觀點地產網央企中航旗下中航地產的整合持續數年仍未結束，在房地產項目剝離後，如今上市公司也面臨轉讓的命運。

　　4月15日早間，招商蛇口發佈的一份提示性公告顯示，該公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的中航善達22.35%股份，並以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。

　　收購公告愈短，事情愈大。對於涉及交易的雙方而言，上述交易均意義重大，一方面它意味着昔日的中航地產，在整合後已從激烈的房地產賽道上幾乎徹底退出。另一方面則是同樣經歷整合的招商蛇口，在組織機構、發展戰略改革及國資委支持等光環加成下，正日漸煥發光彩。

　　據觀點地產新媒體統計，如果交易完成，招商蛇口將爲旗下起步階段的物業管理公司覓得一個上市的渠道——中航善達是A股兩個純物業公司之一。

　　同時按面積算，中航善達截止2018年底擁有總管理面積接近5500萬平方米，這將創下物業行業第二大筆收購，僅次於花樣年2017年收購萬達物業的規模（6406萬平方米）。招商物業的管理規模藉此會突破1.2億平方米，這被市場人士稱爲“新的巨無霸正在形成”。

　　不斷深化改革的時代浪潮，將兩間房地產公司推向了截然不同的未來。

　　中航地產後時代

　　中航善達（全稱中航善達股份有限公司）前身即中航地產。在2017年底將旗下資產打包爲9個資產包，並以20.3億元轉讓給保利地產後，2018年6月1日，中航地產在深交所的簡稱變更爲“中航善達”，官方對此解釋爲“適應公司新的發展戰略”。

　　觀點地產新媒體查詢，中航善達的新戰略即以物業資產管理業務爲主營業務，以輕資產經營的方式加快物業管理業務和商業資產運營管理業務的規模和效益擴張。

　　爲了貫徹這種轉型，2018年中航善達陸續剝離了上海、貴陽、惠東三家子公司，股權處置價款24.12億元。該公司在年報中對此提及，“公司堅定地加快資產結構調整，想方設法處置非主業資產，集中資源，突出主業。”

　　2018年，中航善達實現營業收入66.6億元，歸屬於母公司所有者淨利潤8.6億元，同比分別增長12.94%、468.84%。按類型分，房地產開發業務營收27.03億元，同比減少3.74%，佔比降至40.61%；物業管理業務收入37.18億元，同比則增加29.68%，佔比升至55.87%。

　　儘管轉型有所成效，被轉讓卻似乎依舊是中航善達自2017年整合以來避無可避的宿命。有接近招商蛇口的人士對觀點地產新媒體表示，中航並不在16家以房地產爲主的央企名單之列，因此被整合幾乎是既定事實。

　　上述人士所提名單主要包括中國建築、中糧、中化、中鐵、保利、招商局、華潤、中鐵建、中冶、華僑城、葛洲壩、中房、五礦等。過去幾年內，央企內部掀起了整合潮，包括中海整合中信、保利整合中航、五礦地產整合中冶置業、中糧地產整合大悅城等。

　　招商蛇口董祕劉寧迴應觀點地產新媒體時也數次提及“聚焦主業”。其表示，這是兩大央企之間爲聚焦主業而開展的整合重組。

　　截止2018年底，中航善達由“中航系”旗下中航國際控股持股22.35%、中國航空技術深圳有限公司持股20.62%，累計持股42.97%；以此計算，招商蛇口受讓中航國際控股所持股份後，將成爲中航善達第一大股東。

　　上述推算並未計入以持有的招商物業100%股權認購中航善達定增股份後的情形。目前招商蛇口尚未公佈具體評估價及交易對價，被問及最終持股比例時，劉寧並未予以明確答覆，僅表示視資產情況而定。

　　截止2018年底，中航善達帶息負債48.3億元，較年初減少29.7億元，資產負債率降至63.1%。期末總資產132.36億元，歸母淨資產48.42億元；其中短期借款5.45億元，長期借款25.74億元，合計佔總資產比例23.57%；貨幣資金22.07億元，佔總資產16.67%。

　　物業收購效應

　　在招商蛇口收購中航善達的交易中，圍繞在中心的招商物業是最直接的受益方。借央企整合大勢收購上市公司，招商蛇口得以爲旗下物業公司搭建對接資本市場的平臺。

　　目前A股純物業管理公司基本只有南都物業、中航善達兩家。其中中航善達總市值目前逼近67億元，遠高於南都物業25.47億元。接近招商蛇口的人士強調，中航善達是A股最大的物業公司。

　　資料顯示，招商物業已發展40年，是招商局集團旗下唯一一家從事物業管理與服務的企業。截止2018年底，公司總資產16.98億元，年營收29.2億元。

　　觀點地產新媒體瞭解，2011年6月，招商物業管理規模約爲1900萬平方米，資產規模5.53億元；2016年伴隨着招商蛇口醞釀重組，招商物業也對公司戰略進行梳理，提出“一片沃土，四朵金花”的新思路，其中“沃土”是基礎物業管理服務，“金花”指代專業服務。

