觀點地產網上市不到半年時間，資本市場新兵美的置業交出了首份業績報告。

3月29日，美的置業在香港港麗酒店舉行首場業績發佈會，主席、執行董事兼總裁郝恆樂，執行董事兼首席財務官林戈，執行董事，產品研究中心總經理林冬娜，香港業務中心總經理兼聯席公司祕書曾超明齊齊亮相。

從容、穩健是全場出現頻率較高的關鍵詞，管理層的發言也奠定了整場業績會的基調：“美的置業是更多是馬拉松選手，無論在什麼樣的環境下都能走出自己的穩定長遠發展之路。”

年報顯示，2018年美的置業實現合約銷售790億元，按年增加55.82%；收入301.20億元，同比增加70%。經營利潤爲66.95億元，同比上升84%。毛利率由2017年的27.6%穩步增至2018年32.7%，不斷上升的銷售均價是決定毛利率上漲的主要因素。

在財務方面，美的置業也給投資者一份不錯的答卷：2018年利潤及綜合收益總額約爲32.87億元，同比上升74%；年內核心淨利潤上升75%至32.84億元；公司擁有人應佔利潤爲32.10億元，同比上升68%。

全國佈局與205個項目

有着黑馬姿態的美的置業，去年完成了790億的銷售業績，投資者均關注其能否完成千億目標。

郝恆樂淡定迴應：“根據我們手裏已經儲備的土地資源和資金，無論市場行情怎麼變化，政策怎麼變化，我認爲還是美的置業比較從容的。”

美的置業定下了千億的銷售目標，從2017年507億的銷售額邁向千億大門，僅用了2年時間過渡。

從土地儲備上可以窺見，走出廣東進行全國化佈局，是美的置業快速實現規模擴張的利器。

2018年抓住了拿地窗口期，新增項目的土地儲備達1662萬平方米，通過合營企業和聯營公司收購權益土地儲備面積57萬平方米，全年共新增土儲1719萬平方米。在新增的土儲裏，新進入了蘇州、鄭州、南寧等二線及省會城市。

從整體土儲佈局上看，主要分佈在城市等級較高的地方，如長三角、粵港澳大灣區的二線城市及優質的三四線城市。其中，長三角、粵港澳大灣區兩個板塊中將近有100個項目，對應的土儲約1800萬平方米，佔總貨值超六成。

截至2018年12月31日，美的置業擁有173個項目，同時通過合營企業及聯營公司參與了32個項目，覆蓋15個省份的48個城市，其淨可銷售及租賃土地儲備的總量約4507萬平方米，平均成本約爲每平方米2337元。

除了招拍掛方式拿地外，美的置業在城市更新方面也有所突破。2018年在佛山、昆明擁有九個城市更新項目，提供總建築面積達233萬平方米。預計2019年有5個可以轉爲土儲，整個規劃面積達132萬平方米。

在業績會上，郝恆樂也強調了美的置地的佈局策略，二線和強三線是廣闊天地，也是房地產市場的主戰場，是美的置業強力要做的城市。由於一線城市門檻很高，則考慮有機會性的進入。

而郝恆樂口中儲備充足的資金，據林戈介紹，截止2018年12月31日美的置業持有現金及銀行結餘約爲265.33億元，同時存有銀行授信342億元，還有50億元的發債額度。

此外，去年登陸香港資本市場後，打通境外多融資通道。總資產大幅上漲至1773億元，權益增長了94%達到了235億元。

高派息與智慧地產

與快速的利潤增長同樣讓市場驚喜的是，高於行業平均水平的分紅派息比例。

根據業績報告，美的置業兌現IPO承諾，建議末期股息爲每股人民幣1.0768元，合共約人民幣12.82億元，約佔截至2018年12月31日止年度股東應佔利潤（剔除投資物業及轉撥至投資物業的公平值變動產生的稅後收益的40%。

2018年公司擁有人應佔每股盈利爲每股3.08元，較截至2017年12月31日止年度2.54元增加21%。對應的整個股息回報率將近8%，對於股東來說回報非常優厚。

對於剛剛上市的美的置業除了擴大規模，仍需要不斷尋找新的利潤增長點。

在業績會上，林冬娜再次提出“地產+產業”複合型發展戰略。公司高層表示，美的置業將保持“房地產+產業”的複合型發展戰略，做實做強做精房地產及服務業，兩翼協同發展“建築工業化”和“智能產業化”，打通上下游產業鏈，實現“一主兩翼”縱向一體發展，致力於成爲領先的智慧地產製造商。

