深度解读投资拓展岗位
求职季的时候，总是会有很多学弟学妹问我，到底什么是投资拓展岗？岗位的职责主要有哪些？就业前景如何等等，不论是工程管理、工程造价，还是城乡规划、土地管理，大家普遍没有听过投资拓展岗位，一毕业的时候发现招聘简章上还有这个岗位，大多数人一脸懵逼：老师也没讲过啊！！（这个时候开始向老师甩锅了，老师肯定诚恳的告诉你：对不起，这个锅我们
求职季的时候，总是会有很多学弟学妹问我，到底什么是投资拓展岗？岗位的职责主要有哪些？就业前景如何等等，不论是工程管理、工程造价，还是城乡规划、土地管理，大家普遍没有听过投资拓展岗位，一毕业的时候发现招聘简章上还有这个岗位，大多数人一脸懵逼：老师也没讲过啊！！（这个时候开始向老师甩锅了，老师肯定诚恳的告诉你：对不起，这个锅我们不背）
今天正好借著机会跟大家好好聊聊到底什么是投资拓展岗位。
1.投资拓展岗位是做什么的？
投资拓展岗简称投拓岗（投资岗），跟所有的投资一样，都是通过资金、人力、物力的投入后获得增值产出的过程，就像是种庄稼一样，开垦一块土地，种上庄稼后然后秋收的过程。
然而房地产的投资因为资金投入过大，动辄几个亿十几个亿，大概占项目总成本20%-40%左右，投资人也很困惑，每次坐著公交车打电话的时候都是张口闭口几个亿，弄得满车人都想吐，搞的自己跟印冥币的一样。
正是因为项目前期拿地投入太大，导致项目获取风险极大，拿错一块地都可能会把老板的内裤都赔进去；再加上地产政策的不稳定、土地存量货值的减少，没有土地的房地产公司就不叫房地产开发商了，巧妇难为无米之炊，所以投资岗在房地产企业的地位越来越重。
2、投拓岗的工作内容是什么？
每个企业投资拓展岗略有差异，但是大致相同，下图是华侨城的投资拓展岗位的工作职责，基本所有工作都是围绕拿地的各个环节进行展开。
投拓人获取项目信息后，能够判断做什么产品、交易结构如何设计、确定去化和回款节奏、财务如何实现，就基本算是比较专业的投资人了，所以投资人本身就是一个创业的过程，把钱花出去，再把利润拿回来。为了能够确保利润的实现，品牌房企有固定的流程：
① 项目信息获取
首先是获取土地信息，这个环节有点像销售，你需要有足够的客户群体，你基于搜集到的信息进行分类比选，这个环节对个人的资源和人脉要求较高，一般岗毕业的新人主要是以领导给的信息为主，后期逐渐建立自己的信息渠道。
市面上有很多土地中介，大部分的土地中介是不太靠谱的，有的甚至只知道一个项目信息或者拿著烂大街的项目信息给你，在从事投资过程中，会逐渐交往到靠谱的中介朋友或者资源型的人，把关系处好，做个社会人很重要，像卖保险的一样去寻找项目，功夫不会辜负有心的人。
总的来讲，这个环节很重要，绝大多数的优质项目的传播渠道都是比较私密，而且找到优质土地就相当于成功了一半。
② 项目踏勘
说道踏勘可能很多人比较陌生，其实踏勘就是调研的意思，拿地项目信息后我们要去项目实地调研，除了看场地是否平整、有无拆迁外，还要综合判断项目的区位、竞品情况、配套设，一方面发现潜在风险，另一方面为项目产品设计寻找灵感，有条件的还要进行无人机的航拍，并进行实地拍摄，未后续的集团评估准备材料。
踏勘对于地产人来讲，能够快速的熟悉市场，结合周边的竞品去化速度、主力户型、价格、客群等，对项目未来打造的产品进行初步蓝图描绘。随著踏勘的项目增加，拿地开发的经验也会相应提高。
③ 项目研判
在这个阶段基本能够判断项目是否能做，大多数公司研判项目的原则主要有三个：集团战略、利润率、IRR，每个地产公司都有自己的拓展战略，并不是哪里有地就去哪里拿，比如万科拿地主要集中在一二线城市、碧桂园拿地主要集中在三四线城市，如果土地不符合集团的战略往往会被舍弃；另外一个是利润率，一般来说收并购、招拍挂的项目，集团对利润率的要求有所不同，收并购利润一般要求利润率＞6%，招拍挂利润率要求10%-20%，IRR说的是周转率，尤其是现在整个地产大环境非常恶劣，政策稳定性差，动不动的就来几个王炸，吓的大家都保守出牌，在这种情况下，更是要求项目高周转，跑的越快越好。
