业界指花巨资改装短期难回本。

政府早前宣布提高过渡性房屋单位目标，于三年内提供一万五千个单位，惟活化工厦改装成过渡性房屋项目至今「零申请」，意味增加市区单位供应的如意算盘难以打响。有中小型发展商透露，早年曾有意将工厦改建过渡性房屋，但碍于其营运年期短及后续发展弹性低，未能不计成本贸然改装。学者亦分析，发展过渡性房屋以外，工厦业主活化工厦时有更佳选择，故倾向整幢改装成回报率高的酒店或商厦，即使有业主愿意改装全幢工厦作过渡性房屋，短期内也难有供应。 

新一轮活化工厦项目容许改装成过渡性房屋，惟至今「零申请」。

特首林郑月娥去年于《施政报告》中承诺，未来三年提供一万个过渡性房屋单位，至本月中她再将目标「加码」至一万五千个单位。运输及房屋局局长陈帆及后在网志中称，现时已成功觅地构建一万个过渡性房屋单位。翻查立法会文件，自一七年开始，政府分三阶段觅地建构过渡性房屋，截至去年十一月，其中约六百二十个单位已入伙，已公布但尚未入住的过渡性房屋则有九百六十个，连同去年多个发展商捐地或借地建屋，合共提供约六千多个单位。

花巨资改装短期难回本

一直被视作市区过渡性房屋盘源的工厦，至今却未有成功个案，令外界质疑如期达标的的可行性。理大应用社会科学系助理教授钟剑华不讳言，成功觅地不代表可如期兴建或改装成过渡性房屋，例如房协旗下的公屋拆卸重建需时，「本身一万个单位已『忟水』，要在限期前找多五千个单位真是过度乐观。」

为增加过渡性房屋供应，政府两年前宣布重启活化工厦计划，容许业主改装整幢工厦作过渡性房屋，使用期为五年。中小型发展商宋先生(化名)透露，计划推出之初，曾考虑改装旗下一幢工厦为过渡性房屋，以解基层住屋燃眉之急，惟发现项目年期短，计及装修及招租时间，出租期或只剩下三年，「我们不打算赚钱，但至少都要覆盖到改装成本，打个和。」

政府欠后续安排令人却步

宋先生直言，比起活化工厦成为酒店或商铺，发展过渡房屋存在太多不确定因素，且灵活性较低，「花了一笔钱去改装，五年后又不能转做酒店，好可能要还原。所以好多业主都在观望中，不想做第一人。」亚洲地产创办人蔡志忠亦指，虽有意改装工厦成过渡性房屋，但因政府欠缺后续发展安排而却步，「做过渡性房屋要私人业主出资装修，整幢改装估计要花五千万至八千万。五年后可否协议转做商业呢？政府却一直无交代。」

社区组织协会干事施丽珊也曾跟工厦业主协商改划过渡房屋的可能性，不久便发现向私人工厦招手的难度甚高，「先要找有全幢业权的业主，有几个肯倾，但计完数就无人肯做蚀本生意。」她认为，现行计划无诱因吸引工厦业主投资，故对政府的新目标不乐观，「找个业主做善事已经不易，更何况是投资几千万元做大善事。」

事实上，改装工厦为过渡性房屋亦涉技术限制。宋先生表示，将工厦改装成住宅或酒店均须按照《建筑物条例》，以采光限制为例，工厦单位大多呈四方形、面积大，但非每幢大厦都有窗，「如果要改装成住宅单位，有机会变成长条形。」

地积比不同 须弃一成放租空间

资深土木工程师倪学仁指，工厦结构原则上适合划为住宅，惟两者地积比率不同，住宅约为九倍，工厦则是十倍有多，若后者改建为过渡性房屋，业主随时要放弃逾一成原可放租的空间，「十几层工厦或有两三层空间不可用，不能作公共空间，最多只可改放冷气或水缸，补充规例上不足的设施。」

工厦活化为写字楼及酒店占大多数，中原（工商舖）商舖部高级分区营业董事曾自强直言，将工厦活化成写字楼，重新装修再间隔拆售，利润往往是买入价的数倍。倪学仁也称，近年多了业主探讨把工厦改划为安老院，「毕竟『买位』安老院有来自政府的稳定收入，利益易有保障。」故他料难有人愿意借出地方，潜在工厦过渡性房屋目前的设施配套问题也值得关注。

即使有业主愿改装工厦作过渡性房屋，短期内也难有供应。测量师学会前会长何巨业表示，以现时工厦活化程序为例，由入则提出申请、迁出租户再到安排维修需时，「整幢大厦除了结构，外墙和门窗也须翻新，目前本港多幢工厦已有统一业权，但何时安排装修、局部或全面翻新都是问题。」

改装潜在风险难估计

何巨业认为，比起改建校舍或空地建过渡性房屋，改装工厦最具挑战，绝大多数业主都没此打算，宁可发展高增值或特色商业项目，回报更高。他更指，部分全幢工厦业权持有人暂未重建，只因市场问题、在等建筑物租值「到价」，签下过渡性房屋合约或致其灵活性受限。

一八年底立法会通过议案促请政府研究以关爱基金出资，为工厦完成内部装修及加入租约条款，惟至今只闻楼梯响。钟剑华认为，政府资助改装费虽可提供诱因，但工厦业主不愿发展过渡性房屋，金钱并非主因，潜在发展风险才是首要考虑，「始终工厦本身不是设计给人居住，改装成过渡性房屋期间发生人命伤亡，发展商或须面临民事诉讼，加上本港未有先例，风险难以预计。」