睿志地政士事务所吴耀宗代书分享:

 

财经观点／房价进初跌段 投资不动产停看听

 

 

房地合一税将于明年1月1日起施行，在政府财政窘困及总体经济环境较悲观下，投资不动产已到停、看、听阶段。

 

首先，国内各家房仲研究机构或国外Global Property Guide等不动产研究机构，估计台湾今年第1季房价多为下滑走势，且从去年第3季起就开始连续3季下滑，意味著台湾房价已进入初跌段。

 

其次，内政部统计今年1至5月申请住宅类建造执照为4万2622宅，仅为去年同期5万5419宅的76.91%，也反映建商对不动产景气荣枯心态。

 

未来几年内，以不动产税赋为主要财政来源的地方政府，为解决燃眉之急，势必大幅调高持有税，尤其房租不易提升且单笔不动产交易时间拉长，投资族为维持其投报率，将扩大议价空间。

 

第四，以往各地公共建设多随政府发布蓝图或动工而逐渐反映在房地价上，但中央政府要求地方应提高工程配合款下，将可能排挤部分公共建设蓝图，沦于「纸上画画，墙上挂挂」；再者，进行中的公共工程也可能停摆，或沦于「烂尾建设」的困境，使得提前房地产价值被迫面临修正，新兴重划区不再群魔乱舞，甚至可能沦为南柯一梦。

 

尽管仍有个别题材的特定不动产不易下跌，但总体趋势将往下修正，势在必行。然而下半年仍有部分价涨量增的错象，值得观察与注意。房地合一税制实施前夕，也就是今年11月底前，将出现税务利差诱因的比较效果，出现低价买盘购买者；部分持有人也会出现跳船潮，出现换手量导致交易量增的现象。

 

其次，以买卖代替不动产赠与量将减少，遗赠税法规定以土地公告现值与房屋评定现值为税基，与市价存在1至2倍价差，因此自2009年遗赠税率降至10%后，民众多以赠与方式移转来节税，使得历年来赠与不动产栋数屡创新高。

 

然而新制下，即便民众透过赠与方式取得不动产，未来若再次交易能扣除成本部分，仍依当时的政府评定现值而非取得当时的市价，赠与反而对未来再次转手不利；预期新制上路后，民众将会舍弃赠与，甚至以假买卖代替过去的赠与，不动产赠与数量未来将大幅减少。

 

民众在移转时有可能故意垫高交易金额，以利于未来再次交易，因此新制上路后，引用官方交易资讯时更要审慎判断为宜。下半年度想要进场购置不动产的买方，不妨停、看、听，且应仔细观察地政、财政动向与公共建设动态，以免被投资客「抓交替」了。