包租公营业税 改分业查定
记者林洁玲╱台北报导
拥有多处套房的包租公要留意了，财政部为精准核定营业税额、稽征实务需要，预告修正营业税特种税额查定办法，经营不动产出租的营业人，会以「分业查定」的公式计算其每月销售额，一旦超过20万元，应开立发票，缴纳5%营业税。
所谓「分业查定」即是依照特别行业有自己一套公式计算其销售额。举例来说，「动产出租业」的每月销售额，是以出租小轿车店的营业车辆数、每车平均每日出租时数、每小时租金、每月营业天数来相乘，算出每月营业额。
现行已有包括按摩业、饮食业、娱乐业，甚至是加水站、投币式自助洗衣业等13个行业都有自己的一套公式计算每月销售额。财政部将预告不动产租赁业修法至8月29日，之后视外界意见，决定实施时间，一旦实施后，将成为第14个使用分业查定的行业。
按财政部规定，每月租金收入超过20万元，营业人必须开立发票、缴纳5%的营业税，但装潢、水电等支出可以扣抵。未超过20万元者，国税局会使用查定方式推算销售额，营业税率为1%。
不动产租赁大公司不会有计算销售额问题，即以开立发票实际营收计算营业税。但「小规模不动产租赁业」，例如有多间学生套房的包租公，就需要留意，且按规定每半年会查定一次，若有新增或减少房屋出租，由于公式涉及「出租成数」，也会影响计算每月销售额，及营业税应税金额是否增加等问题。
过去不动产租赁业，是以「费用还原法」按其座落地段，以资本主、员工以及营业面积查定销售额，但国税局认为难以反映出租标的销售额。同时，不少包租公都是将办公室设立在家中，也并未聘请员工，加上若房东于不同县市各有房屋分割套房出租，都不利国税局精准查估其营业额。
因此，配合稽征实务需要，财政部将修法把不动产租赁业增订列为分业查定销售额。 不同于过去「费用还原法」以资本主、员工、营业面积来计算销售额，「分业查定法」是以「供出租不动产标的数量」，乘上「每件不动产标的平均月租」，再乘以「平均每月出租成数」来计算每月销售额。
官员强调，套房营业税查核部分，的确出租套房查核不易，主要经由检举，但国税局也会清查税籍清查，或观察是否有张贴出租电话等。
公寓分隔出租 影响大
财政部预告修正营业税特种税额查定办法，专家学者皆认为合理，过去动产租赁即以分业查定，不动产租赁也应归类在其中。预估小规模不动产租赁业，也就是都会区的包租公较有影响，且是以公寓分隔套房者，粗估四至五间公寓就会达到20万元开立发票的门槛。
财政部预告修正营业税特种税额查定办法，可能对都会区的包租公较有影响，且是以公寓分隔套房者，粗估四至五间公寓就会达到20万元开立发票的门槛。(好房News林美欣摄影)
资诚联合会计师事务所会计师洪连盛表示，大规模的不动产租赁业者都会开立发票，因此会以实际销售额计算营业税，这次财政部修正办法，主要是针对「小规模的不动产租赁业者」来核定每月销售额计算营业税。
永胜资产管理执行长徐铭达认为，通常小规模的不动产的营业者较少，主要还是以包租公较多，尤其以都会区如台北，将公寓分隔成套房出租的比重高，因为租金愈高的地方、分套效益较高，所以会集中在都会区。
虽公寓分隔套房违法，须经由主管机关核定，但以税法角度来看，有出租营业事实就须报缴营业税。学者指出，预估财政部修法后上路也可更精准核定房屋出租的营业税额。
Source: 好房网
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