年报系列点评之二十九

　　合作推动规模增长、权益比例持续下降、滞后重仓三四线、财务优势突出都透露着旭辉的影子；不同的是，旭辉着重发展长租与物业，而世茂在多元化上则偏重比较成熟的商业和酒店运营。

　　克而瑞研究中心 房玲、羊代红

　　2018年世茂房地产合约销售1761.5亿元，同比增长74.8%，行业排名也再次回升，但需要注意的是库存面积在连续三年下降后又有所反弹。规模的增长，一方面来自于城市的扩张和深耕发展，另一方面与不断加大合作力度也息息相关。2018年世茂新增土地建面1615万平方米，权益比连续三年下降至59.7%。此外，值得注意的是2018年世茂在三四线新增建面超过前4年总和，随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支，三四线城市未来的风险加大。在财务方面，得益于2018年销售回款的大幅增加，现金同比增长50.3%至496亿元，在手现金充裕，能为企业未来土储获取以及经营提供强大助力；与此同时，财务结构健康，净负债率连续七年保持在60%以内。除了地产业务外，其他多元化业务稳步发展，商业、酒店、物业及其他业务收入同比持续上涨，未来三年计划酒店、物业分拆上市。

　　销售：同比增长74.8%

　　三年掉队之后再次勃发

　　2018年世茂房地产实现合约销售金额1761.5亿元，合约销售面积1068.7万平方米，分别同比增长74.8%和76.3%，目标完成率126%。在经过三年的掉队之后，世茂销售排名上升5个名次至第11位，离十强只差一步之遥。销售的增长，一方面来自于城市的扩张与深耕，2018年城市覆盖87城，同比增长85%；同时，高产能城市持续深耕，其中福州、泉州、宁波、济南等城市均贡献超过50亿元的销售额。另一方面，世茂2018年销售可售货源充足，去化率65%，估算供货达到2710亿元。

　　值得注意的是，世茂的库存物业在三年持续下降后，2018年又有所回升。2018年末世茂库存物业面积525万平米，同比大增94%；其中，已竣工库存135.1万平方米，可供销售未竣工面积389.6万平方米，分别同比上涨10.7%和163.8%，主要是2018年新供货项目去化率大幅下降11个百分点至64.6%。世茂在加大推盘力度的同时，也要进一步提升去化率，以防再次造成库存问题。

　　2019年世茂销售目标为2100亿元，同比增长19.2%，可售货值约3500亿元，其中新增供货占比76.0%，若能够顺利推盘，按照2018项目的去化率水平来看，完成销售目标问题不大。从可售货值的城市分布来看，60%的货值分布在一二线城市；此外，广州、深圳、福州、北京、厦门、杭州、泉州、南京、上海、苏州可售货值较高，可售货源超过1700亿元。

　　投资：三四线拿地远超过去四年

　　布局调整略显滞后

　　2018年世茂房地产新增96幅地块，新增建筑面积1615万平方米，同比增长52.4%，权益建筑面积963.9万平方米，权益建面占比60%，同比下降5个百分点。从历年的新增拿地的权益建面来看，权益比呈现下降的趋势，体现出世茂加大与其他企业的合作，从而实现规模扩张的诉求。此外，2018年世茂三四线新增的土地较多，同时通过底价拿地的比例为48%，有效的降低了土地成本，使得新增拿地823.5亿元，同比减少28.5%，拿地均价成本同比降低53%至5099元/平方米。

　　2018年世茂持续加大三四线的拿地力度，在三四线城市新增土地建面914.4万平米，同比增长135.2%，占比为56.6%，同比增长20个百分点。2015年世茂进入了长达两年的调整期，在拿地方面就提出“回归一二线”，重点加大一二线的投资开发与供货力度，在三四线城市主要以去库存为主。随着三四线库存的消耗，在规模追赶诉求的推动下，近两年世茂又逐步加大了三四线土地的获取，2018年三四线新增建面更是超过前4年的总和。但是，随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支，未来三四线市场是否可以持续有待观察，世茂加大布局三四线显得略晚，未来是否会再次面临之前的库存问题也是未知数。

