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文丨子木

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加速

三月樓市小陽春，媒體和開發商都在借勢打造回暖氛圍，且今年多地政策放鬆，利率下調，甚至交易稅費都在下降，到處都是一片利好景象。

按理說，上漲預期下是賣方市場，理應是“業主惜售，買家爭先恐後”纔對。

然而奇怪是，最近這幾天，諮詢我的賣家比買家還多，其中不乏有手持7-8套房的常熟炒客，而且語氣還很急促。

細一打聽，原來是因爲房地產稅。

兩會期間，“五日三提”房地產稅，直接把這顆情緒炸彈引爆了。在利空情緒下，一大批媒體跟風唱衰房地產，聲稱，“只要房地產稅開徵，就會有大規模業主拋售房產，導致房價大跌，當下正是聰明人的賣房時機…… ”

這股情緒波及了衆多參與者，很多購房者的心理是：“不妨再等幾年，現在買就是虧”，而賣家心理是“一定要搶在人前出手，否則一定賣不上好價錢”。

關於房地產稅是否能對樓市產生如此大的影響，我之前講過很多，但這次我要用一種全新的角度更深入地解釋，“聰明人到底如何看待房地產稅。”

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本質

網上關於房地產稅怎麼收，何時收，收多少的文章一大批，但在我看來，只要官方還沒發話，就可以認定一切論述都是子虛烏有的揣測。

在此之前，我們只能通過「上帝視角」去透析房地產稅的核心。

房地產稅是什麼？是政策，是稅收。政策的目的在於「制衡」，稅收的目的是「劫富濟貧」。

舉一個大家都知道的例子。在一座孤島上，生存着一羣羊和一羣狼，你不能因爲憐憫弱者而把狼都殺掉，因爲把狼殺了，羊失去了天敵就會肆意繁衍，到時草場破壞，體質退化，瘟疫氾濫將會把羊羣徹底推向死亡邊緣。

這就是大自然給予的“制衡”，只有平衡了，這個生命體才能健康地發展。那麼房地產稅的出臺對整個市場有什麼制衡因素呢？

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制衡一

地方收支平衡。

同理，爲什麼要五日三提房地產稅，要求加速房地產稅的落地進度？很簡單，市場不平衡。

地方是需要發展的，無論是軌道交通、基礎設施，還是生活配套，都是鉅額資金支出項。然而目前地方收入來源渠道卻很窄，最主要有兩個，企業稅收和土地出讓金。

我們都知道，從2018年下半年開始，爲了刺激民營經濟提振內需，我們提出了“2萬億減稅降費”計劃，這也直接導致了地方收入來源等量減少，這是一個巨大的空缺口。爲了達到平衡，必須得找一個長期穩定的稅源來補充，這就是房地產稅出臺的背景。

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制衡二

炒房客和剛需之間的平衡。

上面我們提到了狼和羊的故事。在樓市中，也類似存在這種關係。炒房客是狼，剛需是羊。例如去年很多城市發生了搶人大戰，然而在人才還未進入之前，本地炒房客便開始瘋狂購入房產，擡升房價，然後守株待羊，吃掉中間的利差。

不可否認的是，中國房地產二十餘載，由於制度的缺陷和信息不透明，市場在快速向狼這邊靠攏。同時過高的房價拉開了他們之間的財富差距，照此下去，羊終歸有一天會失去吃草的動力。

這時候就需要一種力量去“制衡”，大規模地撲滅狼，讓天平向羊這邊轉移。

這讓我想起了紐約時報上的一則新聞，題目爲“曼哈頓的狼。”

紐約是一個租房城市，在大約350萬套住房中有超過六成屬於出租房產，是屋主自持房產的兩倍多，與全國平均數據完全倒掛。但作爲真正宇宙中心的大都會，去年增加了總數3%的人口，兩百多萬套公寓供應也無法解決這裏的住房短缺，數據顯示，紐約每天尋租的人數在10～15萬之間。

而與此相矛盾的是，紐約還有大量的房子既不出租，也不自住，而是以“臨時住所”的形式空置着。根據2017年一份調查數據，光曼哈頓區就有4.4萬間臨時住所，這些都是曼哈頓炒房客的產物。

