時隔兩年後，孫河老牌墅區再現不限價地塊。與近年頻出的限競房相比，對財力雄厚的購房者來說，這是個不錯的購房窗口期。

撰文/ 廖凱 

編輯/ 繆凌雲

中央別墅區經過27年沉澱，貼上了高淨值、國際化標籤，再加上日益成熟的設施配套，圈層門檻越來越高。

孫河板塊處於中央別墅區，在後沙峪、天竺和馬泉營別墅板塊中間地段。由地鐵15號線連接其它三大區域。

京密路和京平高速環繞下，有着完善的交通網絡，北上可快速通達首都國際機場、順義城區，南下可快速通達望京、三里屯等地。

區域房價屢遭限竟房“緊箍咒”

追溯過往，2011年孫河在政府的規劃下打造爲低密度別墅區，是北京首個政府規劃建設的低密度區域。 

2012年9月，孫河A地塊被龍湖地產拿下，樓面價2萬元/㎡。

次年1月，泰禾以樓面價29469元/㎡拿下孫河又一地塊。2月，首開連摘孫河兩個地塊，樓面價分別達到了25980元/㎡、26357元/㎡，同年7月23日，中糧地產當時以23.6億，樓面價約4.8萬/㎡拿下當時孫河地王。中糧此舉曾引來不少媒體高呼，孫河離10萬+別墅或已不遠，不過，中糧瑞府獲批單價最高爲91650.35元/㎡。

2015年9月，保利首開和懋源地產以保障房的配建方式在孫河拿地，算上保障房，拿地樓面價分別實際達到了5.38萬/㎡、5.26萬/㎡。

當孫河地價繼續刷新，突破5萬+時，2017年限競地塊問世。時年5月，中糧+天恆+旭輝以樓面價51251元/㎡樓面價，摘得孫河限競房地塊，限售均價不超過67516元/㎡。同年9月，泰和再摘孫河限競地塊，限售均價68245元/㎡。

2017年，保利+首開在2015年以5.38萬/㎡地價拿下的地塊，攜手龍湖推出了景粼原著一期臨近中央湖景的獨院別墅，最高價格定格在了98364元/㎡。

2018年1月，孫河又推出兩塊限竟地塊，分別由旭輝+中糧和首創+遠洋摘得，樓面價分別達到了57152元/㎡和61348元/㎡，限售最高均價同爲68924元/㎡。可以看到，來自限競房的緊箍咒作用明顯，雖然樓面價繼續刷新，銷售價格則被牢牢把控，低於目前孫河板塊整體72000元/㎡的均價。

不限價地塊即將入市

限競地塊讓人們失去了對孫河未來價格的想象空間，高低配成了限競地塊的主要開發方式，區域准入門檻降低。

2019年4月24日，北京市規劃和自然資源委員會網站再掛4宗經營性用地，其中朝陽孫河區將推出不限價地塊，掛牌競價截止時間爲2019年5月28日15點。

該地塊位於孫河樓盤天瑞宸章東面、禧瑞春秋北面，起始價24.49億，建築面積43427平方米。容積率僅爲1.1，控高18米，綠化率30%，起始樓面價爲5.6萬/㎡。

能否打破孫河四公子（限競地塊）的緊箍咒，新地塊有待考驗。

建設8年 發展緩慢

孫河地塊規劃面積279萬㎡，建築規模約140萬㎡，規劃用途主要爲居住、商業及住宅混合公建用地。包含了11塊低密度的宅用地，約10萬平米湖景公園，配有學校、商業配套、養老和文化產業用地。

自2012年龍湖拿下孫河首個地塊，經過7年建設和發展，進度較緩，板塊主體結構還未成型。13年中糧拿下孫河地王時，更是挖了一年地基，工程建設緩慢。

在宜居配套上，孫河擁有得天獨厚的資源，位於朝陽生態帶上，溫榆河旁，政府在區域周邊將打造沙子營溼地公園、溫榆河溼地公園、愉悅灣溼地公園三大項目。

沙子營溼地公園和愉悅灣公園已建成開園，溫榆河溼地公園在2018年已開工建設，一期工程計劃5年內完成，整體佔地面積66000畝，相當於6.5個奧森公園。

孫河板塊現場

從現場來看，孫河板塊西邊區域部分樓盤已建設完成，中間和東面還處於開發初期階段，中間的道路大多還是斷頭路，沒有與主幹道連接。商業、教育等諸多配套還停留在紙上。

大溼地壹號

在孫河地鐵旁有一塊圍地，名叫大溼地壹號，從網上查找資料來看，未來應該建造酒店和商業，現場土地平整，動工跡象未有。

周邊成熟 坐享靜區

如果說孫河還是一片荒蕪，位於四周的後沙峪、天竺和馬泉營別墅區域，配套早已成熟。

哈羅英國國際學校

在教育問題上，30分鐘車程內，驅車沿京密路往南，有北京哈羅英國學校、北京京西學校等國際教育配套，驅車沿京密路北上，有北京順義國際學校、北京德威英國國際學校諸等學校機構，區域周邊佔據了北京70%的國際學校，選擇面廣。

賽特奧萊

驅車15分鐘內，可以到賽特奧萊、歐陸時尚購物中心休閒購物，便捷享受後沙峪和望京區域完整商業配套。

亞薩園馬術俱樂部

金色河畔高爾夫俱樂部

區域周邊有高淨值人羣專屬休閒活動配套。30分鐘車程範圍內，涵蓋有16座高爾夫俱樂部、6大馬術俱樂部。在孫河別墅區旁，零距離就有金色河畔高爾夫俱樂部、亞薩園馬術俱樂部。

周邊除了完善商業娛樂配套外，產業規劃也是不斷利好。距離孫河約4公里的望京北，正在啓動修建望京核心商務區二期，阿里巴巴北京總部也坐落於該區域，預計2024年建成。

風雲地產界（微信公號：fydcj888）認爲，17年的限競房地塊推入，在一定程度上控制了區域價格增長，高低配開發方式和7090政策降低了區域准入門檻。隨着不限價地塊推出，區域未來購買門檻會越來越高，對於想生活在低密度區域的購房者，可以多關注一下該區域。

下面給大家奉上孫河“四公子”在售情況，供大家置業參考。

數據來源：房天下

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廖凱 微信：kelly2008xiaokai