高喊「活下去」的万科，三季度近500亿拿地，逼近恒大碧桂园保利融创总和，它是在演戏吗？

大房企的政策敏感能力，一般来说是值得称道的

企业可以做到这么大，必须得承认，是有能耐的，无论建房子的专业能力、效率、财务能力，还是政策理解力、预见性，都非同一般。

万科就更不用说，虽然经历了野蛮人事件，这一波从销售总量上说，被恒大、碧桂园赶超，但其稳健程度还是一流。

如今，万科离别央企华润，但投入了深地铁怀抱，基本盘更加稳固。所以，万科说「活下去」其实更多是未雨绸缪和忧患意识。

另一方面，必须承认，楼市「金九」遇冷，整体行情下行。

作为万科的小股东，和万科某小股东的兄弟，杠杆游戏一直说，万科的现金储备那不是开玩笑的。

1600亿元的现金储备，一年期600亿元的债务，这个稳健情况，不是每一家房企都可以比的。

要活下去，就要有更多地，我一直说，恒大、碧桂园、融创的做大逻辑最清楚不过，有土地才能抵押，才能有更多的砝码和钱。

昔日的霸主、老大哥万科销售和土地储备规模，被人家拉下了，所以更急啊。

万科一方面喊「活下去」，一方面在招拍挂市场非常活跃。这或许印证一个浅显的道理，要活下去就要有更多货可以卖，有更大的土地储备，才有更多的弹药，无论是作为销售标的，还是作为抵押品。

其实万科喊出「活下去」的时候，很多人都看出来其中另外一层含义：手里握有1700多亿元现金的万科，至于到了「要死要活」的关键时刻？更有可能的情况是，万科在制造烟雾弹，利用自己的影响力，引起整个房地产行业的恐慌情绪，一些较为脆弱的开发商可能在这个地位出售资产，万科就等著「捞尸」。

下图为万科的账面现金，可以看到，万科的现金流处于历史最好水平。

果不其然，外界的猜测是对的，万科确实是在「捞尸」。今年华夏幸福的资金流是非常紧张的，一直在需求出售资产变现。今年环京楼市跌幅很惨重，很多之前2、3万的房子，跌到1万以下都没有人要。这时候万科来了，万科将通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目——这项合作将给华夏幸福带来32.34亿元的现金。

与此同时，万科还以战略投资者的身份，以29亿元的价格增资深高速，进而获得联合置地30%的权益。而联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

万科在降价、在高喊「活下去」的同时，自己也在大肆拿地。按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，而排第二名的保利只有244亿元，和万科不是一个数量级。之前最激进的碧桂园，只花了138亿元，更是远远不及万科。

众所周知，三季度是土地市场的低迷期，很多城市的土地要么底价成交，要么直接流拍，这些城市既有上海这样的一线城市，也有苏州这样的新一线城市，也有太原这样的二线城市。据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

这个时候万科大举拿地，显然是在抄底，为将来和其他开发商拉开差距做准备。

所以，万科的策略，就是要把水搅浑，然后从中摸鱼。

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没错，万科这个小「戏精」这次真的是在演戏。

房地产行业因为最好的十年已经过去，现在房价过高，大多数老百姓负担不起这么高的房价，一些楼盘的商品房严重堆积，伴随而来的是房价的跌落。

而房地产的前期投资又很大，很多规模并不是那么大的房地产在这个时间节点前一点进场很难继续支撑与运转。

万科这个时候高喊活下去，实际上印证了很多中小地产的内心，行业龙头老大都这样高呼了，这样很多「小弟」也就动摇了自己的信心，于是将手中的地售出，或是不再竞标而地的价格肯定较之前要打个折扣，此时龙头老大倚靠著自己手中握有的大量现金大举拿地。

这一前一后肯定是在演戏为后面自己的拿地做铺垫，而且也取得了较大的成效。从另一个方面来看这是加快了房地产行业内的洗牌，以后房地产将主要还是那几个大型房产公司的天下，其他中小房地产公司的生存空间将越来越小。

恒大地产集团原总裁时守明曾在投资系统全员会议上面说过一句话

「市场好的时候我们努力卖房子，市场不好的时候我们便宜买地」

现在看来，万科才是真正践行这一理念的领军房企。

按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

数据显示，保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

说明了一个很重要的事实——那就是在各大房企都收紧钱袋子的时候，万科依旧有足够的子弹去全国范围内买买买，这得益于万科对财务的精准控制，对销售回款的足够的信心，也是万科良好的资产负债率造成了今天万科有足够的弹药支撑自己。

很显然，万科在逆周期操作房地产市场和土地市场，这在其他房企看来匪夷所思。尤其是一些激进的房企，在融资上费尽周折，可能一直在找救命稻草，这个时候就充分体现了行业老大该有的姿态。

当万科高喊出「活下去」的时候，我看到了四个大字写在上面——危机意识。

三季度，万科一边在高喊「活下去」，一边疯狂扩张，拿地金额近500亿拿地，逼近恒大+碧桂园+保利+融创总和。而降价促销，还敢给老业主补钱的事，绝对就是抢夺市场，人心的营销之举了。

虽然厦门万科发布公告称，近日网上传「白鹭郡项目因降价对前期业主退款」，此传言不属实。但是，这种事，的确不太适合正面承认，至今的网路传播，事实上已经足够了。房地产调控升级之际，房企的集中度却在不断提升。

2018年前三季度，TOP100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。门槛、集中度进一步提升，达历史新高。其中，TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。而百强房企的权益金额集中度也同比提升8.4个百分点至54.1%。

其中，TOP10权益金额占比为22.3%，超过2成，而2015年前三季度，这个比例只有17%。3年份额提升超过5个百分点。TOP50权益金额占比44%，前十就占了一半，由此可见11-50这40家占了另一半，这也说明前十的厉害。集中度真的是不断提升。

房企集中度提升是大的趋势。万科敢于降价，敢于给老业主退房，最大的原因是底气足。截至2018年上半年，万科持有货币现金近1600亿元，手握大把现金的同时负债却惊人的低。有息负债为2269亿元，有息负债比例是32.7%，处在行业比较低的稳健的水平。相比碧桂园之类的高负债，万科真的是相当谨慎了，这负债水平，还敢号称房地产公司？呵呵，真的是业界清流。所以三季度，万科一边在高喊「活下去」，一边疯狂扩张，拿地金额近500亿拿地，逼近恒大+碧桂园+保利+融创总和。而降价促销，还敢给老业主补钱的事，绝对就是抢夺市场，人心的营销之举了。未来，是大房企的时代。