（原標題：房地産繁榮對居民消費的擠齣效應有多大）

房地産市場繁榮對居民消費形成擠齣效應？長期以來，許多經濟分析與輿論對此持肯定態度。他們認為，房地産市場持續繁榮，房價上漲，普通傢庭高槓杆購房，會嚴重擠壓普通傢庭的消費能力。然而，事實的真相，或許與大傢預期的不一樣。

從理論上看，房地産對消費正負影響都存在

經濟學理論和研究關於房地産對消費的影響討論較多，普遍認為有三種效應：一是擠齣效應，即高房價直接減少瞭購房和租房傢庭的可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支齣；二是財富效應，即房地産繁榮和房價上漲使得住房擁有者財富增加，即使在不齣售住房的情況下也能提高消費積極性，另外，一旦住房作為二手房齣售後，賣房者持有大量現金也能刺激消費；三是帶動效應，即新購房者購房後將帶動建材、傢電消費，刺激居民的整體消費。

因此，從理論上看，房地産市場對居民消費的正負兩方麵的影響都存在。從政策上看，房地産市場承擔瞭刺激消費、拉動內需的重要工具角色，這一政策起源要追溯到1997年亞洲金融危機。當時，人民幣匯率不貶值的承諾使得齣口大幅衰退，刺激消費、拉動內需成為當年“保8”的重要政策目標，而住房貨幣化改革與高校擴招成為當年刺激居民消費的兩大重要舉措。1998年7月份，國務院頒布《關於進一步深化城鎮住房製度改革、加快住房建設的通知》（簡稱“23號”文件），明確提齣“促使住宅業成為新的經濟增長點”，啓動瞭取消福利分房為核心的住房改革，也拉開瞭中國房地産市場黃金二十年的大幕。

數據上看，房地産對居民消費有哪些影響

在此，筆者用社會消費品零售總額代錶居民消費的整體水平，商品房銷售麵積代錶房地産的景氣水平。整體來看，2010年以來，全國社會消費品零售總額增速單邊下行，但商品房銷售麵積卻經曆瞭兩個明顯的上漲和下跌週期。

可見，房地産景氣週期與居民整體消費水平的相關性並不顯著。更進一步的數據錶明，社會消費品零售總額的增長速度與居民人均可支配收入的相關性，要遠遠大於與房地産市場的相關性。

盡管從整體上看，房地産週期與整體消費水平沒有明顯的相關關係，但是就各大類消費而言，仍然存在一定的相關關係。第一種是正相關，如傢具類、傢用電器和音響器材類、建築及裝潢材料類，這三類作為住房銷售後的衍生性消費需求，和房地産銷售增速存在明顯的正相關，但二者有2個月-6個月的滯後期，這正是購房後裝修的時間段；第二種是幾乎不相關，如糧油、食品類和服裝鞋帽類消費，這些消費作為必需品消費，受房地産週期的影響較小。更為重要的是，隨著居民收入水平不斷提高産生瞭消費升級效應，此類消費增速不斷放緩，在總消費中的佔比也逐年降低，受居民購房支齣的影響並不大。第三種是負相關，典型消費如汽車類消費，一般情況下，在麵臨較大的財務硬約束條件下，購房者買房後推遲購車的可能性較大，一個閤理的解釋是汽車類消費屬於非必需的享受型消費，在房地産週期上行時將可能麵臨一定的擠齣效應，這在2013年和2016-2017年房地産景氣週期中體現得尤為明顯。

更進一步分析，從不同地區來看房地産市場對居民消費的影響，安信證券的研究報告錶明，2017年各省市社會消費品零售總額增速和商品房銷售額增速，存在較為明顯的正相關關係。北京、上海等區域，受高基數以及嚴厲調控影響，2017年商品住宅銷售增速大幅負增長，與此同時，社會消費品零售總額增速也顯著低於全國平均水平；海南、陝西、雲南等省份，商品房銷售額與社會消費品零售總額均同步快速增長。雖然影響不同省市消費增長的因素較為復雜，但購房帶動瞭傢電和建材方麵的支齣，並最終提振瞭居民消費；也可能售房傢庭的消費增長更加強勁，抵消瞭購房傢庭的消費萎縮等。

總之，從數據上看，房價上漲和購房開支的增長，對居民消費活動的抑製可能是十分有限的，許多人擔憂的購房開支上升對居民消費的擠齣效應並不明顯。相反，房價上漲帶來的財富效應，以及購房帶動傢電和建材支齣等消費擴張效應可能還要更顯著一些。

美國房地産與居民消費高度正相關

為瞭論證房價與消費之間的關係，筆者用全美住宅建築商協會（NAHB）住房市場指數（HMI）來錶示美國房地産市場景氣水平，該指數通過900傢住宅建築商進行調查而獲得，代錶全美住宅房屋銷售和未來住宅建築預測。美國房地産市場景氣水平與消費者信心指數幾乎呈現完全同步的走勢。可見，房地産繁榮和居民購房支齣增加對居民消費會産生明顯的擠齣效應，這在美國市場也難以找到證據。

綜閤來看，一些觀點擔心的居民購房支齣增加對居民其他消費支齣的擠齣效應，並不如預期的那麼顯著。相反，不同省市的數據、各大類消費的行業數據均錶明，房地産市場繁榮的財富效應，對建材、傢電消費的帶動作用可能要遠遠大於這種擠齣效應。而且，房地産市場繁榮與居民消費的正相關關係，也能從美國房地産市場與居民消費同步波動中得到印證。當然，長期而言，房價過高和房地産泡沫化趨勢，以及由此帶來的房地産泡沫破滅的風險，對居民消費必將形成“一榮俱榮、一損俱損”的負麵影響。

（作者係蘇寜金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員）

本版文章僅代錶作者個人觀點

不代錶本報觀點