道交通建多一些，私家車少買一些，路網設計更科學一些，城市還會那麼堵嗎？東京就是因為地鐵特別發達，很少人會開車上下班，所以也不會有堵車的問題。
其實廣州也是一個老城了，廣州的規劃應該也有很多過時的地方，但廣州還是在學深圳。難道廣州是因為被深圳超越了，壓力比較大嗎？哈哈，兄弟城市有競爭也是好的，至少給了很多人才低門檻進入的機會。
到2035，論房價勝負，誰是第一，第二，誰是第三第四，不用我點名了吧！
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櫻桃大房子，專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。
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