業界指花巨資改裝短期難回本。

政府早前宣佈提高過渡性房屋單位目標，於三年內提供一萬五千個單位，惟活化工廈改裝成過渡性房屋項目至今「零申請」，意味增加市區單位供應的如意算盤難以打響。有中小型發展商透露，早年曾有意將工廈改建過渡性房屋，但礙於其營運年期短及後續發展彈性低，未能不計成本貿然改裝。學者亦分析，發展過渡性房屋以外，工廈業主活化工廈時有更佳選擇，故傾向整幢改裝成回報率高的酒店或商廈，即使有業主願意改裝全幢工廈作過渡性房屋，短期內也難有供應。 

新一輪活化工廈項目容許改裝成過渡性房屋，惟至今「零申請」。

特首林鄭月娥去年於《施政報告》中承諾，未來三年提供一萬個過渡性房屋單位，至本月中她再將目標「加碼」至一萬五千個單位。運輸及房屋局局長陳帆及後在網誌中稱，現時已成功覓地構建一萬個過渡性房屋單位。翻查立法會文件，自一七年開始，政府分三階段覓地建構過渡性房屋，截至去年十一月，其中約六百二十個單位已入夥，已公佈但尚未入住的過渡性房屋則有九百六十個，連同去年多個發展商捐地或借地建屋，合共提供約六千多個單位。

花巨資改裝短期難回本

一直被視作市區過渡性房屋盤源的工廈，至今卻未有成功個案，令外界質疑如期達標的的可行性。理大應用社會科學系助理教授鍾劍華不諱言，成功覓地不代表可如期興建或改裝成過渡性房屋，例如房協旗下的公屋拆卸重建需時，「本身一萬個單位已『忟水』，要在限期前找多五千個單位真是過度樂觀。」

為增加過渡性房屋供應，政府兩年前宣佈重啟活化工廈計畫，容許業主改裝整幢工廈作過渡性房屋，使用期為五年。中小型發展商宋先生(化名)透露，計畫推出之初，曾考慮改裝旗下一幢工廈為過渡性房屋，以解基層住屋燃眉之急，惟發現項目年期短，計及裝修及招租時間，出租期或只剩下三年，「我們不打算賺錢，但至少都要覆蓋到改裝成本，打個和。」

政府欠後續安排令人卻步

宋先生直言，比起活化工廈成為酒店或商鋪，發展過渡房屋存在太多不確定因素，且靈活性較低，「花了一筆錢去改裝，五年後又不能轉做酒店，好可能要還原。所以好多業主都在觀望中，不想做第一人。」亞洲地產創辦人蔡志忠亦指，雖有意改裝工廈成過渡性房屋，但因政府欠缺後續發展安排而卻步，「做過渡性房屋要私人業主出資裝修，整幢改裝估計要花五千萬至八千萬。五年後可否協議轉做商業呢？政府卻一直無交代。」

社區組織協會幹事施麗珊也曾跟工廈業主協商改劃過渡房屋的可能性，不久便發現向私人工廈招手的難度甚高，「先要找有全幢業權的業主，有幾個肯傾，但計完數就無人肯做蝕本生意。」她認為，現行計畫無誘因吸引工廈業主投資，故對政府的新目標不樂觀，「找個業主做善事已經不易，更何況是投資幾千萬元做大善事。」

事實上，改裝工廈為過渡性房屋亦涉技術限制。宋先生表示，將工廈改裝成住宅或酒店均須按照《建築物條例》，以採光限制為例，工廈單位大多呈四方形、面積大，但非每幢大廈都有窗，「如果要改裝成住宅單位，有機會變成長條形。」

地積比不同 須棄一成放租空間

資深土木工程師倪學仁指，工廈結構原則上適合劃為住宅，惟兩者地積比率不同，住宅約為九倍，工廈則是十倍有多，若後者改建為過渡性房屋，業主隨時要放棄逾一成原可放租的空間，「十幾層工廈或有兩三層空間不可用，不能作公共空間，最多隻可改放冷氣或水缸，補充規例上不足的設施。」

工廈活化為寫字樓及酒店佔大多數，中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事曾自強直言，將工廈活化成寫字樓，重新裝修再間隔拆售，利潤往往是買入價的數倍。倪學仁也稱，近年多了業主探討把工廈改劃為安老院，「畢竟『買位』安老院有來自政府的穩定收入，利益易有保障。」故他料難有人願意借出地方，潛在工廈過渡性房屋目前的設施配套問題也值得關注。

即使有業主願改裝工廈作過渡性房屋，短期內也難有供應。測量師學會前會長何鉅業表示，以現時工廈活化程序為例，由入則提出申請、遷出租戶再到安排維修需時，「整幢大廈除了結構，外牆和門窗也須翻新，目前本港多幢工廈已有統一業權，但何時安排裝修、局部或全面翻新都是問題。」

改裝潛在風險難估計

何鉅業認為，比起改建校舍或空地建過渡性房屋，改裝工廈最具挑戰，絕大多數業主都沒此打算，寧可發展高增值或特色商業項目，回報更高。他更指，部分全幢工廈業權持有人暫未重建，只因市場問題、在等建築物租值「到價」，簽下過渡性房屋合約或致其靈活性受限。

一八年底立法會通過議案促請政府研究以關愛基金出資，為工廈完成內部裝修及加入租約條款，惟至今只聞樓梯響。鍾劍華認為，政府資助改裝費雖可提供誘因，但工廈業主不願發展過渡性房屋，金錢並非主因，潛在發展風險纔是首要考慮，「始終工廈本身不是設計給人居住，改裝成過渡性房屋期間發生人命傷亡，發展商或須面臨民事訴訟，加上本港未有先例，風險難以預計。」