專欄 《不動產信託》 彡☆〖溫馨小品〗關心永遠與您同在 ★彡
信託法規理論與實務
不動產信託節稅
目 錄:
一、不動產信託簡介
二、信託財產之獨立性
三、節稅方法
四、實際案例
五、預防措施
不動產信託簡介
『不動產信託』簡介:
係不動產所有權人為有效利用其資產,
並以取得收益為 目的,
將其不動產信託移轉予本行,
本行則依信託契約之約定,
就有關不動產之有效利用,
包含開發計劃、資金籌措、建物興建、
出租或出售、維護管理等全盤或部分之規劃與執行。
有別於金錢信託、基金信託等,
係指信託之財產為不動產,
包括土地及房屋, 地上權,
抵押權 …. 等所為之信託行為。
不動產信託可利用「不動產之特性」及
「信託機制」,使委託人、
受益人的利益或權利得到保護,
故不動產信託乃委託人、
受託人與受益人間所存在的一種以不動產
為中心的法律關係。
【不動產已設定抵押權後仍可成為信託財產
(可以辦理信託);但信託不能對抗抵押權人】
亦即當抵押權人行使抵押權時, 信託終了。
¤ 不動產民事信託 :
非以營業方式接受信託的,為「民事信託」,
又 稱「非營業信託」。例如將不動產信託登
記在親戚、朋友名下。因為「民事信託」大
都是將信託財產交付個人管理,除了信託成
本較低廉外;更重要的是個人較瞭解委托人
的心願和受益人的需要,而且與委託人和受
益人有私人間的關係,可確保委託人承諾或
遺願的履行。
¤ 不動產商事信託 :
受託人接受信託以營業方式為的,稱「商事信託」,
又稱「營業信託」;
受託人接受不特定對象及大眾的委託提供信託服務;
受託人將受託財產以『信託專戶』管理。
不得與受託人自己或其他財產共同處理。
應製作獨立帳冊、報表等隨時向委託人(受益人)
報告;禁止自益行為,
且信託相關承辦及主管人員均需
具備專門學識經驗、善盡善良管理人
之法律責任及忠實義務並
受主管機關、稅務機關等監督與管理。
¤ 不動產信託之目的:
(一)管理型不動產信託:
依據信託契約約定,辦理不動產租賃、處分、修繕、 保全及相關事務管理。
(二)不動產買賣價金信託:
藉由信託提供不動產買賣交易安全平台,提高交易雙方互信基礎,促使不動產買賣交易順利完成。
(三)開發型不動產信託:
藉由信託控管及信託財產特具之獨立性,使融資借 款專款專用,避免工案興建中途因借款人之債權人行使假扣押或假處分或委託人信用風險而停工,進而加強確保地主、建商、融資銀行及預售屋購買者之權益。
(四)都市更新型不動產信託:
都市更新案多具有地主人數眾多、
整合不易等特質,複雜度較一般合建案為高,
所涉作業流程及契約型態亦為不同,
藉由銀行信託機制,協助前期整合,
提高地主信賴及降低日後反悔之可能性,
並於開發過程中,加入產權管理、專戶控管、
工程查核、契約鑑證/查核等控管程序,
加強確保工案順利完成。
◎信託財產:
土地、建物與融資款。
◎運用方式:
依信託契約單獨管理運用,
受託銀行不具有運用決定權。
◎商品特色:
(一)以有效而嚴謹之信託制度,盡善管與忠實義務,為委託人及受益人妥善管理龐大資產。
(二)建立風險防火牆,排除外在因素干擾。
(三)增強地主、建商之互信基礎,營造雙贏局面。
(四)增加消費者承購意願。
(五)透過續建機制加強確保建案順利完工。
◎信託規劃:
保本: 1.貨幣市場基金
2.不指定營運範圍
或方法之金錢信託
遺產: 1.家庭信託
2.人壽保險信託
3.遺屬信託
節稅: 1.海外信託(基金)
2.信託贈與
3.扶養(特別殘障者)信託
4.子女教育信託
退稅: 1.個人年金信託
2.企業年金信託
3.安養信託
4.員工持股信託
投資: 1.基本市場基金-不動產投資 信託、
證劵投資信託、都市更新投資信託
2.集合管理運用信託
3.指定用途投資信託
二、信託財產之獨立性
◎不屬於受託人之遺產。
第10條(信託財產的非繼承性)受託人死亡時,
信託財產不屬於其遺產。
◎不屬於受託人之破產財團。
第 11 條(破產財團的排除) 受託人破產時,
信託財產不屬於其破產財團。
◎強制執行之排除。
第 12 條第1項(強制執行之禁止)
對信託財產不得強制執行。
但基於信託前存在於該財產之權利、
因處理信 託事務所生之權利或其他法律另有規定者,
不在此限。
◎抵銷之禁止。
第 13 條(抵銷之限制) 屬於信託財產之債權與
不屬於該信託財產之債務不得 互相抵銷。
◎混同之限制。
第 14 條(混同之例外)
信託財產為所有權以外之權利時,
受託人雖取得該權利標的之財產權,
其 權利亦不因混同而消滅。
三、節稅
稅法及相關的法律有很多免稅或減輕稅捐的規定,
納稅人可以善用這些規定來減輕租稅的負擔,
這就是通常所說的節稅。節稅是合法的,
也是道德觀念所容許的,是法律所保障的行為。
舉例來說,如果您的地價稅原來是
適用一般稅率10‰,如果在9月22日前向稅捐處提出申請,
只要是符合自用住宅用地的條件,