以下爲美的置業控股有限公司2018年度業績發佈會現場實錄：

現場提問：美的置業今年的業績目標是什麼樣的，實現這個業績目標會有什麼樣的難度？

郝恆樂：2019年的目標還是保持穩健增長的原則。我們更加註重各項指標的平衡發展，從規模、覆蓋率、利潤率追求平穩發展的原則。

根據我們手裏已經儲備的土地資源、資金，包括效率和產品力等幾個方面，2019年不管市場行情是什麼變化，政策面是什麼變化，我認爲美的置業還是比較從容的。

年初初步定下的目標，今年整體銷售合約規模要達到1000億。我認爲比較從容，應該不會有太大的障礙。因爲從目前政策面來講，中央政府和各個地方政府穩房價、穩地價、穩預期，今年是穩爲主，在這種穩的基調下，應該不會有太大的波動。

現場提問：公司的土地儲備超過了4500萬平方米，下一階段會不會進一步擴張，比如向一二線城市發展？

郝恆樂：土地儲備4500萬平方米支持未來三年的發展還是有信心的。

我們進入五大區域、48個城市，未來的方向是圍繞現有的城市深耕爲主，並且在城市的結構上會做一些優化和升級。

二線和強三線是我們強力要做的城市，我認爲他們是廣闊天地、大有作爲，這是房地產市場的主戰場，四線城市我們會謹慎進入。

現場提問：今年年初公司跟股東進行了68億元增資，未來會不會有繼續的計劃？

林戈：我們今年的增資不是上市主體，是國內。國內有國內的架構，是國內的主體做的增資。至於會不會有，要看未來的發展，未來的需要做鋪排。

現場提問：今年的加權較上年有所擡升，未來會擴展多元化的融資渠道嗎？去年的淨負債率有大幅下降，可以介紹一下做了哪些工作來降低槓桿率？針對二線和強三線城市發展，是應該鞏固一二線城市，避免三四線城市。

林戈：大家很關心我們融資成本這塊未來的安排，實際上，去年整個融資成本的確也不高，加權只有5.9，但是相比2017年還是有上升。

2018年是非常特殊的一年，整個融資成本都是比較高的，相對民營企業來說，（利息）高達十幾個點，但是因爲我們大股東有這麼一個背景，所以融資是非常有優勢的。

2018年是靠美的置業這個主體融資的。雖然是自己沒有用股東的徵信，但是整個的融資成本也非常低。

至於說2019年怎麼降低融資成本，實際上有幾點在做：我們自己也不斷的在做評級，信用評級的升級工作，我相信今年肯定會有一個比較不錯的表現，會看到整個信用評級上來之後，整個融資的成本會進一步下降。

我們現在也在調整融資渠道的結構。我們本身發債也好，資產證券化也好，其他通道非常多，都是非常便宜的成本，會進一步下降。

美的置業的淨負債率，事實上我們非常有信心會進一步得到改善。剛纔主席也說了，我們現在有非常豐厚的土地，可以滿足三年開發。未來規模的增長是適度增長，保持25%-30%。

以前我們發展非常快，有很多淨利潤沒有結轉，現在也看到整個結轉速度也在提升，交付也加快了，淨利潤也會在充分釋放出來，增加淨資產。

我們現在整個城市佈局聚焦在二線以及強三線，整個去化、回款在2019年會有更好的表現，加快回轉，現金流盤活。

另外我們會跟一些優質的開發商合作，我們佔大權益，自己操盤並表，同時與一些優質的開發商合作後，也會增加淨資產的投入。

郝恆樂：城市策略的問題，國內企業對一二線城市、二三線城市判斷有分歧。我認爲沒有分歧，現在信息是透明的，無論是專業機構的判斷還是開發商的判斷，信息非常透明。但是在這個判斷之下，各個企業的策略是不一樣的，有的企業堅持一二線，有的是深耕二線、強三線。

爲什麼策略不同？和企業的發展路徑密切相關，有一些企業長期成長於一線，發展於一線，下沉的時候可能會有一些水土不服，落不了地，那就堅持在一二線，未嘗不可。

我們的成長和發展路徑從二三線城市做起，到了這個規模，未來兩三年肯定是策略性的、機會性的會進入一線。

進入的路徑和策略，公開市場也好，合作也好，都是未嘗不可的。所以說判斷是不一樣的，策略各有不同，我只能這樣說。

現場提問：我想問一個關於股價的問題，今天美的置業的漲幅9%，如何看待這個股價？對於未來股價是否有信心，你目標心中的股價是到多少？

郝恆樂：股價問題，市場說了算，可能今天是我們發佈的業績，市場預期認爲還比較好的，再加上前一段時間大家看到股票成交，價格相對沒有那麼活躍，今天我只能說市場是對它一個認識和判斷。

未來股價我真的沒辦法說，沒法掌握，我只能說凡是買我們股票的人，一定盡我最大努力給他一個很好的業績。