自2009年兩會首次提出“研究推進房地產稅制改革”後，關於房地產稅的話題從未停歇。然而十年過去了，靴子還未落地。

2019年政府報告再次提及房地產稅，“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等……立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。”房地產稅再次刷屏。

很多購房者都很好奇，房地產稅究竟何時出臺？關於這個問題呢，參謀長在前幾日的文章裏已經做出瞭解答。（詳見《買房人最關心的這五大問題，兩會都說清楚了》）

今天參謀長再和大家談談房地產稅。

1、房地產稅出臺會影響房價嗎？

參謀長預測：有一定影響

房地產稅對於房價有沒有影響，這可能是購房者們最關心的一個問題。

從民生方面來看，呼籲房地產稅儘快出臺與持續高企的房價有一定關係，我國房地產的核心問題是結構性失衡，少部分具有投資性需求的投機者購買了市場上大部分的房產，而那些真正具有購房需求的剛需一族，卻被高昂的房價拒之門外。這也導致我國房屋空置率高，資源浪費嚴重。但房地產稅的初衷，絕不是爲了降房價，而是穩房價。

從財政方面看，目前我國的房地產市場正逐步轉向“存量時代”，這也意味着土地出讓收入減少。而從其他國家增收房地產稅的經驗來看，房地產稅是地方政府的重大收入來源。因此加速房地產稅出臺的主要目的，是改善地方收入結構。

不論是地方政府還是中央，其政策調控都是短期調控，而房地產稅則是一種長效機制，爲的就是抑制不合理房價過快增長。通過增收房地產稅遏制投機投資現象，打擊投資炒房客，從而保持房價平穩的狀態。

不可否認，房地產稅對投機投資者有一定的壓制作用，至於能否降溫房價，參謀長想說房地產稅僅僅是衆多因素之一，房價的漲跌還取決於土地、人口和經濟等多重因素。其實上海和重慶都試行過房地產稅，但上海和重慶的房價依然在漲，區別不過是上海房價漲得多，重慶漲得少，這是因爲市場決定價格。

總的來說，開徵房地產稅對房價有一定的影響，但是不要誇大。

2、房地產稅出臺會引發大規模拋售嗎？

參謀長預測：不會

房地產稅出臺前的大規模的二手房拋售現象不會出現，按照進程來看，房地產稅肯定會出臺，至於對二手房市場的影響，參謀長個人覺得影響不大。爲什麼呢？

第一，就目前的形勢來看，房地產稅出臺已是必然。作爲一個新的稅種，自然要給公衆一定的消化空間，因此剛推出時的稅負不會太重。

就拿之前試點城市來看，上海規定稅率因房價高低分別暫定爲0.6%和0.4%；而重慶對於主城九區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，要徵收房產稅，其稅率爲0.5%-1.2%。

由此我們可以看出，房地產稅剛出臺時並不會對購房者帶來太大的負擔，隨着時間推移，稅率可能會有所提高，但一開始必定是溫和的。

第二，房地產稅極有可能轉嫁到租客身上。

從試點城市政策來看，房地產稅稅率並不算高，而大部分多套房持有者會選擇將空置的房屋出租，這樣一來，稅收可以通過提高房租的形式轉嫁到租客身上。參謀長有認識的拆遷戶，手裏有好幾套房，但到目前爲止，並沒有因爲害怕房地產稅落地而選擇賣房，把房子牢牢攥在手裏收取租金，纔是他的長久之計。如果讓他把房子賣了去銀行理財，他反而沒有安全感了。

實際上，房地產稅2009年就被提及，到現在已經有十年的時間了，如果是因爲害怕房地產稅，那麼持有多套房產的人早就想着處理名下多餘房產了，然而數據並沒有監測到大規模二手房拋售現象。再者，上海重慶試點房地產稅的三年裏，未出現大規模拋售現象。

3、房地產稅能否替代土地出讓收入

參謀長預測：短期內無法替代

在文章開頭參謀長就說過，房地產稅被提上日程，並不是爲了降房價，爲的是改善地方收入結構，最終達到取代土地出讓收入的目的。

據恆大研究院測試數據顯示，參考國際上0.6-6.7%的房地產稅收入比，我國合理的實際稅率爲0.1-1%，對應人均免徵面積30平、綜合名義稅率0.3-3.5%。在目前的存量房規模和房價水平下，房地產稅1678-19579億，僅相當於2017年土地出讓收入均值的3.2-37.6%。

事實上在重慶上海試點的三年時間裏，稅收額也是遠不及土地出讓收入。試點期間，重慶的個人住房房產稅徵收額累計不超過4億元，而上海據相關部門估算約6億元。

測試數據和事實放在一起，我們不難發現，短期內，各省房地產稅均無法替代土地出讓收入。但長期來看，房地產稅長期可完全替代土地出讓收入成爲地方重要財政收入。第一，大多數一二線城市土地資源開發用力過猛，不少城市已進入存量交易時代。這也就意味着日後靠賣地獲取財政收入的空間越來越小；第二，隨着城鎮人口及人均居住面積提高，稅源規模大幅增加。

其實房地產稅的出臺也會和房價形成一個良性循環。區域房價高，地方政府可獲得的稅收額就越多，這樣一來，更多的資金可以用到當地教育、基礎設施等的社會基礎建設的完善。這樣一來開發商度區域預期改變，也會吸引更多購房者買房居住，區域價值不斷提升，形成良性循環。

最後，參謀長想說，這麼多年來政策一直都在保護有真實購房需求的人羣。至於房地產稅的出臺，也一定不會傷害這部分人。