當年度的地價稅就可以適用自用住宅用地2‰的優惠稅率課稅,
達到減稅的目的。所以說,
合法的免稅或少繳稅就是「節稅」。
結稅方法
可以將成本及必要費用以列舉的方式,
自實際租金收入中扣除,
來計算實際租賃所得列舉扣除房租成本費用之項目有 :
可 列 報 項 目 應 檢 附 憑 證
@房屋折舊-- 買屋之私契發票或收據、房屋稅單
@修理費 -- 水電、泥水、木工或裝璜所開立之證明
@地價稅、房屋稅-- 稅單影本
@產物保險費-- 保險費收據
@購屋貸款利息
銀行開立收據、房屋權狀影本,貸款契約影本
◎售屋族節稅法
從賣房子的屋主角度來看,最單純情況是因售屋產生所得,
而最簡單的申報方法,就是以「房屋評定現值」
的固定比率計算出售屋所得。舉例說明,
當一棟房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,
依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為37%,
在申報所得時就需填寫財產交易所得為37萬元。
不過,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,
計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,
也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」
是指取得房屋的價金與購入房屋,
達可使用狀態前一切必要費用,
包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,
以及在房屋所有權移轉登記完成前,
向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,
支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、
改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、
清潔費及搬運費等。也就是說,屋主當初購屋時,
付出的相關稅費、仲介費和代書費等,
以及購屋之後的裝修費用,
加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,
都可以扣抵。如果屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,
財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,
且當年度不夠扣扺,
可以在之後三年的財產交易所得扣除,
所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,
做為報稅時列報扣除的憑證。
◎購屋族節稅法
從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,
多數人買房子都會向金融機構貸款。
如果購買自用住宅向金融機構辦理借款時,
購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。
但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、
偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,
減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,來申報扣除。
舉例說明,若去(99)年度支出的購屋貸款利息共50萬元,
但銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,
就必須以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,
但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,
因此只能以30萬元作為申報。
◎換屋族報稅
去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,
在申報所得稅的時候,
因為同時有購屋及售屋行為,
若購買的房屋價值大於出售房屋,
是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,
也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、
賣不同角度的交易程序,所以遇到報稅的時候,
常讓民眾感到相當吃力,
不過其實只要把握幾個重點原則,
便可正確檢視自己是否符合申報條件。