　　就新增土地的区域分布来说，世茂2018年在珠三角新增的土地占比依旧最高，达49.5%，占比同比2017年持平；中西部占比24.4%，同比增加11.4个百分点，土地建面393.5万平方米，同比增长了185.5%，增长最大，在中西部市场贡献逐渐加大的情况下，世茂也加大了该区域的布局。

　　截至2018年世茂总土地储备达5538万平米，同比增长16%，总土地储备中涵盖264个项目，分布于全国87个城市。总土储货值超过9000亿，其中长三角、粤港澳大湾区以及福建地区超过了2000亿，华北区域1630亿。福建地区土储货值较同比上升600亿元，上升幅度较大，随着世茂在该区域的深耕，该区域已经成为世茂销售规模扩张的重要贡献区域。

　　财务：负债结构健康

　　净负债率连续7年保持60%以下

　　2018年世茂实现营收855.1亿元，同比增长21.4%，其中来自物业销售收入809.0亿元，同比增长21.1%。在物业销售收入方面，其中泉州的收入金额最高为117.1亿元，超过一百亿元，是首个入账销售收入破百亿元的城市，此外，青岛世茂公园美地入账销售收入达人民币33.38亿元位居但项目营收首位。2018年毛利润同比上涨25.8%至269.5亿元，毛利率同比增加1.1个百分点至31.5%；净利率14.4%，归母净利率10.3%，同比皆有些许微降，但仍保持行业较好水平。

　　在资本运营方面，世茂现金充裕，债务结构合理。2018年世茂持有现金496亿元，同比增长50.29%。现金的增长，一方面得益于回款金额同比增长70.3%至1374亿元，另一方面则在于世茂多元的融资活动。2018年世茂通过发行境外优先票据以及中期票据等方式募集资金，还首次发行了21.5亿元人民币点心债，同时获批4年期5.7亿美元以及35.5亿港元境外银团，利率为Libor/Hibor+2.5%。截至2018年年底，世茂房地产综合平均融资成本为5.8%，同比上升0.5个百分点；净负债率为56.6%，同比上升0.3个百分点，保持在60%以内的水平，处于行业较低水平，此外，现金完全覆盖短债，现金短债比1.58，长短债比2.49，虽然整体同比微降，但整体财务状况比较健康。

　　多元化：酒店、物业未来三年计划分拆上市

　　2018年世茂多元化业务同比增长26.9%至46.1亿元，其中酒店经营收入19.1亿元，商业运营收入10.9亿元，物业收入9.0亿元，其他收入7.1亿元，分别同比增长11.7%，10.0%，38.5%，150.7%，其他收入主要来自于代建代销管理费收入，主题乐园等，多元化物业的持续增长，已经成为世茂扩大品牌影响力以及盈利增长的重要推手之一。

　　具体来看，至2018年世茂拥有开业酒店22家，拥有客房近7000间，其中，下2018年9月开业的上海深坑洲际酒店因其特殊的选址与构造引起广泛关注。此外，酒店轻资产管理品牌世茂喜达2018年新增签约38家世茂自主品牌酒店项目，是2017年的2.38倍，截至2018年底共计签约61家酒店，其中有10家正在运营，这些企业囊括境内外，运营版图与影响力持续扩大。随着酒店的发展以及扩张，计划在未来三年对酒店进行分拆上市。

　　同时，截至期末，商业方面世茂已经进入26个城市，拥有超过48个项目，同时在商业盈利上涨的同时关注产品本身竞争力，进行产品的创新升级，2018年世茂有包括标杆项目南京东路上海世茂广场等6个商业项目完成升级改造，实现出租率与租金的双重提高，将加大推动世茂的投资物业收入的增长。此外，世茂商业从文化与商业的融合、新增及存量商业并行、打造智慧生态圈及完善服务体系四大方面着手，为商业项目注入更生动的内容场景，如上海世茂广场引入HELLO KITTY主题乐园，以及与故宫博物院的多元合作，为世茂的商业注入更多的内容，从而保证客流与溢价。

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