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作者：貓頭鷹研究院

你最想在哪辦公？

這是荷蘭的一家調查機構做過一個訪問，受訪者給出的答案五花八門，排名前五位的理想辦公地點分別是：公園，咖啡廳，家，酒店，火車站。很遺憾，我們每天在裏面呆8-16小時的地方，辦公室根本沒有排進前五名。

看來，人們本能的都痛恨被圈在封閉的辦公室裏，我們的辦公理念顯然已經過時了。

毋庸置疑，2018年是地產市場的寒冬，寫字樓市場也不例外，供應量的持續高峯爲主要一二線城市的寫字樓市場帶了近850萬的新增供應，而僅去年第四季度，一線寫字樓市場的空置量就已逼近百萬，二線城市部分空置率高達近40%。

持續的新增供應所帶來的巨大市場存量與高置的空置率致使寫字樓市場，在未來很長一段時間內將持續面臨巨大的去化壓力。“盤活”存量在當下市場中，就顯得至關重要。

而隨着國家經濟的轉型，第三產業佔比逐年攀升。作爲人力空間的承載，辦公市場也隨之發生顯著變化，如何吸引更多第三產業企業的入駐，就成爲開發商盤活寫字樓市場存量的第一步。

據美國NAIOP基金會的調查顯示，在以知識密集型的第三產業中，受過良好教育、高技能的千禧一代和知識工作者對辦公空間的要求不同於以往，他們不再滿足於緊湊的空間感，更加喜歡更具互動性、協作性和社交活力的“活力”辦公環境。

那麼要如何讓辦公室充滿活力呢？

這些曾經是聯合辦公專屬的內容，正在成爲原來越多傳統寫字樓的轉型標配。

或許不出十年，世界上講沒有所謂的共享辦公，因爲一切辦公的概念都是“共享化”的了。這其實也預示着，五年前開發的寫字樓可能已經過時了。

01

激活公共空間，讓建築充滿活力

公共空間是一座寫字樓必不可少的存在，它的面積一般能佔到總建築面積的30%-40%，如此巨大的使用空間，自然成爲了開發商填充“活力”的最好地方，而在公區增加一系列的使用設施，則成爲空間開發的途徑之一。

在美國，很多開發商在公區增加了一系列新興的公共設施，包括屋頂花園、淋浴間、冥想室、寵物託管中心等。這些設施的共同元素是，通過提供更加便利的服務，吸引租戶走出辦公室享受工作之餘的休閒時光，來激活公共空間的“活力”。

遊戲中心

食品卡車

瑜伽室

顯而易見，相對於傳統設施只滿足於基本的功能需求，新興設施更加具有“關懷性”，注重對工作之外的生活與興趣的關懷，在提供便利的同時，也注重對人們精神世界的解壓與豐富。那麼對於新興的公共設施，人們的反饋又是如何的呢？

據美國NAIOP基金會的調查顯示，在100位的受訪用戶中，70%以上的用戶表示新興的便利設施是十分有必要的，有些用戶甚至反饋“屋頂花園以及戶外的空間，對於一直在辦公室的他們是十分重要的，因爲那是唯一可以呼吸的地方”。還有一些用戶則表示“健身房已經不再重要，因爲每個人都有自己健身的方式，而淋浴間對於越來越多騎單車上班的人們來說，已經成爲必不可少的存在”。

另一方面，對於開發商的調查則顯示，91%的開發商和81%物業管理方認爲新興便利設施雖然不能迅速提升租金收益，但會顯著提高寫字樓的出租率。

一些經紀人指出，新興便利設施可以加快租賃速度，這些便利設施可以被視爲讓租戶 “對價格不那麼敏感” 的優惠條件。另一些經濟人則指出，合適的公共設施可以使中心區寫字樓的租金價格比沒有公共設施的寫字樓高出10%至15%。

約有90%的受訪開發商表示，計劃在未來的開發中，將公共區域新興設施的建造列如開發計劃。在公共區域提供更多的便利設施，打造更活躍的公共空間已經被大部分開發商看作是寫字樓的必需品，而不是奢侈品。

