信托法规理论与实务

 

不动产信托节税

 

 

 

 

目  录:​​​​​​

 

一、不动产信托简介

 

二、信托财产之独立性

 

三、节税方法

 

四、实际案例

 

五、预防措施

 

 

不动产信托简介

 

 

『不动产信托』简介:

 

系不动产所有权人为有效利用其资产，

并以取得收益为  目的，

将其不动产信托移转予本行，

本行则依信托契约之约定，

就有关不动产之有效利用，

包含开发计划、资金筹措、建物兴建、

出租或出售、维护管理等全盘或部分之规划与执行。

 有别于金钱信托、基金信托等，

 系指信托之财产为不动产,

 包括土地及房屋, 地上权,

 抵押权 …. 等所为之信托行为。

 

不动产信托可利用「不动产之特性」及

「信托机制」，使委托人、

受益人的利益或权利得到保护，

故不动产信托乃委托人、

受托人与受益人间所存在的一种以不动产

为中心的法律关系。

【不动产已设定抵押权后仍可成为信托财产

(可以办理信托)；但信托不能对抗抵押权人】 

亦即当抵押权人行使抵押权时, 信托终了。

 

 

¤     不动产民事信托 :

 

非以营业方式接受信托的，为「民事信托」，

又 称「非营业信托」。例如将不动产信托登

记在亲戚、朋友名下。因为「民事信托」大

都是将信托财产交付个人管理，除了信托成

本较低廉外；更重要的是个人较了解委托人

的心愿和受益人的需要，而且与委托人和受

益人有私人间的关系，可确保委托人承诺或

遗愿的履行。

 

 

¤     不动产商事信托 :

 

受托人接受信托以营业方式为的，称「商事信托」，

又称「营业信托」；

受托人接受不特定对象及大众的委托提供信托服务；

受托人将受托财产以『信托专户』管理。

不得与受托人自己或其他财产共同处理。

应制作独立帐册、报表等随时向委托人(受益人)

报告；禁止自益行为，

且信托相关承办及主管人员均需

具备专门学识经验、善尽善良管理人

之法律责任及忠实义务并

受主管机关、税务机关等监督与管理。

 

 

¤     不动产信托之目的：   

 

（一）管理型不动产信托：

   依据信托契约约定，办理不动产租赁、处分、修缮、  保全及相关事务管理。

 

（二）不动产买卖价金信托：

   借由信托提供不动产买卖交易安全平台，提高交易双方互信基础，促使不动产买卖交易顺利完成。

 

（三）开发型不动产信托：

   借由信托控管及信托财产特具之独立性，使融资借  款专款专用，避免工案兴建中途因借款人之债权人行使假扣押或假处分或委托人信用风险而停工，进而加强确保地主、建商、融资银行及预售屋购买者之权益。

 

 

（四）都市更新型不动产信托：

都市更新案多具有地主人数众多、

整合不易等特质，复杂度较一般合建案为高，

所涉作业流程及契约型态亦为不同，

借由银行信托机制，协助前期整合，

提高地主信赖及降低日后反悔之可能性，

并于开发过程中，加入产权管理、专户控管、

工程查核、契约鉴证/查核等控管程序，

加强确保工案顺利完成。

 

 

◎信托财产：

 

    土地、建物与融资款。

 

 

◎运用方式：

 

    依信托契约单独管理运用，

 受托银行不具有运用决定权。

 

◎商品特色：

 

  （一）以有效而严谨之信托制度，尽善管与忠实义务，为委托人及受益人妥善管理庞大资产。

  （二）建立风险防火墙，排除外在因素干扰。

  （三）增强地主、建商之互信基础，营造双赢局面。

  （四）增加消费者承购意愿。

  （五）透过续建机制加强确保建案顺利完工。

 

◎信托规划:

 

 

 

 

 

保本: 1.货币市场基金

  

                  2.不指定营运范围

     

                或方法之金钱信托

 

     

  遗产: 1.家庭信托

                     

                    2.人寿保险信托

                     

                    3.遗属信托

 

 

节税: 1.海外信托(基金)

                   

                    2.信托赠与

                   

                    3.扶养(特别残障者)信托

                   

                    4.子女教育信托

 

 

退税: 1.个人年金信托

                     

                    2.企业年金信托

                   

                     3.安养信托

                   

                    4.员工持股信托

 

 

投资: 1.基本市场基金-不动产投资   信托、

                     

                         证劵投资信托、都市更新投资信托

                   

                    2.集合管理运用信托

                   

                    3.指定用途投资信托

 

 

 

二、信托财产之独立性

 

 

◎不属于受托人之遗产。

 

第10条（信托财产的非继承性）受托人死亡时，

 

信托财产不属于其遗产。

 

◎不属于受托人之破产财团。

 

第 11 条（破产财团的排除） 受托人破产时，

 

信托财产不属于其破产财团。

 

◎强制执行之排除。

 

第 12 条第1项（强制执行之禁止）

 

对信托财产不得强制执行。

 

但基于信托前存在于该财产之权利、

 

因处理信 托事务所生之权利或其他法律另有规定者，

 

不在此限。

 