一邊是大量的房子空着，一邊是大量的人沒房子住。這就是一種不平衡的表現。

於是紐約政府早在14年就提出對空置房收取重稅。如果這條規定通過，前段時間創紀錄成交的一套 2.38 億美元豪宅，在某房產商的估計下預計要每年繳納 889 萬美元的稅款。

所以，徵稅更多的目的在於 “劫富濟貧”，尤其是這次準備推出的針對五百萬美元以上豪華公寓的附加稅，紐約市審計辦公室估計第二住所附加稅最少可以帶來6.5 億美元的額外收入。這筆錢可用來造新房或補貼中低等人羣房租。

在中國，空置率還是一個謎，但根據民間多個機構的測算和調研，我們城市的空置率要遠比以租賃市場爲主的美國高得多。很多炒房客寧願把房子囤起來炒房價，也不願意放出來彌補一下租賃市場的空缺。

所以房地產稅出臺，一定會瞄準這個方向，以累進稅率的方式，讓同一地區的多套房源持有者主動釋放空置房源，讓天平儘量向需求方靠攏。

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制衡三

地方發展與個人投資的平衡。

可以確定的是，房地產稅一定會採用「一城一策」的方式，讓地方根據本區域的房地產發展情況，採取靈活多樣的稅收方式進行徵收，這是最爲合理的方式，地方也會積極配合。

前期地方財政投入多，收入高、房價高的地方收取的利率高，收入低急需發展的地方則可以少收取或不收取，因爲只有這樣才能達到稅收公平，既不傷害剛需，又可均衡發展。

對於跨區域多套房的居民，只要在急需要發展的區域，無論多少套都可以不收或少收。只有這樣，房地產稅在收取過程中的起徵標準，多套徵收認定等等難題，都可以通過稅率的變化進行完善調整。

最後中央只需根據各地方發展情況給出稅率範圍即可，具體實施由地方解決。地方根據本地人口情況，城市發展情況評估出賣地收益和稅收收益哪一種更有益於城市發展即可。

舉個例子，如果你有五套房。一套在北京，四套在蘭州，那麼北京和蘭州的房子不可能放在一起累進徵收，北京會高一點，蘭州低一點或者不徵收。如果一個人擁有10套房子，分佈在各個急需要發展的偏遠地區中，這也可能不收取，因爲畢竟你爲當地發展做出了很大的貢獻，爲什麼還要收你更多的稅呢？

但如果你的10套房子都在北京，不好意思，你想在城市配套齊全的核心繁華區域囤房佔地，你就應該付出更高的代價。

所以我認爲，房地產稅會成爲縮小貧富差距，調節城市發展的有效手段。

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該不該賣房？

在講這個問題前，先講一個小故事。還是一座孤島，島上有100位居民，只有一個鹽販能給他們提供食鹽，突然一天這個鹽販說，道路崎嶇必須加辛苦費，雖然島民感覺很憋屈，但會因此拒絕買鹽嗎？

所以一個商品的價值，和附加成本沒有什麼關係，主要還是看市場需求。

核心城市醫療、教育等資源優質，城市配套齊全，人口流入量大，房子緊缺，購房者絡繹不絕，房價如何下跌？要知道，在絕對的供需條件下，市場上所謂的人口危機和產業空心論都無法立足。

日本早已陷入人口危機中，比中國早幾十年，但東京房價沒見下跌多少，反而隨着外來人口的引入，在下一屆奧運會到來後，依然有大漲的機會。原因是，日本人口危機了，但是東京城市圈已經連續22年維持人口淨流入。

至於三四線急需資金髮展的城市，大概率會沿用土地出讓金制，不收稅地區的居民沒有持有成本，房價也就沒有下跌的動力。當然沒有人流入的三四線城市一直都不是投資的優質標的。

其中最有風險的一批人，就是在收稅區域持有大量房源的炒房客，當然即使他們拋售房源，市場也會在短期內由購房者的需求補足空缺。

現在喊大家在覈心城市拋房的所謂專家，讓我想起了幾年前的牛刀，用一些短期七拼八湊的數據組合成了長期看空的市場論調，以至於很多能買得起房的剛需錯過了最佳購房時機，5年之後痛心疾首，再無上車可能，這一幕似乎正在重演。

如果你是一個成熟的購房者，就一定要學會手持豐富知識，尋找短週期的市場轉折點，尋找真正有價值的筍盤，而不是相信某人的言論，動不動拋售，動不動加持，成爲隨風搖擺的情緒化韭菜。

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