通過重新激發以前未充分利用的公共空間和提供便利的解壓與活動設施來創造活力，可以吸引更多的知識型密集產業公司的入駐。那麼，或許巨大的寫字樓市場存量與高掛的空置率可以在公區便利設施的逐步完善中得以消化與降低。

02

共享公共空間，讓社交更加活躍

“經濟乏力，市場寒冬”的大環境下，不可避免的，租戶對於寫字樓的租賃成本將表現得更加“謹慎”。

另一方面，政府對於中小企業扶持的政策主流，令中小企業如雨後春筍般的層出不窮，而最終帶來的是寫字樓市場對小面積辦公空間的更大需求。

隨着共享經濟的興起，越來越多的開發商發現公共區域的“共享”化，對中小企業的吸引力越來越大。

幾年前，許多諸如大型會議、接待室等設施都是由租戶自行建造並專門使用，但越來越多的租戶意識到這些空間大部分時間都閒置着，租賃和建造成本的投入並沒有使其獲得更多的收益回報。

於是，越來越多的共享會議室出現，既節約了租戶的成本投入，也可以通過共享空間營造出一種人口密集的繁榮氛圍。

共享會議室

另外，就像一些受訪者所說“他們喜歡在公共空間與他人交往, 工作之餘的交流令他們獲得了更多不同行業的知識，這很有趣"。突破四壁的開放式共享辦公空間確實更受高知分子與千禧一代的喜愛。相對於死板沉悶的辦公室氛圍，無界限的社交與敞開的辦公環境令他們的思維更加開闊，感覺更加舒適。

而對於很多中小型企業租戶，他們確實會在審計期或者夏季實習生密集的時候，需要更多額外的辦公空間，以應對此類人員的臨時"激增"，同樣，它還可以爲臨時工與出差人員提供充分的外溢空間。

一些受訪者表示“共享辦公區允許較小的租戶租賃較少的空間。它給同事們另一個聚集的地方,人們在那裏休息、喝咖啡, 開小型會議”。

因此，公共區域的共享辦公空間成爲了很多第三產業中小型企業租戶節約成本的硬性需求。

從開發商角度而言，這種公共區域的共享空間也帶來了收益的提升。當下，自由職業者的越來越多，他們不需要固定的辦公地點與較大的辦公面積，他們只需要一個座位和一個社交的空間，共享的辦公空間完全可以滿足這些需求，它可以帶動與引發一羣獨立工作的人之間的社會交往,他們通過分享創業的價值觀與偶然發生的協同工作，以獲得潛在商機與發展。

在接受調查的開發商與物業管理方中, 46%的人表示, 他們提供或計劃在自己的寫字樓中提供共享空間。有趣的是, 實際運營的物業管理方比開發商更看好共享的概念, 相較於開發商的21%，有38%的物業管理方表示, 開發商確實需要在其寫字樓內提供共享設施與空間, 以保持競爭力。

在去化的壓力下，寫字樓需要從實用和單一的辦公用途轉變爲工作、交流以及社交的共享空間。更有活力的公共區域成爲了寫字樓中社羣的形成與運營的承載空間，同時這也使辦公室成爲了人們辦公與休閒兼具的歡樂空間。

03

多樣的租戶活動，讓樓宇運營社羣化

在接受調查的開發商與物業管理方中，50%以上的受訪者表示他們確實爲租戶提供了一些節目或社交活動，87%的受訪者表示他們目前正在計劃提供租戶活動。

一位舊金山的開發商說“他的公司提供大量活動，包括音樂會，體育比賽，博覽會等等，租戶非常喜愛以及歡迎這些活動”。調查顯示對於租戶，特別是擁有千禧一代員工的租戶來說，活動已經成爲必要。