◎抵销之禁止。

 

第 13 条（抵销之限制） 属于信托财产之债权与

 

不属于该信托财产之债务不得  互相抵销。

 

◎混同之限制。

 

第 14 条（混同之例外）

 

信托财产为所有权以外之权利时，

 

受托人虽取得该权利标的之财产权，

 

其 权利亦不因混同而消灭。

 

 

 

三、节税

 

   

税法及相关的法律有很多免税或减轻税捐的规定，

 

纳税人可以善用这些规定来减轻租税的负担，

 

这就是通常所说的节税。节税是合法的，

 

也是道德观念所容许的，是法律所保障的行为。
 

举例来说，如果您的地价税原来是

 

适用一般税率10‰，如果在9月22日前向税捐处提出申请，

 

只要是符合自用住宅用地的条件，

 

当年度的地价税就可以适用自用住宅用地2‰的优惠税率课税，

 

达到减税的目的。所以说，

 

合法的免税或少缴税就是「节税」。

 

 

结税方法

 

可以将成本及必要费用以列举的方式，

 

自实际租金收入中扣除，

 

来计算实际租赁所得列举扣除房租成本费用之项目有 :

 

可 列 报 项 目 应 检 附 凭 证
 

@房屋折旧-- 买屋之私契发票或收据、房屋税单
 

@修理费 -- 水电、泥水、木工或装璜所开立之证明
 

@地价税、房屋税-- 税单影本
 

@产物保险费-- 保险费收据
 

 

@购屋贷款利息

 

银行开立收据、房屋权状影本，贷款契约影本

 

 

◎售屋族节税法

   

从卖房子的屋主角度来看，最单纯情况是因售屋产生所得，

 

而最简单的申报方法，就是以「房屋评定现值」

 

的固定比率计算出售屋所得。举例说明，

 

当一栋房屋位于台北市，房屋评定现值为100万元，

 

依财政部公告出售的房屋财产交易所得标准为37%，

 

在申报所得时就需填写财产交易所得为37万元。

 

不过，若是出售房屋的实际价格减去取得成本及移转费用，

 

计算出的财产交易所得较低，并能提供相关证明文件，

 

也可以选择按实际发生的价额申报。所谓「取得成本」

 

是指取得房屋的价金与购入房屋，

 

达可使用状态前一切必要费用，

 

包括契税、印花税、代书费、规费、仲介费等，

 

以及在房屋所有权移转登记完成前，

 

向金融机构贷款购屋的利息暨取得房屋所有权后至出售前，

 

支付能增加房屋价值或效能非2年内所能耗竭的增置、

 

改良或修缮费，而「移转费用」则包括仲介费、广告费、

 

清洁费及搬运费等。也就是说，屋主当初购屋时，

 

付出的相关税费、仲介费和代书费等，

 

以及购屋之后的装修费用，

 

加上购屋之前付出的利息，如果能够提供相关证明文件，

 

都可以扣抵。如果屋主是以低价赔售，则依据所得税法规定，

 

财产交易损失可扣抵当年度的财产交易所得，

 

且当年度不够扣扺，

 

可以在之后三年的财产交易所得扣除，

 

所以最好先将买进和卖出的相关文件准备齐全，

 

做为报税时列报扣除的凭证。

 

 

◎购屋族节税法　

 

    从买房子的纳税义务人来看，在资金运用的杠杆原则下，

 

多数人买房子都会向金融机构贷款。

 

如果购买自用住宅向金融机构办理借款时，

 

购屋借款利息也可以列举扣除，每年扣除额最高为30万。

 

但每一申报户以一屋为限，且房屋为纳税义务人、

 

偶或受扶养亲属所有，并以当年实际支付的该项利息支出，

 

减去储蓄投资特别扣除额后的余额，来申报扣除。

 

举例说明，若去(99)年度支出的购屋贷款利息共50万元，

 

但银行的利息收入有10万元，在申报购屋借款利息时，

 

就必须以50万元减去10万元，得到余额40万元，

 

但是余额已超过申报额度上限的30万元，

 

因此只能以30万元作为申报。

 

                                                                                                        

◎换屋族报税

 

    去年曾经以小换大、以旧换新的换屋族，

在申报所得税的时候，

因为同时有购屋及售屋行为，

若购买的房屋价值大于出售房屋，

是有机会可以依法申请自综合所得税额中扣抵或退还，

也就是所谓的「重购自用住宅扣抵税额」。

「重购自用住宅扣抵税额」一项，由于涉及买、

卖不同角度的交易程序，所以遇到报税的时候，

常让民众感到相当吃力，

不过其实只要把握几个重点原则，

便可正确检视自己是否符合申报条件。

其中包括不论买进或卖出的两间房屋皆须

符合「自用住宅」的条件、

购屋的价格必须高于出售的价格、

两间房屋产权登记时间必须在二年以内、

两间房屋登记名义人为本人或配偶均可适用，

不限于同一人。购屋、售屋族群只要了解税法相关规定，

往往就可以省下一笔不小的税金，

因此可多方询问专家，搜集相关的不动产节税资讯。

                            

 

  

 

 

 

 