　　對此，招商蛇口董祕劉寧迴應觀點地產新媒體稱，招商物業藉助集團這一央企地產平臺（背書），近年來獲得了不少市場化項目。截止2018年底，招商物業在管物業464個，服務面積超7500萬平方米。

　　若招商蛇口成功收購中航善達，這將是繼2017年花樣年收購萬達物業以來，中國物業行業又一筆巨無霸級別的物業兼併。截止去年底，中航善達旗下中航物業全國物業管理項目523個，管理面積5307萬平方米；中航九方管理商業項目15個，管理面積127萬平方米。

　　將中航善達的在管面積悉數合併，粗略計算，招商物業的管理項目逼近1000個，管理服務面積將達1.29億平方米。按去年底各家物業公司披露的規模，合併後的招商物業約排在第七名，次於彩生活、萬科物業、碧桂園服務等。

　　而假設將中航善達的物業管理業務營收合併（總營收66.6億元，物管貢獻55.87%），招商物業去年的總營收則達到66.38億元，在已披露業績的物管公司中排名第三，僅次於萬科物業（97.96億元）、綠城服務（67.1億元）。

　　數據來源：觀點指數統計

　　需要指出的是，在已上市的物業公司中，目前中航善達處於最被低估的狀態，並遠低於同業水平，資本市場對其仍持謹慎觀望態度。觀點地產新媒體瞭解，2018年中航善達的物業管理業務毛利率僅9.83%，遠低於其他上市公司。

　　這說明，如何修復估值，將是招商物業借殼後所面臨的重大挑戰之一。招商物業主打管理品質、全程綜合服務商等服務，目前尚未知悉資本市場給予的估值。

　　招商資產重組

　　招商蛇口收購中航善達是物業行業近年來發展的縮影。在規模化、集約化等目標下，包括萬科物業、彩生活、碧桂園服務等都啓動市場拓展，兼併購成爲其中一種重要方式。

　　然而由於競爭激烈、成本上升，不少房企已抱有謹慎態度。在今年業績會上，彩生活CEO唐學斌曾作出判斷，收購這條路會越來越難，越來越貴，物業公司的未來要走平臺道路。林中在永升生活服務業績會上，也表達物業收併購成本相對高、平臺合作成本低的觀點。

　　從過往情況看，物業公司走市場化拓展，最終歸宿資本是和資本市場對接，通過融資撬動更大的管理規模。而去年以來資本市場對物業公司均給出了可觀的估值，新上市公司的PE普遍在20-30倍左右。有房企高管層曾預計，未來物業上市公司將達20多家。

　　上述行業背景，解釋了招商蛇口選擇在當下分拆物業公司上市的環境因素，在企業自身層面它也有自己的考量。

　　一方面，招商蛇口在年報中談及2019年時稱，貨幣政策的變化和金融市場的不斷收緊，公司的融資也面臨較大壓力，同時業務轉型和經營規模擴大要求公司的融資在一定時間內進一步增加。“兩者疊加，將對公司融資能力提出更高要求。”

　　這引申出一個過往事實：在過去四年間，招商蛇口的銷售規模逐漸提升，至2018年簽約銷售金額達1705.84億元，但與此伴隨的是財務風險上升。去年，該公司總經理許永軍曾反思現狀，表示2018年既要追求質量、效益和規模，還要去槓桿。

　　從這角度看，分拆物業或許是招商尋求合理配置融資結構的一種答案。

　　觀點地產新媒體瞭解，2018年招商物業的利潤佔招商蛇口淨利潤比例不足1%，這被招商蛇口方面認爲分拆對上市公司的直接影響“不大”。數據顯示，去年招商蛇口歸母淨利潤152.4億元，同比增20.42%。而若實現上市融資造血，對於招商蛇口的意義就大於業績貢獻。

　　另一方面則或許源於招商蛇口經歷內部架構變革後，對企業更高效運作表現出了渴求。去年被招商蛇口定性爲“改革年”，推行“大部制”改革，許永軍在當年3月份公開表示“把80%的權力下放到區域”。

　　同時，招商蛇口重新明確公司總部、區域、事業部與專業公司的組織定位。區域架構層面，新增武漢、西南、海南及福建四大區域，與華北、華東、華中、華南、深圳構成新的九大區域。

　　最新的招商物業分拆上市，被視爲招商蛇口對專業公司重新定位的成果之一。觀點地產新媒體不完全統計，去年以來招商物業已先後簽約中白工業園、南京網路小鎮科技創業服務中心、深圳喜之郎大廈、北京銀行科技研發中心大型園區項目、華晨寶馬動力總成工廠能源中心項目、廣交會展館A區項目、京東集團總部辦公樓項目等項目，市場擴張有所加快。

　　在招商物業分拆數月前，2018年12月，招商蛇口同樣與旗下招商局置地修改同業競爭條款。此舉解決了兩個上市平臺長達5年的業務、權責重疊等困擾。據此，招商局置地轉型爲輕資產房地產營運商。

　　組織變革的目的最終會歸結到質效及發展的訴求上，僅2019年招商蛇口便計劃實現簽約銷售金額2000億元。今年招商蛇口的主題是提質增效，4月12日該公司還爲此特地召開了質效提升工程啓動會。