（本报告中的信息均来源于公开资料，不构成任何投资建议）

日前，多家地产公司陆续发布2018年年报业绩，无论是港股还是A股，多数上市公司的年报业绩都较为理想。

其中宝龙地产(HK:01238)颇为抢眼，公司货量充足、产品特性明显、项目运营管理效率大幅提升、开盘去化率高，诸多因素带动销售业绩再创新高，达人民币410.36亿元，同比增长近97%，可以用“有质有量的增长”来形容。

01 增速最快的一年

很多人存在误解，以为近两年国家严控楼市，房地产企业哀鸿一片，遍体鳞伤。其实，只要你看看最近房企发布的年报，一定会感到吃惊，原来被“有形之手”碾碎的，只是些边边角角的纸老虎，真正的优质企业，活得很好。

比如宝龙，最近发布的2018年报表现惊艳，可见势头不减。

2019年3月22日，宝龙地产在香港召开2018年度业绩发布会，发布截至2018年12月31日的全年业绩。

在“高质量、大规模、多业态”三个战略关键词推动下，宝龙厚积多年的内功在2018年释放而出。

（宝龙一城开业庆典活动）

截至2018年12月31日，宝龙地产合约销售额约为人民币410.36亿元，较2017年同期上升约97%；年内实现收入约为人民币195.94亿元，较2017年同期上升约26%；毛利率38.5%，居行业领先水平，核心盈利达人民币25.79亿元，较2017年上升约35%。

这是宝龙自2014年跨越百亿门槛以后，增速最快的一年。

宝龙地产的合约销售额继续维持了逐年上涨的势头。2017年宝龙地产的合同销售额为208亿，在此基础上，宝龙在2018年初提出了相较往年更高的销售目标：350亿。2018年向好的销售额，让其不仅超额完成350亿销售目标，还创下自身合约销售额的历史新高。

02 走出舒适区

自从供给侧改革成为中国经济的主调，国内的房地产巨头们，从南到北，纷纷响应，动辄砸入上百亿，在供给端大刀阔斧。而宝龙不盲目追求过山车式发展，稳健增长已成为宝龙发展的主基调。

宝龙的商业运营持续升级，使公司持续保持在商业地产领域的竞争优势，租金及物业管理服务收入在过去三年分别取得了26%、30%、25%的增长。

根据未来三年商场开业计划， 2019年计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。随着未来三年大量购物中心的集中开业，及现有项目经营效率的提升，商业板块将保持稳定的增长，预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

2018年，宝龙地产开始更加注重协同，屡屡推出集大成之作：

2018年9月，旗下首个超高端城市综合体——厦门宝龙一城精彩开业，宝龙旗下三大综合体产品线：宝龙一城（超高端）、宝龙城（高端）和宝龙广场（中端）完整亮相，为诠释宝龙全新商业理念增添了“浓墨重彩”的一笔。

（厦门宝龙一城）

厦门宝龙一城为厦门岛内首创的“六位一体”商业综合体，开业当天的客流量就达到30万以上，开业后月均客流量200万人次，已成为潮流青年网红打卡地标。

宝龙地产旗下另两大标杆项目，杭州滨江宝龙城定位为“经营标杆”，上海七宝宝龙城则被定位为“体验标杆”。未来公司商业综合体项目将以此三个标杆为基础，走精品化路线，并引入更多新技术、新业态、新潮流。

除了精确把握商业地产趋势，宝龙还提早布局转型迭变之路，引人瞩目。

2018年底，宝龙与腾讯达成战略协议，双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作，并联合发布“钮扣计划”。

（宝龙&腾讯战略合作签约仪式现场）

作为探索新商业的一个契机，该计划将基于腾讯开放的七种工具：微信公众号、移动支付、小程序、社交广告、企业微信、云计算和安全能力，将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造，真正做好数字化商业运营商、从而抢占智慧商业的高地。

目前一期合作已经展开，首先基于微信小程序打造了宝龙新会员体系“悠悠”，整合了无感支付、反向寻车、智能核销、电子发票、刷脸支付、LBS位置技术，成为一款集顾客、商户、运营者服务为一体的新商业小程序。

（宝龙一城开业庆典活动）

这一系列对新商业未来趋势的持续探索及积累技术的创新打法背后，预示着宝龙地产不再拘泥条条框框，敢于走出舒适区。正如宝龙地产总裁许华芳所提出的“创新整合，做新商业和新一代消费者之间的桥梁”的商业运营新定位，在商业品质与创新融合上，宝龙已经走在了前面。

03 屯粮长三角

稳字当头，这是两会后高层对2019年楼市的再次定调。党的十九大报告明确指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，让全体人民住有所居，强调要“稳地价、稳房价、稳预期”。

在这个大基调下，宝龙展现了出色的前瞻性，远大布局，屯粮长三角，保有了强大的后续发展动力。

“以上海为中心，深耕长三角”是宝龙多年来的布局战略，这一战略已经在2018年初现成效，近几年的土地投资拓展正是对这一战略的不断夯实。

（宝龙一城外立面）

截至2018年底，对宝龙销售贡献较大的主要项目位于杭州、宁波、上海、海口、绍兴、温州及南通。有7个项目单盘合约销售超过20亿元。从区域发展布局上看，宝龙公司近七成的土地储备位于长三角区域。

宝龙方面表示，未来将继续坚持以上海为中心的长三角城市布局，不仅紧随国家“长三角一体化”战略，长三角发达的区域经济，也为宝龙物业开发与商业运营，带来更多的增值空间及投资回报。

尾声

“我们的销售保底要到500亿，增长22%”。对于2019年发展，宝龙地产总裁许华芳在业绩发布会显得信心十足。

当然，年报业绩理想，土地储备优质，同样也支撑了宝龙的信心，宝龙地产能否突破估值天花板，继续创造更辉煌的业绩，我们拭目以待。