在他看來，放寬戶籍對房地產市場的影響可以分爲短期和長期兩個方向。由於供給很難在短期內改變，人口淨流入的城市住房需求快速增加，房價會上升，人口淨流出的地區則面臨房價下降的狀況。長期來看，放寬戶籍促進了人口自由流動，不同地區之間的房價聯動性增強。

況偉大表示，具體來看，城市化水平較高的城市，特別是二三線大城市，人口淨流入多，房價上漲的更快。而人口淨流入的三四線城市，房價漲幅會稍小一些。其中，有產業支撐的城市，比如東莞等城市，就業機會多，對人口的吸引力大，房價上漲的幅度也較快。而主要以旅遊業爲主的海南，房價雖然會上漲，但不是很大。

另外，同等規模、沒有限購的城市、城市化水平較高的城市，房價上漲幅度會較大。而住房庫存量大的城市，特別是一些三四五線過度開發、人口淨流出的城市，房價則會下降。

樓市新增購房用戶3000萬 房價上漲或引起房地產投機

2016年起國務院辦公廳印發文件明確推動1億流動人口落戶城市的問題，今年再次加大戶籍放寬的力度。

況偉大表示，在這1億流動人口中，絕大多數都在一二線城市就業，有工作能力，屬於中等收入或中低收入水平。在任何國家和地區，中等收入和中低收入的人羣一般都有能力購買住房。

“在這1億流動人口中，大概有30%的人有能力買房，如果這1億人都在二線城市就業，那麼將近40%都可能買得起房。”況偉大表示，1億人口落戶城市可能激增3000多萬人的購房需求。

值得注意的是，況偉大認爲，樓市炒房者可能會藉機在房價預期漲幅較大的城市進行炒房。特別是在沒有進行限購的沿海城市、交通樞紐城市、有重大工程以及重要資源型城市，投機者會更多。

“因此，短期內應儘快調整相關城市的住房政策，對這些城市也進行限購、限貸。長期可以通過增加商品房供給和福利房，比如限價房、公共租賃房等供給來進行調節。”況偉大說。

人口流動增加地方財政壓力，基本公共服務可滿足

“人口流動取決於城市和政府提供公共產品和公共服務的能力，而該能力由當地特有產業決定。”況偉大認爲，城市經濟增長的能力和人口相互吸引，城市的經濟增長能力越強，提供公共產品、公共服務的能力也會增強，對人口的吸引力越大。

他表示，不同城市、地區之間所提供的公共產品、公共服務的數量和質量存在差異，人口和人才的流動會導致城市之間的差距擴大，進而拉大不同城市間的房價差距。

“地方政府主要以地區經濟增長和福利最大化爲目標，中央政府從整個國家的發展層面出發，因此中央政府會選擇提供全國性的公共服務，縮小地區間的公共服務差異。”況偉大表示，“但具體的實施基於中央政府的財力和預算。”

在談到當前公共服務、公共產品的均等化問題時，況偉大表示，當前城市跟城市之間，包括城市內部都沒有實現公共服務均等化。

“現在我們所能享受的是相應的公共服務。”他表示，地方政府提供公共產品、公共服務的能力是有限的，人口淨流入突然增加，會加大對當地公共產品、公共服務的需求。如果當地的財政支出沒有相應增加，就會出現公共產品、公共服務擁擠現象。“人均享受的公共服務和公共產品下降，或是有些人能享受，有些人享受不了，有些人享受的多一些，有些人則少一些。”

況偉大強調，這些新進入城市的居民可以和當地人共同享受住房、醫療等基本公共服務。但是，城市人口迅速增加後，基本的公共服務所面對的不是數量問題，而是質量問題。“比如，原來城市有1000所小學，人口增加後學校增加至1200所，但是質量高的學校依舊緊張。”

我們距離戶籍制度消失還挺遠

“戶籍制度是中國特有的制度，現在距離戶籍制度消失還挺遠。”況偉大表示，戶籍制度是在計劃經濟、短缺經濟下產生的，當時由於提供的公共服務、公共產品非常有限，居民憑糧票、菜票、肉票購買產品。現在經濟不斷髮展，城鄉之間的供給基本滿足，戶籍制度影響了人口的自由流動。

況偉大表示，中國的經濟增長模式和歐美以及亞洲其他國家存在差異，中國經濟增長主要靠核心城市帶動，城市之間的差異大。而其他國家和地區則主要是靠城市圈、都市圈帶動，且都市圈之間的差異不大。

況偉大還表示，中國現在規劃了很多都市圈，但都是人爲規劃的，不是自然形成的。自然形成的都市圈在經濟上彼此相互依賴，產業分工明確，關聯度很強，而人爲規劃的都市圈面臨較多挑戰。

“隨着中國經濟的發展，人和人之間、城鄉之間、城市和城市之間沒有供給差異的時候，戶籍制度也就沒有存在的必要。”況偉大表示。

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