業主委員會究竟有多大的作用？曾經公民社會引以為傲的珠三角，為何近年來大幅落後於長三角？

作為一名在廣州工作生活過4年，又在上海工作生活10年的現上海居民，我嘗試做一下我的回答。

先亮明觀點——因為業委會這種組織形式，已經被實踐證明，不適合中國的實際情況。而相比珠三角的「公民社會」，上海有著更強的自上而下的組織力。

中國城市裡的基層居民組織其實有兩種：業委會和居委會。

但這兩種組織的架構是有本質區別的：業委會是典型的自下而上型組織，成員從業主中來，由業主大會選舉產生；而居委會卻是中國常見的自上而下型組織，負責人（居委會主任）由上級行政機關（街道辦）指派，再走一個居民大會的選舉流程確定。

居委會在中國的城市是一個歷史悠久的組織，而業委會卻是商品房小區誕生以後出現的新事物。市場經濟後，買商品房的才是「業主」嘛。

業委會的出現，其實是伴隨著「公民社會」、「私有產權」、「社區自治」等時髦概念引進到中國社會的。

在上述概念下，住城市商品房小區的城市居民，是典型的城市中產階級，而城市中產階級是公民社會最佳主體。公民對自己的私有產權負責，在自己的社區內自行管理社區事務。這種「社區自治」的方案，聽起來簡直美好得像天堂一樣。

就連立法層面都被這些概念征服了，在法律上授予了「社區自治」巨大的權利。根據現有法律，業委會的權力是遠大於居委會的：小區的重大事項，比如更換物業公司、重大維修，等等，一定要通過業主大會或業委會通過才能執行的。而居委會，法律層面上，只是服務居民的一個基層組織而已。

但是，二十年的運行結果下來，結果卻和初衷相去甚遠。實際上，從我在廣州和上海的經歷看，在大多數的小區，業委會的運作是失敗的。「社區自治」的美好願望，在中國，哪怕是一線城市，也只是美好願望而已。

首先，是居民的參與意願不強，我參加過三個小區的5次業委會選舉，有4次，都因為投票人數不到法定人數而選舉結果無效，導致業委會無法成立或無法正常的到期換屆。

其次，就算是成立業委會的小區，業委會的運作也很成問題。要麼是執行力不強，業委會的決策無法通過業主大會表決通過（又是因為業主大會有效票數不足）導致無法執行；要麼是業委會的成員的不盡職導致居民的意志無法執行；或者乾脆是業委會成員自身利益和業主衝突（我住過的一個小區，居然上演過新業委會和老業委會PK，爭奪投票箱的事件，上海房價top10%的小區）；再或者是業委會不如物業公司強勢，小區事務的實際控制權落在了物業公司手上。

業委會的全方面不作為和弱勢，導致業主對其的信任更弱。進入一個惡性循環。

無論是以上何種原因，我觀察下來的結果是，純自下而上方式建立起來的業委會，根本沒有發揮設想中應該發揮的作用。如果業委會是一個「自治政府」，那麼他是一個既沒執行力，也沒存在感，更沒公信力的政府。

但最近5年的上海，我發現，情況已經發生了變化。

居委會正在成為小區管理的事實上的最高權力部門。

居委會主任由上級街道任命，不是本小區的業主，是事業身份人員，靠財政供養，在處理業主間利益衝突問題的時候，地位相對中立；

居委會的資金來自財政撥款，在服務小區居民方面沒有資金壓力，很多簡單事務，不需要動用物業資金或者維修基金，居委會直接花錢搞定；

居委會的決策不需要業主大會投票通過，可以直接執行。

居委會在人事獨立、經費自主和執行力上都有巨大的優勢。在工作效率上把業委會直接秒成了渣渣。

同時，居委會自帶官方屬性，和物業公司打交道的過程中，具有天然的強勢地位，不存在被物業公司高一頭的局面。

最後，由於居委會的上述優勢，居民對其的信任感加深，進入了良性循環。

就拿我現在的小區舉例子：業委會是在居委會的領導下成立的，業委會成員是居委會主任「點招」的，居民投票是居委會召集志願者（廣場舞老太太，給禮品）一戶一戶上門收集來的。

儘管在業委會選舉初期，包括我本人在內的不少業主，對居委會這種「獨裁」的做法還頗有微詞，但三年運行下來，我發現這種模式運作下的小區，其服務水準是遠超我之前住過的全部小區的。

大家現在有什麼需要解決的問題，都是直接聯繫居委會主任溝通解決，結果大都很滿意。

上海過去這段時間的幾件重大基層公共事務，比如垃圾分類、防疫...全部是居委會在牽頭操辦。日常的小事，比如要求物業公司改進保潔、規範快遞公司和外賣平台的服務、小區監控死角的加裝探頭，等等，也是居委會來協調執行的。

至於業委會？已經變成了橡皮圖章，完全沒有存在感了。

回到本問題，為什麼廣深的業委會只有三成？因為相比上海，珠三角自上而下的力量不夠強大，而又缺乏真正足夠的自下而上社區自治的土壤，業委會要麼選不出來，要麼選出來也發揮不了作用。

而上海高達92%的業委會，表面上看是「走樣子」，但這其實是居委會和街道辦等基層組織，工作能力和服務能力的體現。畢竟，服務好基層，讓居民生活更滿意，是所有制度和政策的最終目的，面對事實上已經宣告失敗的「社區自治」制度，基層工作者用實踐走出了一條適合國情的路。