④ 营销市调
很多投资人以为市调是营销的事情，其实跟投资拿地息息相关，因为做到心中有市，才能从容拿地。
当然这些工作会有营销和研发协助完成，我们可能假装购房者串遍周边的各大楼盘，综合市场热门的主力户型要么随行就市要么打造差异化产品，研究合适的产品户型、入市价格等，确保市场接受项目产品入市。
⑤ 投资测算
测算是个非常复杂细致的工作，要把项目的投入产出算明白，需要营销、研发、财务、成本等各个业务口协助完成，但是投资人一定要清楚测算表格如何填写，因为你只有清楚整个测算表的填写过程，你才能清晰的明白，整个项目的交易方式、销售的节奏、现金流的排布等，整个项目就以现金流的方式在脑海中呈现，对于未来项目的成功获取和成功销售都有良好的前置思考。
⑥ 评审资料准备
资料准备是端到端的规划过程，从项目基本情况描述、交易路径设计到市场分析、客户分析、产品定位分析、产品设计、财务模型设计等，这是跨部门整合的过程，要把区域职能串联起来，还要及时沟通集团各个职能，才能在后期集团过会的时候少遇阻力，总体来讲就是一句话：越主动、越快乐！
⑦ 集团评估
集团评估的流程不尽相同，大致分为：评审会、立项会和投委会，一般评审会更多的是集团投资发展中心集合营销、财务、成本等职能对项目开展找茬行动，把项目问题给挑一顿，然后抓紧时间整改后上立项会和投委会，这两个会，老板很有可能参加，毕竟投出去的都是自己的钱，还不是三块五块的，都是几个亿十几个亿，必须自己亲自拍板。
⑧ 进入拿地程序
投委会过了以后就开始著手尽调、协议签订等工作，这是个既闹心又肝颤的过程，当然这个环节完了以后，投资人可以稍微的松一口气，因为马上就要累别人了。
3、投资拓展岗的发展前景
应该说人的职业发展路径有两种，一种是T字型，先横向发展学习各个职能的技能方法，然后纵向在一个领域深度挖掘和学习，比如助理岗位；另外一种是倒T型，先是在某专业口深度学习，然后进入管理岗位后再横向学习，比如成本中心；投资岗位有点属于T字型岗位，因为任何项目中都横向接触各个职能，尤其是新人未来有很大的转型空间。
① 专业口发展，投资专员→投资主管→投资经理→投资总监→投资总经理（副总裁）；
② 横向发展，投资专员→投资经理→前期经理→项目总；
当然如果不愿意从事地产口，其实可以凭借投资的专业技能、项目资源和人脉资源，转入投行的资产投资类，或者做个土地中介逍遥快活，其实也活的很潇洒。
4、投资人应该具备的能力和特质
① 专业技能：投资人都是张口闭口几个亿的，太业余了岂不是给行业掉价；现在市场竞争压力越来越大，如何把各种土地问题解押变现考验投资人的经验和方法，同时如何把土地变成钱也需要投资人具备过硬的营销、财务、设计等基本技能。
② 市场政策把握能力：投资人休假三个月回来很可能不会干了，因为地产的市场变化太大，短期看政策，要学习深度解读政策的能力，同时要对负责区域的市场了如指掌，对于土地供应、库存、去化周期价格要做到心中有数。
③ 沟通能力：投资人无处不需要沟通，土地方讨价还价、政府要沟通落实、集团要沟通协调、区域要沟通推进工作等，所以没有良好的沟通是达不成任务的。当然不能油嘴滑舌，因为在老家伙面前还是要踏踏实实的务实沟通。
④ 做好PPT：不仅要会做还要做好，刚毕业力争成为表哥表姐未尝不是一件好事。
⑤ 适当喝酒：虽然现在已经过了喝喝酒就能拿地的年代，但是酒没有白喝的，适当的喝酒能够拉近跟朋友的感情，说不定铁杆中介由此诞生也说不定。
⑥ 热爱运动：投资人招待多，运动少，身体容易发福变胖长肚子，所以要多运动有一个健康的身体，延长自己的职业寿命，同时有个好体型，也容易引起别人的好感。
5、总结：
投资拓展是个生意，能够实现人生价值的同时，获得足够的财富回报，但是需要努力奔跑，希望有兴趣的朋友加入投资大家庭，如果有什么问题可以直接提问或者添加公众号：精雕楼市 向我提问。
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