1999年—2000年，中國城市化率從30.89%增加到了36.22%，一年之間增長了5.33%。這就如同一聲響亮的發令槍，中國房地產行業的上千家企業陸續進入賽道，開始了一場馬拉松。

　　跑了近20年，賽場上的梯隊結構已經明朗，年度銷售千億以上的三十餘家企業成爲賽事的焦點。這些明星選手的風格大致可以分兩種：一種是以規模體量優先爭當“領跑者”，另一種是注重利潤效益的“善跑者”。

　　碧桂園、恆大以及一些信奉“愛拼纔會贏”的閩系成了領跑者的典型，高增速、高負債、快速擴張，在這場馬拉松賽中突然跑出了百米衝刺的速度。

　　另一些企業則顯得定力十足，看着自己身前位置上的人走馬燈似的換來換去卻依舊遵循着自己的節奏，他們注重項目效益，強調“利潤爲王”，中海、雅居樂則是這些善跑者的典型。

　　在行業高速發展階段，“領跑者”的位置格外引人注目。而經歷了“史上最嚴”調控後，行業格局進入整合期，所謂韌者致遠，在一場馬拉松比賽中，“善跑者”的後勁不容小覷。

　　“善跑者”利潤爲王

　　前幾天，向來以行業高利潤和低成本著稱的中海發佈了2018年業績：

　　財報顯示，中海18年淨利潤467.02億港元，同比增長10.82%；核心淨利潤達370.9億港元，同比增長8.3%；毛利率從去年的32.9%上升 4.9 %至 37.8%；淨利潤率則從去年的24.6%上升1.6%至26.2%。

　　雖然最後一項淨利潤率漲幅不高，但各項利潤指標繼續維持於行業領先水平。中海已經“四十不惑”，在談到利潤與規模的取捨時，中海董事局主席兼行政總裁顏建國表示：

　　“對中海來說，始終堅持追求的是稅後淨利潤持續穩健的增長，不會爲了規模把負債率搞得很高，規模對中海來說不是特別追求的目標，也不一定特別看重排名。但如果爲了淨利潤的持續穩定增長所需要的規模增長，那是必須的。”

　　2018年，中海資產負債率上升1.9%至59.52%，淨借貸比率上升5.8%至33.7%。雖然均小幅攀升，但依舊十分穩健。

　　“利潤爲王”，這一善跑者的鮮明特點在另一家千億房企——雅居樂那裏也有非常明顯的體現。

　　雅居樂2018年報顯示：

　　毛利爲人民幣246.74億元，較去年上升19.3%；

　　淨利潤爲人民幣83.58億元，較去年上升23.3%；

　　整體毛利率及淨利潤率分別爲43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點。

　　數據來源：雅居樂年報

　　2017年，雅居樂曾創下淨利潤同比增漲163.8％的紀錄，2018年能夠在2017年利潤業績大幅上升的“百尺竿頭更進一步”，實屬不易。

　　作爲“華南五虎”之一，外界常常拿同爲“華南五虎”陣營中的“領跑者”與雅居樂相比，結論通常是雅居樂的發展速度慢了。

　　事實上，對於規模，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林曾經說過和中海顏建國差不多的話：

　　規模當然是需要的，但規模是爲了利潤服務的，而不是搞的財務成本很高，吃掉了利潤，因爲“企業經營如長跑，我們不能以衝刺的速度跑完全程，雅居樂要成爲一家百年老店”。

　　2018年，雅居樂現金及銀行存款上升至451億元，同比增長50%；淨借貸比79.1%，高於2017年的71.4%，比年中時87.7%顯著下降，雖然年比年確實有所上升，但是遠低於170家房企加權平均淨借貸比92.56%的行業平均水平。

　　“善跑者”的本色十分明顯。

　　“善跑者”的低成本土儲策略

　　“善跑者”的另一個鮮明特點體現在拿地上就是“寧可不拿、不可錯拿”。

　　一直以來，中海始終堅持在一二線市場佈局的策略。財報顯示，於2018年12月底，中海系列公司總土地儲備爲9144 萬平方米，其中一線佔比15%，二線佔比65%，中海持股38.32%的中海宏洋佔比20%。

　　中海表示，去年在北京、上海、香港的土地投資額達到了400億，超過了1/3。這些位於一、二線城市的土儲是中海高利潤的保證。

　　與中海聚焦一、二線城市不同，雅居樂在許多三、四線城市均有佈局。雖然兩家拿地策略有差異，但對“利潤”的訴求卻並無二致。

　　2018年雅居樂的土地總金額426億元，比2017年的301億元有大幅上升，全國排名第17位，遠高於年度銷售第29名的排名。而去年恰恰是土地成交價格迴歸理性的年份，溢價大幅回落，雅樂居在土地儲備上適度超前。

　　去年雅居樂的平均拿地成本僅每平方米3800元。其中，雅居樂在大灣區的佈局佔土地儲備總量的27%，而且，平均拿地成本僅每平米3300元——大灣區內的平均售價已經達到了13400元每平米以上。

