大房企的政策敏感能力，一般來說是值得稱道的

企業可以做到這麼大，必須得承認，是有能耐的，無論建房子的專業能力、效率、財務能力，還是政策理解力、預見性，都非同一般。

萬科就更不用說，雖然經歷了野蠻人事件，這一波從銷售總量上說，被恆大、碧桂園趕超，但其穩健程度還是一流。

如今，萬科離別央企華潤，但投入了深地鐵懷抱，基本盤更加穩固。所以，萬科說「活下去」其實更多是未雨綢繆和憂患意識。

另一方面，必須承認，樓市「金九」遇冷，整體行情下行。

作為萬科的小股東，和萬科某小股東的兄弟，槓桿遊戲一直說，萬科的現金儲備那不是開玩笑的。

1600億元的現金儲備，一年期600億元的債務，這個穩健情況，不是每一家房企都可以比的。

要活下去，就要有更多地，我一直說，恆大、碧桂園、融創的做大邏輯最清楚不過，有土地才能抵押，纔能有更多的砝碼和錢。

昔日的霸主、老大哥萬科銷售和土地儲備規模，被人家拉下了，所以更急啊。

萬科一方面喊「活下去」，一方面在招拍掛市場非常活躍。這或許印證一個淺顯的道理，要活下去就要有更多貨可以賣，有更大的土地儲備，纔有更多的彈藥，無論是作為銷售標的，還是作為抵押品。

其實萬科喊出「活下去」的時候，很多人都看出來其中另外一層含義：手裡握有1700多億元現金的萬科，至於到了「要死要活」的關鍵時刻？更有可能的情況是，萬科在製造煙霧彈，利用自己的影響力，引起整個房地產行業的恐慌情緒，一些較為脆弱的開發商可能在這個地位出售資產，萬科就等著「撈屍」。

下圖為萬科的賬面現金，可以看到，萬科的現金流處於歷史最好水平。

果不其然，外界的猜測是對的，萬科確實是在「撈屍」。今年華夏幸福的資金流是非常緊張的，一直在需求出售資產變現。今年環京樓市跌幅很慘重，很多之前2、3萬的房子，跌到1萬以下都沒有人要。這時候萬科來了，萬科將通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權的方式，合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目——這項合作將給華夏幸福帶來32.34億元的現金。

與此同時，萬科還以戰略投資者的身份，以29億元的價格增資深高速，進而獲得聯合置地30%的權益。而聯合置地擁有深圳梅林關城市更新項目擬建成物業的市場評估價值逾百億元。

萬科在降價、在高喊「活下去」的同時，自己也在大肆拿地。按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，而排第二名的保利只有244億元，和萬科不是一個數量級。之前最激進的碧桂園，只花了138億元，更是遠遠不及萬科。

眾所周知，三季度是土地市場的低迷期，很多城市的土地要麼底價成交，要麼直接流拍，這些城市既有上海這樣的一線城市，也有蘇州這樣的新一線城市，也有太原這樣的二線城市。據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

這個時候萬科大舉拿地，顯然是在抄底，為將來和其他開發商拉開差距做準備。

所以，萬科的策略，就是要把水攪渾，然後從中摸魚。

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沒錯，萬科這個小「戲精」這次真的是在演戲。

房地產行業因為最好的十年已經過去，現在房價過高，大多數老百姓負擔不起這麼高的房價，一些樓盤的商品房嚴重堆積，伴隨而來的是房價的跌落。

而房地產的前期投資又很大，很多規模並不是那麼大的房地產在這個時間節點前一點進場很難繼續支撐與運轉。

萬科這個時候高喊活下去，實際上印證了很多中小地產的內心，行業龍頭老大都這樣高呼了，這樣很多「小弟」也就動搖了自己的信心，於是將手中的地售出，或是不再競標而地的價格肯定較之前要打個折扣，此時龍頭老大倚靠著自己手中握有的大量現金大舉拿地。

這一前一後肯定是在演戲為後面自己的拿地做鋪墊，而且也取得了較大的成效。從另一個方面來看這是加快了房地產行業內的洗牌，以後房地產將主要還是那幾個大型房產公司的天下，其他中小房地產公司的生存空間將越來越小。

恆大地產集團原總裁時守明曾在投資系統全員會議上面說過一句話

「市場好的時候我們努力賣房子，市場不好的時候我們便宜買地」

現在看來，萬科纔是真正踐行這一理念的領軍房企。

按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

數據顯示，保利地產三季度拿地權益金額為244.1億元，碧桂園拿地權益金額137.9億元，融創中國拿地權益金額69.1億元，中國恆大拿地權益金額62.4億元。上述四家房企三季度拿地權益金額合計為477.5億元。

說明瞭一個很重要的事實——那就是在各大房企都收緊錢袋子的時候，萬科依舊有足夠的子彈去全國範圍內買買買，這得益於萬科對財務的精準控制，對銷售回款的足夠的信心，也是萬科良好的資產負債率造成了今天萬科有足夠的彈藥支撐自己。

很顯然，萬科在逆週期操作房地產市場和土地市場，這在其他房企看來匪夷所思。尤其是一些激進的房企，在融資上費盡周折，可能一直在找救命稻草，這個時候就充分體現了行業老大該有的姿態。

當萬科高喊出「活下去」的時候，我看到了四個大字寫在上面——危機意識。

三季度，萬科一邊在高喊「活下去」，一邊瘋狂擴張，拿地金額近500億拿地，逼近恆大+碧桂園+保利+融創總和。而降價促銷，還敢給老業主補錢的事，絕對就是搶奪市場，人心的營銷之舉了。雖然廈門萬科發布公告稱，近日網上傳「白鷺郡項目因降價對前期業主退款」，此傳言不屬實。但是，這種事，的確不太適合正面承認，至今的網路傳播，事實上已經足夠了。房地產調控升級之際，房企的集中度卻在不斷提升。2018年前三季度，TOP100房企整體銷售規模近7萬億元，同比增長39.6%。門檻、集中度進一步提升，達歷史新高。其中，TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達到27.9%和55.3%，分別較2017年同期提升3個和9.5個百分點。而百強房企的權益金額集中度也同比提升8.4個百分點至54.1%。其中，TOP10權益金額佔比為22.3%，超過2成，而2015年前三季度，這個比例只有17%。3年份額提升超過5個百分點。TOP50權益金額佔比44%，前十就佔了一半，由此可見11-50這40家佔了另一半，這也說明前十的厲害。集中度真的是不斷提升。房企集中度提升是大的趨勢。萬科敢於降價，敢於給老業主退房，最大的原因是底氣足。截至2018年上半年，萬科持有貨幣現金近1600億元，手握大把現金的同時負債卻驚人的低。有息負債為2269億元，有息負債比例是32.7%，處在行業比較低的穩健的水平。相比碧桂園之類的高負債，萬科真的是相當謹慎了，這負債水平，還敢號稱房地產公司？呵呵，真的是業界清流。所以三季度，萬科一邊在高喊「活下去」，一邊瘋狂擴張，拿地金額近500億拿地，逼近恆大+碧桂園+保利+融創總和。而降價促銷，還敢給老業主補錢的事，絕對就是搶奪市場，人心的營銷之舉了。未來，是大房企的時代。
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