大行看淡未來商舖租金升幅！

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戴德梁行回顧香港寫字樓及商舖租賃市場第二季表現時指出，全港整體寫字樓平均租金在本季回落，按季微跌0.4% ，五年來首次。按半年比較，全港整體寫字樓吸納量於上半年出現逐步下跌情況。展望未來，中區的租金帶來支持。至於商舖市場方面，於次季表現仍遜色，下半年整體市場表現仍將沉寂。

戴德梁行認為，外圍充斥不明朗因素，加上灣仔／銅鑼灣及中區超甲級寫字樓租金下跌，令全港整體寫字樓平均租金在本季回落，為五年來首次。全港整體寫字樓吸納量於上半年出現逐步下跌情況。

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不過，跨國企業本季續錄搬遷個案，以及新項目預租理想，令全港寫字樓吸納量自上季的負數水平回升至本季的498,134平方呎，惟中區及灣仔／銅鑼灣的吸納量則有所減少。

截至第二季末，港島東及九龍東兩區近年落成的新寫字樓項目，其預租面積高達410,700平方呎，大幅推高了第二季全港吸納量，惟中區及灣仔／銅鑼灣有較多企業遷離及縮減規模，令這兩區的吸納量分別跌至 -182,352平方呎及 -90,795平方呎。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，中資企業租賃需求疲弱，加上在中美貿易摩擦影響下跨國企業愈加重視控制成本開支，令近年全港整體寫字樓吸納量出現逐步下跌情況，由去年上半年的105萬平方呎，跌至去年下半年的868,100平方呎，本年上半年更下降至479,325平方呎。

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租金方面，中區超甲級寫字樓及灣仔／銅鑼灣的租金自上季已開始回軟，到了今季跌幅擴大，分別按季下跌1.2%及2.0%；中區及九龍東租金分別微跌0.7%及0.4%，其他各區則有增長，當中以港島東增長1.4%為各區最高。不過，全港整體平均租金仍受拖累而出現五年來首度下調，按季微跌0.4%。

展望未來，該行預計明年全港欠缺寫字樓新供應，將為中區的租金帶來支持，然而下半年市場表現仍會受到環球經濟及政治方面的不明朗因素所影響，要待外圍事態發展更為清晣後，企業租戶的擴充計劃才有望得到恢復。

此外，舖市方面，訪港遊客人數的增長續創新高，然而零售銷貨表現卻沒有受惠，令本季大部分核心零售區的租金升幅遜於上季，中環租金則繼續下跌。

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消費減少，影響了核心零售區的租金升幅：尖沙咀及旺角在第二季的按季升幅分別為0.7%及1.0%，小於第一季；銅鑼灣按季升0.7%，中環租金則繼續受壓，按季下跌3.0%，跌幅幾近首季1.6%的一倍。中環的商舖空置率亦自首季的7.1%，擴大至第二季的8.6%，其餘地區的空置率則維持不變。

戴德梁行指出，外圍及本地不明朗因素影響下，消費情緒審慎，令本港舖市在第二季的表現亦受打擊。預料下半年整體市場表現仍將沉寂，但部分零售產品如化妝品、個人護理用品、運動休閒產品的生意額可望較能維持。