（本報告中的信息均來源於公開資料，不構成任何投資建議）

日前，多家地產公司陸續發佈2018年年報業績，無論是港股還是A股，多數上市公司的年報業績都較爲理想。

其中寶龍地產(HK:01238)頗爲搶眼，公司貨量充足、產品特性明顯、項目運營管理效率大幅提升、開盤去化率高，諸多因素帶動銷售業績再創新高，達人民幣410.36億元，同比增長近97%，可以用“有質有量的增長”來形容。

01 增速最快的一年

很多人存在誤解，以爲近兩年國家嚴控樓市，房地產企業哀鴻一片，遍體鱗傷。其實，只要你看看最近房企發佈的年報，一定會感到喫驚，原來被“有形之手”碾碎的，只是些邊邊角角的紙老虎，真正的優質企業，活得很好。

比如寶龍，最近發佈的2018年報表現驚豔，可見勢頭不減。

2019年3月22日，寶龍地產在香港召開2018年度業績發佈會，發佈截至2018年12月31日的全年業績。

在“高質量、大規模、多業態”三個戰略關鍵詞推動下，寶龍厚積多年的內功在2018年釋放而出。

（寶龍一城開業慶典活動）

截至2018年12月31日，寶龍地產合約銷售額約爲人民幣410.36億元，較2017年同期上升約97%；年內實現收入約爲人民幣195.94億元，較2017年同期上升約26%；毛利率38.5%，居行業領先水平，核心盈利達人民幣25.79億元，較2017年上升約35%。

這是寶龍自2014年跨越百億門檻以後，增速最快的一年。

寶龍地產的合約銷售額繼續維持了逐年上漲的勢頭。2017年寶龍地產的合同銷售額爲208億，在此基礎上，寶龍在2018年初提出了相較往年更高的銷售目標：350億。2018年向好的銷售額，讓其不僅超額完成350億銷售目標，還創下自身合約銷售額的歷史新高。

02 走出舒適區

自從供給側改革成爲中國經濟的主調，國內的房地產巨頭們，從南到北，紛紛響應，動輒砸入上百億，在供給端大刀闊斧。而寶龍不盲目追求過山車式發展，穩健增長已成爲寶龍發展的主基調。

寶龍的商業運營持續升級，使公司持續保持在商業地產領域的競爭優勢，租金及物業管理服務收入在過去三年分別取得了26%、30%、25%的增長。

根據未來三年商場開業計劃， 2019年計劃新開業7座購物中心、2020年計劃新開業8座、2021年計劃新開業7座。隨着未來三年大量購物中心的集中開業，及現有項目經營效率的提升，商業板塊將保持穩定的增長，預期五年租費收入複合增長率穩定保持在25%。

2018年，寶龍地產開始更加註重協同，屢屢推出集大成之作：

2018年9月，旗下首個超高端城市綜合體——廈門寶龍一城精彩開業，寶龍旗下三大綜合體產品線：寶龍一城（超高端）、寶龍城（高端）和寶龍廣場（中端）完整亮相，爲詮釋寶龍全新商業理念增添了“濃墨重彩”的一筆。

（廈門寶龍一城）

廈門寶龍一城爲廈門島內首創的“六位一體”商業綜合體，開業當天的客流量就達到30萬以上，開業後月均客流量200萬人次，已成爲潮流青年網紅打卡地標。

寶龍地產旗下另兩大標杆項目，杭州濱江寶龍城定位爲“經營標杆”，上海七寶寶龍城則被定位爲“體驗標杆”。未來公司商業綜合體項目將以此三個標杆爲基礎，走精品化路線，並引入更多新技術、新業態、新潮流。

除了精確把握商業地產趨勢，寶龍還提早佈局轉型迭變之路，引人矚目。

2018年底，寶龍與騰訊達成戰略協議，雙方宣佈在資源技術、商業經營、人工智能和大數據等領域達成深度合作，並聯合發布“鈕釦計劃”。

（寶龍&騰訊戰略合作簽約儀式現場）

作爲探索新商業的一個契機，該計劃將基於騰訊開放的七種工具：微信公衆號、移動支付、小程序、社交廣告、企業微信、雲計算和安全能力，將商業運營從消費者、商家和業主三個層面進行全方位數字化升級改造，真正做好數字化商業運營商、從而搶佔智慧商業的高地。

目前一期合作已經展開，首先基於微信小程序打造了寶龍新會員體系“悠悠”，整合了無感支付、反向尋車、智能覈銷、電子發票、刷臉支付、LBS位置技術，成爲一款集顧客、商戶、運營者服務爲一體的新商業小程序。

（寶龍一城開業慶典活動）

這一系列對新商業未來趨勢的持續探索及積累技術的創新打法背後，預示着寶龍地產不再拘泥條條框框，敢於走出舒適區。正如寶龍地產總裁許華芳所提出的“創新整合，做新商業和新一代消費者之間的橋樑”的商業運營新定位，在商業品質與創新融合上，寶龍已經走在了前面。

03 屯糧長三角

穩字當頭，這是兩會後高層對2019年樓市的再次定調。黨的十九大報告明確指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，讓全體人民住有所居，強調要“穩地價、穩房價、穩預期”。

在這個大基調下，寶龍展現了出色的前瞻性，遠大布局，屯糧長三角，保有了強大的後續發展動力。

“以上海爲中心，深耕長三角”是寶龍多年來的佈局戰略，這一戰略已經在2018年初現成效，近幾年的土地投資拓展正是對這一戰略的不斷夯實。

（寶龍一城外立面）

截至2018年底，對寶龍銷售貢獻較大的主要項目位於杭州、寧波、上海、海口、紹興、溫州及南通。有7個項目單盤合約銷售超過20億元。從區域發展佈局上看，寶龍公司近七成的土地儲備位於長三角區域。

寶龍方面表示，未來將繼續堅持以上海爲中心的長三角城市佈局，不僅緊隨國家“長三角一體化”戰略，長三角發達的區域經濟，也爲寶龍物業開發與商業運營，帶來更多的增值空間及投資回報。

尾聲

“我們的銷售保底要到500億，增長22%”。對於2019年發展，寶龍地產總裁許華芳在業績發佈會顯得信心十足。

當然，年報業績理想，土地儲備優質，同樣也支撐了寶龍的信心，寶龍地產能否突破估值天花板，繼續創造更輝煌的業績，我們拭目以待。