 ◎单身贵族节税法

    如果收入的来源是以薪资所得为主，

 

以96年度最低课税所得标准来说，

 

只要所得不超过123000元，就连报税的手续都免了；

 

如果需要报税的话，可善用一般扣除额、

 

78000元的薪资扣除额，

 

加上自己以及扶养父母或祖父母的免税额。

 

 

◎双薪家庭节税法

     先将夫妻所得分高低，如果两人的收入

 

主要是除薪资所得的话的，则可选择薪资高者为主体；

 

当年度的新婚夫妻报税时，可选择分开申报或合并申报，

 

而娶大陆新娘的可以列报扶养大陆亲属，

 

但是其他外籍新娘就不能扶养国外的亲属；

 

家里有就读大专院校以上的子女，

 

每户每年可扣除25000的教育学费特别扣除额，

 

不过就读空中大学、五专前三年，

 

及已经接受政府补助或领有奖学金者则不能申报扣除。

 

 

◎退休长青族

     由于退职所得的来源不同，产生不同的课税方式，

 

依照规定，劳工退休金必须要申报所得税；

 

属于人身保险给付的劳保老年给付则全额免税，

 

如果退休金采分期领取，则以全年领取总额，

 

减去69.7万以后才是所得额。

 

 

◎退休金课税方式比一比

 

项目	领取方式	课税方式
劳工退休金	一次领取	可分为全额免税(退休总金额＜服务年资*16.1万元)、半数课税(退休总额介于服务年资*32.2万以及服务年资*16.1万)、全数课税(退休总金额＞服务年资*16.1万元)三种
	分次领取	全年领取总额，减去69.7万后，就是所得额
劳保老年给付	一次领取	全额免税

 

 

四、实际案例

 

    刘裕（化名）是月盛贸易公司董事长，

 

在敦化南路拥有约140坪的办公室，

 

市价约6,000万元，公告现值也达2,400万元。

 

因为月盛贸易公司刚好需要办公室，

 

刘裕就将敦化南路的办公室卖给月盛贸易公司，

 

但由于月盛贸易公司经营不善、年年亏损，

 

虽然资本额有3,000万元，目前股权净值只不过500 万元，

 

若要购买此办公室实属不可能，

 

因此刘裕便借2,000万元给月盛公司，

 

作为购买办公室所需资金，

 

并由月盛公司按月付利息给刘裕。

 

另一方面，因月盛公司年年亏损，刘裕自觉年纪渐迈，

 

经营观念跟不上时代脚步，

 

所以当刘裕的儿子刘恒（化名）学成归国，

 

刘裕便将月盛公司按股权净值卖给儿子! 。

   

依遗产及赠税法第5条第6款规定，

 

二亲等以内亲属间买卖财产以赠与论，

 

但能提出已支付价款的确实证明，

 

且该价款并非由出卖人贷与或提供担保向他人借得者，

 

不在此限。因此父子之间的财产移转，

 

只要能提出支付买卖价金的事实，

 

支付者的资金来源极为明确者，还是可免课赠与税。

   

而刘恒向刘裕购买月盛公司全部股权，

 

虽然该公司资本额3,000万元，

 

但目前净值仅剩500万元，最后按500万元成交，

 

并检附资金流程及资力证明，

 

由于本案例属于一亲等间的财产移转，经国税局审查后，

 

准以买卖核定，并核发免税通知函，

 

刘恒才办理股权移转。以本案例而言，

 

被投资公司因无力向董事长刘裕购置房地，

 

乃由董事长借钱给公司，再以此资金向董事长购买房地。

 

若刘裕的身分是华侨，在国内并无固定住所，

 

则公司交付给他的利息可按20%扣缴，

 

而公司列报此利息为当期财务费用，

 

因营利事业所得税率为25％，就整体税负而言，

 

还有5％的节税效果。

 

假设刘裕并非华侨，其将资金借予公司，

 

不但有利于公司购置财产，

 

还可将市价6,000万元的办公室，

 

以500万元的股权价值卖给子女。在本案中，

 

刘裕将不动产售予月盛公司，

 

再将月盛公司股权卖给儿子刘恒，

 

虽不动产属月盛公司所有，

 

但月盛公司最后属于刘恒所有，

 

等于是透过间接的方式让刘恒拥有不动产，

 

也是将不动产财产予以动产化或证券化的最佳例子。

 

但要注意的是，刘裕出售房地产给月盛贸易公司，

 

应课征土地增值税及财产交易所得税，

 

出售股权给儿子要课征证券交易税；

 

且不能以显著不相当的代价移转，

 

否则还是可能被补征赠与税。

 

    再者，虽然刘裕透过节税规划，

 

将房地产以证券化方式移转给儿子，

 

但仍拥有月盛公司2,000万元债权，

 

若月盛公司偿还借款给刘裕，将来刘裕不幸过世后，

 

仍应列入遗产，课征遗产税；

 

但若刘裕没有事先移转房地产给儿子，

 

将来以继承方式移转，

 

只要按公告现值申报遗产税，且免缴土地增值税，

 

因此透过证券化移转不动产的节税规划是否合算，

 

还是值得三思。

 

 

 

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