　　自從海南限購以來，重倉海南的雅居樂就成了外界質疑的焦點。在2018年業績發佈會上，陳卓林則公開表示“海南是個寶”，因爲海南的限購政策是不可持續的，而海南的發展則是持續的，風物長宜放眼量，從中長期來說，海南必然成爲雅居樂“利潤爲王”的強大保障，海南當然是個“寶”。

　　雅居樂現在的佈局其實已經越來越均衡，所謂東方不亮西方亮。海南限購後，同爲旅遊地產概念的雅居樂雲南區域業績實現了翻番。

　　此外，2018年雅居樂又大幅增持了長三角地區，佔其年度購地總額的36%，將華東地區的土地儲備份額提升至18.2%，爲雅居樂的土地儲備結構加固了一塊壓艙石頭。

　　土地儲備相當於運動員的肌肉，而土地儲備的佈局結構則相當於運動員的身材。“善跑者”不是T臺上的骨感美人，而是長跑賽場上的運動健將。

　　“善跑者”的務實多元化

　　近年來，房地產企業的多元化經營已經成爲了一種必然。但是，有些企業所謂多元化經營脫離主業，誤把自己當投行，十幾線投資，看似無所不能卻連連虧損。另一些則淺嘗即止，只把多元化經營作爲從政府拿地的噱頭。因此，房企紛紛“上車”多元化後，總給外界留下“不太靠譜”的印象。

　　對於多元化，中海的業績實打實。截至2018年底，中海系列公司持有並投入運營的商業物業總面積409 萬平方米，包括42棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，成爲內地最大的單一業權寫字樓發展商。公司聯合辦公產品Office Zip進駐北京、上海、成都等六個城市，共享辦公面積約3萬平方米。

　　中海持有商業物業總營業收入達40.6億港元，同比增長 38.1%。中海希望，未來五年，投資持有商業物業總營業收入能夠突破100億港元。

　　“住宅產業是今天的產業，持有商業是明天的產業，創新產業是後天的產業。”顏建國表示，無論怎樣，中海多元化還是將“賺錢”放在首位。

　　雅居樂的多元化經營同樣沒有噱頭，也沒有遍地開花的花哨。用領導層的話說是“不熟不做”，翻譯過來就是不僅要看新進入產業的發展前景，更重要的是要看這個行業能不能駕馭的了，絕不好高騖遠。

　　年報顯示，2018年雅居樂投資多元化經營達115億元，新增項目53個。多元化業務的利潤佔比已經達到了14%，比上一年增加了11.6%。

　　主營物業服務的雅生活作爲雅居樂多元化策略下的第二家上市企業，2018年營業額爲人民幣 33.77億元，同比增加91.8%。毛利爲人民幣12.899億元，同比增加118.4%，毛利率爲38.2%，同比提升4.7個百分點。

　　另一個多元化板塊環保產業同樣值得一提。3年來，雅居樂在環保產業的累積投資達100億元，擁有了超270萬噸/年的危廢處理資質和超1400萬立方米的安全填埋場庫容，在這一領域已經超過了許多老牌的上市環保企業，位居行業前列。 環保板塊2018年實現營業額增長200%，經營利潤增長685%。

　　選擇環保產業作爲多元經營的投資重點，雅居樂用心頗深。房地產業與公共服務事業關係緊密，地產企業在其中開疆闢土具有天然的優勢。李嘉誠老先生在歐洲大規模收購公共事業，就是成功的案例。

　　在發達國家中，環保產業已是公共服務的標配，政府大量購買服務爲環保企業帶來了穩定的收益。這一模式在我國方興未艾，成長空間巨大。

　　在多元化發展上，“善跑者”梯隊裏的企業堅持將“利潤”放在了核心考量的位置，所以在多元化經營的成績上，“善跑者”和“領跑者”的角色正逐步合一。

　　回顧中國房地產業的特殊發展歷程，“無序生長”曾經是這一行業的主旋律。這也導致了偏重快速擴張的“領跑者”是主流，精打細算的“善跑者”相對較少。時至今日，行業發展進入新階段，市場逐步迴歸理性，“做大即做強”的模式正在悄然變化。

　　2018年的行業“三甲”只有碧桂園保持了較高的銷售增速，恆大和萬科的增速已經明顯回落。“領跑者”在向精打細算的方向靠攏，而“善跑者”厚積薄發的時機也會越來越成熟。

　　2018年中國城市化率58%，由於區域發展不平衡的特點，大量中小城鎮達不到現代城市的標準，有專家認爲城市化率的真實水平在41%，距離發達國家城市化率70%的門檻尚有距離。房地產企業的馬拉松賽跑還有整整半程賽事要繼續，遠沒有到最後衝刺的階段。

　　今天還能站在賽場上的都是業內強者，“領跑者”和“善跑者”的角色不會一成不變。兇猛半程的領跑者需要補充能量，而善跑者多年積蓄的體能將會逐步釋放。中國房地產企業馬拉松的後半程賽事會更爲精彩！