寫字樓大廳的藝術展覽

公區馬拉松

爬樓梯日

租戶活動的頻率因活動類型而定，例如假日活動，一般每年會舉行兩到三次。還有不同季節也會舉行不同的活動，比如夏季的燒烤節，春天的運動會、冬天的瑜伽日等等。但更多的受訪者希望這些活動是全年舉辦，比如在多倫多, 一位物業管理方指出, “更多的租戶想要更多的節目與活動”。

在格魯吉亞, 一位開發商指出, 小規模活動每天都在進行, 大多數活動都是爲了滿足租戶的需求。他說, “大廳過去是安靜的、像畫廊一樣的地方, 但現在他們不同了, 各種活動讓大廳充滿了活力”。

寫字樓的共享空間是社交的承載空間，也是寫字樓內社羣的運營空間，而各種租戶活動則成爲了寫字樓社羣的集結與運營方式。

對於租戶，社羣的合理運營可以爲企業增加更多的商機，爲工作注入更多的活力，更爲吸引和留住員工增加了砝碼，而另一方面，在活動的組織與進行中，租戶與物業管理方由於更多的接觸而變得更加“親密”，無形中寫字樓的整體管理變得更加融洽與便捷。

04

辦公不再單一，讓功能豐富化

荷蘭的一家調查機構曾經做過一個訪問，主題是“你最想在哪辦公？”訪問得出的答案五花八門，排名前五位的理想辦公地點分別是：公園，咖啡廳，家，酒店，火車站。

遺憾的是，前五名的理想辦公地點中並沒有辦公室，而對於酒店和火車站，很多受訪人表示，“人來人往的環境反而能令他們更加專注於工作”。事實上，研究表明人們確實在火車站、酒店大堂更容易進入工作狀態。基於此，酒店式辦公與公寓式辦公的概念逐漸開始出現。

如阿姆斯特丹一家策劃公司，就打造了一家酒店式辦公室。除了常規工作空間以外，員工可以在大廳、開敞廚房及吧檯完成工作。

在這裏工作，人們的觀念也會發生變化，如午餐不再是單純的午餐時間，午餐中也能學習並受教育，或早餐也不再是單純的早餐，早餐時間沒準會討論交流出一個新的品牌，同時，員工與客戶之間也有了更多的交流，如此一來，這個酒店讓辦公室充滿了活力與激情。

在這個時代下，辦公室可以不僅僅是辦公室，它可以是廚房，也可以是臥室，而辦公桌也可以不僅僅是辦公桌，它可以是吧檯，也可以是餐桌。

這個時代賦予了人們不同的個性與追求，而承載人們的空間自然也就被賦予更多的可能性與靈活性，不再拘泥於單一的形式與功能，或許將是未來寫字樓呈現給我們的不同面貌。

辦公室中的廚房

當然，無論是設施還是活動，都離不開資金的注入。那麼對於這部分成本，開發商與物業管理方是如何應對的呢？受訪者給出了答案：

很多開發商表示，對於中心區的寫字樓或者位置稍微偏遠的甲級寫字樓，可以通過提升租金來消化設施與活動的投入成本。由於優越的交通優勢或者硬件水平，大部分租戶願意爲項目的改造買單。

但對於相對“偏僻”的寫字樓，租金的提高則有可能適得其反，因此讓第三方服務商運營就成爲很多開發商的選擇。設施與活動成本的投入在每座寫字樓自身硬件優勢與不同預算的分攤中得以平衡。

05

結語

對於當今企業而言，吸引和留住人力資本是一場核心革命。過去，吸引人力資本的方法是提供更寬鬆的工作條件，包括休閒着裝規範、靈活的工作時間等。但當這些成爲常態，人力資本的競爭就將轉移到另一個層面 -- 工作場所。爲了使辦公空間在當前市場上具有競爭力，它必須更符合勞動者的要求，辦公功能不再單一化，擁有活躍工作場所的便利設施以及充滿激情與活力的社交空間已經成爲辦公市場的發展趨勢。

參考資料：

NAIOP Research Foundation：

《Activating Office Building Common Spaces for Competitive Advantage》

END