其中包括不論買進或賣出的兩間房屋皆須
符合「自用住宅」的條件、
購屋的價格必須高於出售的價格、
兩間房屋產權登記時間必須在二年以內、
兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,
不限於同一人。購屋、售屋族群只要瞭解稅法相關規定,
往往就可以省下一筆不小的稅金,
因此可多方詢問專家,蒐集相關的不動產節稅資訊。
◎單身貴族節稅法
如果收入的來源是以薪資所得為主,
以96年度最低課稅所得標準來說,
只要所得不超過123000元,就連報稅的手續都免了;
如果需要報稅的話,可善用一般扣除額、
78000元的薪資扣除額,
加上自己以及扶養父母或祖父母的免稅額。
◎雙薪家庭節稅法
先將夫妻所得分高低,如果兩人的收入
主要是除薪資所得的話的,則可選擇薪資高者為主體;
當年度的新婚夫妻報稅時,可選擇分開申報或合併申報,
而娶大陸新娘的可以列報扶養大陸親屬,
但是其他外籍新娘就不能扶養國外的親屬;
家裡有就讀大專院校以上的子女,
每戶每年可扣除25000的教育學費特別扣除額,
不過就讀空中大學、五專前三年,
及已經接受政府補助或領有獎學金者則不能申報扣除。
◎退休長青族
由於退職所得的來源不同,產生不同的課稅方式,
依照規定,勞工退休金必須要申報所得稅;
屬於人身保險給付的勞保老年給付則全額免稅,
如果退休金採分期領取,則以全年領取總額,
減去69.7萬以後才是所得額。
◎退休金課稅方式比一比
項目 |
領取方式 |
課稅方式 |
勞工退休金 |
一次領取 |
可分為全額免稅(退休總金額<服務年資*16.1萬元)、半數課稅(退休總額介於服務年資*32.2萬以及服務年資*16.1萬)、全數課稅(退休總金額>服務年資*16.1萬元)三種 |
分次領取 |
全年領取總額,減去69.7萬後,就是所得額 |
|
勞保老年給付 |
一次領取 |
全額免稅 |
四、實際案例
劉裕(化名)是月盛貿易公司董事長,
在敦化南路擁有約140坪的辦公室,
市價約6,000萬元,公告現值也達2,400萬元。
因為月盛貿易公司剛好需要辦公室,
劉裕就將敦化南路的辦公室賣給月盛貿易公司,
但由於月盛貿易公司經營不善、年年虧損,
雖然資本額有3,000萬元,目前股權淨值只不過500 萬元,
若要購買此辦公室實屬不可能,
因此劉裕便借2,000萬元給月盛公司,
作為購買辦公室所需資金,
並由月盛公司按月付利息給劉裕。
另一方面,因月盛公司年年虧損,劉裕自覺年紀漸邁,
經營觀念跟不上時代腳步,
所以當劉裕的兒子劉恆(化名)學成歸國,
劉裕便將月盛公司按股權淨值賣給兒子! 。
依遺產及贈稅法第5條第6款規定,
二親等以內親屬間買賣財產以贈與論,
但能提出已支付價款的確實證明,
且該價款並非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,
不在此限。因此父子之間的財產移轉,
只要能提出支付買賣價金的事實,
支付者的資金來源極為明確者,還是可免課贈與稅。
而劉恆向劉裕購買月盛公司全部股權,
雖然該公司資本額3,000萬元,
但目前淨值僅剩500萬元,最後按500萬元成交,
並檢附資金流程及資力證明,
由於本案例屬於一親等間的財產移轉,經國稅局審查後,
准以買賣核定,並核發免稅通知函,
劉恆才辦理股權移轉。以本案例而言,
被投資公司因無力向董事長劉裕購置房地,
乃由董事長借錢給公司,再以此資金向董事長購買房地。
若劉裕的身分是華僑,在國內並無固定住所,
則公司交付給他的利息可按20%扣繳,
而公司列報此利息為當期財務費用,
因營利事業所得稅率為25%,就整體稅負而言,
還有5%的節稅效果。
假設劉裕並非華僑,其將資金借予公司,
不但有利於公司購置財產,
還可將市價6,000萬元的辦公室,
以500萬元的股權價值賣給子女。在本案中,
劉裕將不動產售予月盛公司,
再將月盛公司股權賣給兒子劉恆,
雖不動產屬月盛公司所有,
但月盛公司最後屬於劉恆所有,
等於是透過間接的方式讓劉恆擁有不動產,
也是將不動產財產予以動產化或證券化的最佳例子。
但要注意的是,劉裕出售房地產給月盛貿易公司,
應課徵土地增值稅及財產交易所得稅,
出售股權給兒子要課徵證券交易稅;
且不能以顯著不相當的代價移轉,
否則還是可能被補徵贈與稅。
再者,雖然劉裕透過節稅規劃,
將房地產以證券化方式移轉給兒子,
但仍擁有月盛公司2,000萬元債權,
若月盛公司償還借款給劉裕,將來劉裕不幸過世後,
仍應列入遺產,課徵遺產稅;
但若劉裕沒有事先移轉房地產給兒子,
將來以繼承方式移轉,
只要按公告現值申報遺產稅,且免繳土地增值稅,
因此透過證券化移轉不動產的節稅規劃是否合算,
還是值得三思。
〖溫馨小品〗關心永遠與您同在
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