年收益率10%的门面房，商业地产投资，如果市场上有，那还不抢破头了，而现实当中，超过5%收益率的门面房，都需要念经，超过5%收益率的商业地产，就属于绝对值得投资的商业地产，那么，看到这里是不是很失望？

　　不过没关系，收益率接近10%的商业地产，不是没有，也有，但是属于绝对少数，而且是可遇而不可求，也就是说，需要去淘，说到这里，是不是又有一丝丝小的兴奋，别着急，找到这样的房子需要的，是一双火眼晶晶，怎么说呢？

　　一方面是购买了一个物业，未来有可能达到10%左右的年收益率，可能5年后，可能几年后，这也是不错的，这需要考好的分析，来测算进行，每年按照多少的百分比来增长，前提是租金一直增长，那么就在选择上铺的时候，大伤脑经，社区商铺，市场里的商铺，商场里的商铺，还是哪里的商铺，未来人流量怎么样，这些都要考虑；

　　还一方面，就是买了以后，就有10%左右的收益率，或者过很短时间内，就能增长到这样的收益率，这样的商铺，就是抢破头那种，到底有没有呢？

　　答案是，有，那么什么样的商铺可以做到这么高的收益率，很简单，总价低，收益高的就可以做到，因为收益率是一个公式，总价，多少年收回投资，做一道算术题就解决了，那么，既然房子不好找，那就在数字上下一点功夫，总价少，收益率降低比较少的商铺，就是值得投资的，这样的商铺就是，二层商铺，三层商铺，为什么这么说呢？

　　二层一定比底商总价低很多，至少一倍都大有可能，三层就更低了，但是这些楼层租金不会太低，而且做一些体验类的项目，楼层影响很小，那么就可以做到收益率的提高，简单不，还有一种情况，就是自营，可以不计较收益率，只去计较生意的好坏就可以了，也是值得的，前提是生意做得很好，而门面带给你的是一个最大的面子，就足够了；