深度解讀投資拓展崗位
求職季的時候，總是會有很多學弟學妹問我，到底什麼是投資拓展崗？崗位的職責主要有哪些？就業前景如何等等，不論是工程管理、工程造價，還是城鄉規劃、土地管理，大家普遍沒有聽過投資拓展崗位，一畢業的時候發現招聘簡章上還有這個崗位，大多數人一臉懵逼：老師也沒講過啊！！（這個時候開始向老師甩鍋了，老師肯定誠懇的告訴你：對不起，這個鍋我們
求職季的時候，總是會有很多學弟學妹問我，到底什麼是投資拓展崗？崗位的職責主要有哪些？就業前景如何等等，不論是工程管理、工程造價，還是城鄉規劃、土地管理，大家普遍沒有聽過投資拓展崗位，一畢業的時候發現招聘簡章上還有這個崗位，大多數人一臉懵逼：老師也沒講過啊！！（這個時候開始向老師甩鍋了，老師肯定誠懇的告訴你：對不起，這個鍋我們不背）
今天正好借著機會跟大家好好聊聊到底什麼是投資拓展崗位。
1.投資拓展崗位是做什麼的？
投資拓展崗簡稱投拓崗（投資崗），跟所有的投資一樣，都是通過資金、人力、物力的投入後獲得增值產出的過程，就像是種莊稼一樣，開墾一塊土地，種上莊稼後然後秋收的過程。
然而房地產的投資因為資金投入過大，動輒幾個億十幾個億，大概占項目總成本20%-40%左右，投資人也很困惑，每次坐著公交車打電話的時候都是張口閉口幾個億，弄得滿車人都想吐，搞的自己跟印冥幣的一樣。
正是因為項目前期拿地投入太大，導致項目獲取風險極大，拿錯一塊地都可能會把老闆的內褲都賠進去；再加上地產政策的不穩定、土地存量貨值的減少，沒有土地的房地產公司就不叫房地產開發商了，巧婦難為無米之炊，所以投資崗在房地產企業的地位越來越重。
2、投拓崗的工作內容是什麼？
每個企業投資拓展崗略有差異，但是大致相同，下圖是華僑城的投資拓展崗位的工作職責，基本所有工作都是圍繞拿地的各個環節進行展開。
投拓人獲取項目信息後，能夠判斷做什麼產品、交易結構如何設計、確定去化和回款節奏、財務如何實現，就基本算是比較專業的投資人了，所以投資人本身就是一個創業的過程，把錢花出去，再把利潤拿回來。為了能夠確保利潤的實現，品牌房企有固定的流程：
① 項目信息獲取
首先是獲取土地信息，這個環節有點像銷售，你需要有足夠的客戶群體，你基於搜集到的信息進行分類比選，這個環節對個人的資源和人脈要求較高，一般崗畢業的新人主要是以領導給的信息為主，後期逐漸建立自己的信息渠道。
市面上有很多土地中介，大部分的土地中介是不太靠譜的，有的甚至只知道一個項目信息或者拿著爛大街的項目信息給你，在從事投資過程中，會逐漸交往到靠譜的中介朋友或者資源型的人，把關係處好，做個社會人很重要，像賣保險的一樣去尋找項目，功夫不會辜負有心的人。
總的來講，這個環節很重要，絕大多數的優質項目的傳播渠道都是比較私密，而且找到優質土地就相當於成功了一半。
② 項目踏勘
說道踏勘可能很多人比較陌生，其實踏勘就是調研的意思，拿地項目信息後我們要去項目實地調研，除了看場地是否平整、有無拆遷外，還要綜合判斷項目的區位、競品情況、配套設，一方面發現潛在風險，另一方面為項目產品設計尋找靈感，有條件的還要進行無人機的航拍，並進行實地拍攝，未後續的集團評估準備材料。
踏勘對於地產人來講，能夠快速的熟悉市場，結合周邊的競品去化速度、主力戶型、價格、客群等，對項目未來打造的產品進行初步藍圖描繪。隨著踏勘的項目增加，拿地開發的經驗也會相應提高。
③ 項目研判
在這個階段基本能夠判斷項目是否能做，大多數公司研判項目的原則主要有三個：集團戰略、利潤率、IRR，每個地產公司都有自己的拓展戰略，並不是哪裡有地就去哪裡拿，比如萬科拿地主要集中在一二線城市、碧桂園拿地主要集中在三四線城市，如果土地不符合集團的戰略往往會被捨棄；另外一個是利潤率，一般來說收併購、招拍掛的項目，集團對利潤率的要求有所不同，收併購利潤一般要求利潤率＞6%，招拍掛利潤率要求10%-20%，IRR說的是周轉率，尤其是現在整個地產大環境非常惡劣，政策穩定性差，動不動的就來幾個王炸，嚇的大家都保守出牌，在這種情況下，更是要求項目高周轉，跑的越快越好。
