昨日，網上瘋傳黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕。3月鶴崗的均價是1240元/m2，其中九州興建小區附近爲300元/m2，一套320平的複式高層只要15萬。

鶴崗房價有3個要點。一是爲何有低至每平方米僅300元左右的住房？二是鶴崗這個城市商品房的價格中位數爲何會在每平方米2000元左右？三是這樣一種房地產市場價格會不會成爲全國三四線城市的趨勢？

就住房市場來說，它屬於不動產，是不可貿易的產品，每一套住房都具有唯一性。所以一國的住房市場往往都是無數分割的市場，價格水平及市場狀態有較大差異性。一個國家是這樣，一個城市也是如此。即使是同一小區，同一樓房，其每套住房的價格也都會不一樣。

鶴崗那些每平方米價格在300元左右的住房，主要是由住房的性質決定，比如棚戶區改造的住房，建設標準低，或者住房沒有裝修，四處漏風，無法居住。這些住房也不能辦理產權證。儘管開出了最低的售賣價格，由於沒有產權證，加上政策性限制，是根本無法交易的。

因此，這類住房價格最低的信號意義不大。只是個例，不具有市場的一般性。

二是對於鶴崗的商品住房價格中位數在每平方米2000元左右。2016年房地產宏觀調控之前，中國絕大多數的三四線城市的房價水平都處在這樣的一個水平。2013年我去貴州，貴陽及遵義的房價中位數就是2300元左右。這個價格符合當時中國絕大多數三四線城市的經濟發展及居民收入水平。

2016年之後，由於全國各個城市的房價出現了一輪普遍上漲，所以目前國內三四線城市的房價水平基本上在5000-10000元這個區間。

至於鶴崗市的房價水平爲何到目前維持在2000元左右，主要與其是典型的資源枯竭型城市有關。當前中國存在不少這樣的城市，由於產業結構單一，資源嚴重枯竭，存在嚴重的經濟發展瓶頸。

這類城市經濟發展早已經停滯，人口出現淨流出，居民收入水平嚴重偏低，再加上氣候條件惡劣，如東北及中西部不少城市，其房地產市場想發展起來根本就不可能。

早幾年從友人處獲悉，他們家在東北三線城市，那裏的居民基本是人手一套住房，三口之家就可能持有三套住房。這些住房不僅價格低，要賣出去或租出去都很困難。在這樣的情況下，這些城市的房價只能保持在極低的水平。鶴崗也是如此。

現在的問題是，目前三四線城市的房價水平是不是都處於這個狀態？可以說，經過2016年一線城市房價瘋狂上漲、房地產調控之後，漲價蔓延到了全國，大小城市房價普遍上漲，全國不少三四線城市的房價已經漲到每平方米10000元左右。只有少數三四城市的房價會低於這個水平。

但是，這一輪三四線城市房價的普遍上漲，既有棚戶區改造貨幣化的推動，更有國內銀行體系信貸快速擴張的助力。這次三四線城市的住房購買者，基本是中低收入居民及周邊的農民。

他們受一線二線城市房價瘋狂上漲，以及房地產市場具有無風險套利賺錢效應的影響，紛紛通過銀行信貸進入住房市場，讓當地的房價在短短一二年內翻倍上漲，這些城市房地產市場出現了空前的繁榮。但也把這些城市居民的儲蓄基本上耗費掉，讓不少中低收入居民債務負擔全面加重。可以說，這些三四線城市的住房市場已經嚴重超支未來居民的生活。

目前中國絕大多數的三四線城市，由於經濟發展停滯，居民收入增長緩慢，人口基本上處於淨流出，如果再上城市自然條件不好，那麼這些城市的房地產市場要想再現早幾年的繁榮基本上是不可能的。

這些城市的住房基本處於飽和狀態，住房的投資效應及賺錢效應不足，必然會使得這些城市的房價上漲勢頭全面停滯，今年房價再上漲將面臨巨大的瓶頸。

如果這種情況出現，那些在這些城市購買用於投資的住房，可能會面臨着風險。這種風險基本上轉移到了風險承擔比較弱的居民手上，使得這些城市房地產市場的風險可能會進一步放大。

（搜狐智庫獨家報道，轉載請註明來源）

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