樓上觀點就很不錯！

其實也說明上海政府聰明：業委會這群人不消耗財政（不拿工資），事實上維持了社區秩序（整天管東管西），激活了維修資金（上海維修資金在業主大會賬上）。這是啥？免費勞動力！

與此同時，小區內經常有爭議，一般也是沖著業委會去了（本來會沖著居委去了），這是啥？基層矛盾的防火牆！！這時候政府可以站在以第三方的姿態來調解矛盾。

一句話：不要錢，又幹活，還背鍋，還承擔矛盾緩衝！哪裡找這個的組織，很多城市只是沒意識到這點而已！

答案有兩點：

* 媒體理解的廣深的「公民社會」不是字面意思的那個，至少並不是領先；

* 業委會的實踐，廣深地區事實上失敗了。

利益申報：筆者廣州人，曾經長期在深圳生活，兩地都有物業。首先歡迎你來到深圳居住。

字面意思的「公民社會」是圍繞共同的利益、目的和價值上的非強制性的集體行為。

廣深業主也許來自南方九（窮）省，素質、常識和智力其實和上海的長三角山東大差不差，部分業主也有了河對岸香港的意識，碰到切身利益受害的事，拉出來的 banner 風格甚至還是港式的。最主要還是加入業主委員會沒啥收益：

* 加不加入，草地平整度差不多，該有狗屎的還是有。反正業委會也沒有「立法權」，更不期待對肇事狗主進行曝光或罰款，即便罰款了也沒有人監督這筆罰金是不是用來維修外牆了；

* 加不加入，違規僭建改善遙遙無期。陽台建了個混凝土魚塘，整天向外排水算不算僭建？搞了個懸臂支架曬東北棉襖影響了小區外立面算不算？用了和小區玻璃鋼明現風格違和的三色塑料布封住陽台，你個 90 後開窗看過去覺得丑影響心情，但 50 後的大爺是不是覺得算了關你屁事？違規僭建應該如何舉報？要不要跟專業的信息解決方案服務提供商購買 workflow 來跟蹤或處理？是否違規如何界定？違規了誰來執行處罰，要是有罰金應該入哪個 pool，最後由誰來監督？

* 加不加入，小區財務的執行透明度貌似都不太有影響。和上述兩個例子一樣，預算誰來審議，每一筆執行，vendor 背景如何？

我當然知道良好的實踐需要自上而下的教育，但最好的測試環境其實就是大學校園，其次才是京滬深的高尚小區：大學生素質常識夠高，有無薪的免費文職，利害衝突少，完全可以告訴你每一步為啥要公示，遇到爭議如何組織仲裁或協調。

不知不覺突然買房進了社會，業委會的實踐，來的沒有一絲絲防備。

首先這92%的數據是怎麼來，組成這92%數據的小區業主人員構成是怎麼樣的，最後92%的數據里真正還在發揮作用的還有多少，這種無意義的統計數據有什麼意義？北上廣深都是有大量的外來人口的，人口的組成很複雜，況且來自不同地域的人口，對於小區的管理和個人在其中扮演的角色的認知可能有完全不同認識，業委會這種「皿煮」的體現，在國內是完全不可行的。就好比這次疫情來襲所有人都被強制要求留在家裡不得外出，你以為就憑你業委會和物業能做到這點？表面上直接參与這次行動的是物業和業委會，實際上是有國家在後面背書，你不聽要違反是有國法來收拾你的，物業和業委會只是表面的執行人而已，如果沒有國建在後面背書，我想也做不到如此的卓有成效。所以上海有92%的小區有業委會並沒有什麼意義，就僅僅是個數字而已！

只要有大量非同一地區人員構成的商品房小區在業委會這個問題上基本都是栽了跟頭的，有些事情經歷過一次後基本就會了解為什麼這種形式在國內沒用了。

有又如何 至少我們小區就是個空架子 周邊陸續在改選。我們也在換屆進行中。樓上說居委會主導的。就我觀察。各區各街道情況各異 有的確實不錯 但只是政府貼錢買平安而已， 物業費上不去了 換國企物業 貼錢搞。 居民自主意識還是零 公共參與意識沒有沒有經過激烈衝突就培養不出來， 過幾十年還得補交學費

隔壁小區 剛換了業委會 和我們同一個物業。物業是不行。但我剛看了他們選聘新物業的標準。維持七毛五分物業標準。這麼摳能找到啥物業盡職。我們小區目前美麗家園改造工程 更是為了點綠化停車位吵得雞犬不寧。人人都是規劃師。還好沒有業委會。他們天天跑居委會。業委會的職能不賦予實質權利的。那就算百分之百也只是花架子。

上海人是什麼人？他們深受猶太人的影響，長期與外地人打交道，是中國最精明的人群，也是中國的猶太人。不但頭腦聰明，而且精打細算，很會過日子。

國家物權法賦予業主天然權利，可以成立業委會。一方面維護全體業主權益，包括小區公共收益，重大事項決策，物業公司聘用，物業費等。同時也可以自治管理，服務差的物業在上海無法生存下去。這就是為什麼上海物業比較規範的原因。

廣深這邊成立業委會，可能十年以後才能達到上海標準，這是毫無疑問的。

不好意思，我住在十八線小縣城，根本不清楚這類情況，也沒有興趣去了解這事。

那就顯而易見了，這個92%是為了湊數，搞的形式上的業主委員會，實際上是什麼事都不幹的。目的是為了向上級彙報的時候，體現基層社區工作的政績，僅此而已。

那啥。。「公民社會」可是反動辭彙。。

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