④ 營銷市調
很多投資人以為市調是營銷的事情，其實跟投資拿地息息相關，因為做到心中有市，才能從容拿地。
當然這些工作會有營銷和研發協助完成，我們可能假裝購房者串遍周邊的各大樓盤，綜合市場熱門的主力戶型要麼隨行就市要麼打造差異化產品，研究合適的產品戶型、入市價格等，確保市場接受項目產品入市。
⑤ 投資測算
測算是個非常複雜細緻的工作，要把項目的投入產出算明白，需要營銷、研發、財務、成本等各個業務口協助完成，但是投資人一定要清楚測算表格如何填寫，因為你只有清楚整個測算表的填寫過程，你才能清晰的明白，整個項目的交易方式、銷售的節奏、現金流的排布等，整個項目就以現金流的方式在腦海中呈現，對於未來項目的成功獲取和成功銷售都有良好的前置思考。
⑥ 評審資料準備
資料準備是端到端的規划過程，從項目基本情況描述、交易路徑設計到市場分析、客戶分析、產品定位分析、產品設計、財務模型設計等，這是跨部門整合的過程，要把區域職能串聯起來，還要及時溝通集團各個職能，才能在後期集團過會的時候少遇阻力，總體來講就是一句話：越主動、越快樂！
⑦ 集團評估
集團評估的流程不盡相同，大致分為：評審會、立項會和投委會，一般評審會更多的是集團投資發展中心集合營銷、財務、成本等職能對項目開展找茬行動，把項目問題給挑一頓，然後抓緊時間整改後上立項會和投委會，這兩個會，老闆很有可能參加，畢竟投出去的都是自己的錢，還不是三塊五塊的，都是幾個億十幾個億，必須自己親自拍板。
⑧ 進入拿地程序
投委會過了以後就開始著手盡調、協議簽訂等工作，這是個既鬧心又肝顫的過程，當然這個環節完了以後，投資人可以稍微的鬆一口氣，因為馬上就要累別人了。
3、投資拓展崗的發展前景
應該說人的職業發展路徑有兩種，一種是T字型，先橫向發展學習各個職能的技能方法，然後縱向在一個領域深度挖掘和學習，比如助理崗位；另外一種是倒T型，先是在某專業口深度學習，然後進入管理崗位後再橫向學習，比如成本中心；投資崗位有點屬於T字型崗位，因為任何項目中都橫向接觸各個職能，尤其是新人未來有很大的轉型空間。
① 專業口發展，投資專員→投資主管→投資經理→投資總監→投資總經理（副總裁）；
② 橫向發展，投資專員→投資經理→前期經理→項目總；
當然如果不願意從事地產口，其實可以憑藉投資的專業技能、項目資源和人脈資源，轉入投行的資產投資類，或者做個土地中介逍遙快活，其實也活的很瀟洒。
4、投資人應該具備的能力和特質
① 專業技能：投資人都是張口閉口幾個億的，太業餘了豈不是給行業掉價；現在市場競爭壓力越來越大，如何把各種土地問題解押變現考驗投資人的經驗和方法，同時如何把土地變成錢也需要投資人具備過硬的營銷、財務、設計等基本技能。
② 市場政策把握能力：投資人休假三個月回來很可能不會幹了，因為地產的市場變化太大，短期看政策，要學習深度解讀政策的能力，同時要對負責區域的市場了如指掌，對於土地供應、庫存、去化周期價格要做到心中有數。
③ 溝通能力：投資人無處不需要溝通，土地方討價還價、政府要溝通落實、集團要溝通協調、區域要溝通推進工作等，所以沒有良好的溝通是達不成任務的。當然不能油嘴滑舌，因為在老傢伙面前還是要踏踏實實的務實溝通。
④ 做好PPT：不僅要會做還要做好，剛畢業力爭成為表哥表姐未嘗不是一件好事。
⑤ 適當喝酒：雖然現在已經過了喝喝酒就能拿地的年代，但是酒沒有白喝的，適當的喝酒能夠拉近跟朋友的感情，說不定鐵杆中介由此誕生也說不定。
⑥ 熱愛運動：投資人招待多，運動少，身體容易發福變胖長肚子，所以要多運動有一個健康的身體，延長自己的職業壽命，同時有個好體型，也容易引起別人的好感。
5、總結：
投資拓展是個生意，能夠實現人生價值的同時，獲得足夠的財富回報，但是需要努力奔跑，希望有興趣的朋友加入投資大家庭，如果有什麼問題可以直接提問或者添加公眾號：精雕樓市 向我提問。
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