启德、海景、商业地，造价睇高一线？

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普缙执行董事及企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典表示，刚于今日开始招标，并将于5月10日截标的启德第 4C 区 4 号地盘商业/酒店用地(新九龙内地段 第 6546 号)，属原机场跑道区的用地，享有维港海景，预料每方呎楼面地价约为12,000元，估值约104亿元。

是次招标的启德第 4C 区 4 号地盘商业/酒店用地，地皮面积115,088平方呎，指定作非工业(不包括住宅、仓库、加油站，但包括酒店用途)。项目地积比约为7.5倍，最高可建筑面积为863,158平方呎。地盘最大上盖面积受限，不可多于地盘范围70%。高度限制方面则不得高于香港主水平基准95米。项目发展期止于2025年3月31日。

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发展商须留意地盘内个别位置另设有针对其用途、可建筑面积及建筑物高度的条款要求。首先，地盘西南及西北方一带L型范围指定为作非工业（不包括住宅、办公室、仓库、酒店及加油站）用途，而其可建筑面积不得少于23,024平方呎，建筑物高度亦有限制，所有于该范围用作或部分用作非工业（不包括住宅、办公室、仓库、酒店及加油站）用途的建筑物不得多于一层，并且需要位于地面或高于地面。发展商亦须确保地盘西北、西及西南面三处设有直接出入口。

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此外，地盘内被用作酒店用途的可建筑面积不得少于258,947平方呎，并不得高于431,579平方呎，其中用作附属设施的可建筑面积亦不得高于172,632平方呎，并须留意附属设施中的商舖或娱乐设施或两者合计的可建筑面积不得高于43,163平方呎。

除此之外，卖地章程亦提到发展商须于指定日期前于地盘西南面面向海傍一段，修建路面以作海滨长廊用途，并在地盘与长廊之间提供一段4.5米阔的行人通道。发展商须负责修建一道有盖行人天桥，以连接由政府负责兴建的高架园景平台，并且需要修建行人通道以连接地盘内的建筑物及各主要设施。

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卖地章程规定发展商不可将非工业及酒店部份拆售。

张圣典对上述商业/酒店用地估值为约104亿元，每平方呎楼面地价分别为12,000元，预期项目落成后每平方呎售价为约25,000元。