18年全國二手房市場趨穩，19年走勢如何？

　　基價含義

　　基價來源於各地機構每月提交的城市月度存量房（二手房）市場數據，以物業分類基準價通過一定的算法模型計算得出。參與計算的區縣物業範圍爲公寓小區，不包含別墅和輔房。

　　北京、成都、廣州、昆明、南昌、南京、廈門、上海、深圳、武漢、西安、鄭州的價格爲全市公寓住宅基價的平均值。

　　其他城市的價格爲主城區公寓住宅基價均值。

　　全國房地產市場總結與判斷

　　行政調控背景：由“控”到“穩”

　　2018年是歷史上全國房地產調控政策頻率最多的一年，超430次，調控進入限購、限貸、限價、限籤、限售、限商的“六限時代”。2018年“控房價”成效顯著，而2019年調控則以“穩房價”爲主基調，各地因城施策，實行差別化調控。

　　財稅政策背景：財政壓力增加，房地產稅可期

　　2018年土地出讓收入增速較去年雖然顯著回落，但仍保持較高水平，全年累計同比增長幅度約30%。預計2019年土地出讓收入增速將持續下滑，基建財政支出增加和地方較大的隱性債務，地方財政將遭受較大的壓力。同時，十三屆全國人大常委會立法規劃：房地產稅法列第一類，房地產稅法出臺可期。

　　土地政策背景：創新型土地出讓模式

　　2018年上半年土地市場仍較活躍，下半年逐漸轉涼。從全年數據來看，一線城市出讓金跌幅超過11%，二線城市整體較爲穩定，三四線城市宅地出讓面積及出讓金漲幅則高達24%以上。爲規範土地市場，抑制地價倒逼房價的現象，各地陸續出臺土地調控政策，從土地需求端的“限地價，競自持，競配建，約束資金來源，提高保證金”到供給端的調整供地計劃，創新土地出讓模式逐步替代傳統的“價高者得”的招拍掛模式。

　　房地產融資環境：融資環境有望改善

　　目前中國經濟下行壓力加大，內部消費低迷，較高的居民負債比例擠壓消費需求，固定資產投資亦處於低迷；外部中美貿易摩擦導致出口下滑。2019年面對內外的壓力，國內貨幣政策將會適度寬鬆，一月份央行下調準備金一個百分點，而後續繼續下調的可能性較大，對房地產行業形成有效支撐。

　　2019年判斷

　　中央層面來看，財稅、貨幣政策將適度放鬆，着重建立長效機制，預計租賃市場將得到更多的政策支持，同時土地財政也逐漸向房產稅轉型。

　　地方政府層面來看，因城施策地方政府在調控方面將擁有更多的自主權，將清理短期過度的調控政策。如個別區域將適度放鬆非核心區域的限購政策，以及修正過度嚴格的商住房政策。

　　以“長期看人口，中期看土地，短期看金融”的邏輯來看。長期房價看漲。中國目前戶籍人口城鎮化率僅爲45%左右，與發達國家75%以上的比例相比仍有較大空間，而以上海爲中心的長三角城市羣，廣州深圳爲中心的珠三角城市羣，以武漢爲中心的長江中游城市羣，以成都爲中心的成渝城市羣，對人口都有較強的吸引力，未來房地產市場有較大的發展潛力。

　　中期房價看漲。目前一二線城市人口持續流入，但熱點城市或核心區域的土地資源相對稀缺，供應不足，且地價維持相對較高的位置，對房價形成有效支撐。

　　短期房價或有微漲，大漲可能性較小。19年財稅貨幣政策的寬鬆，必將有部分資金流入房地產市場，但目前資金缺少流入房地產市場的通道，傳統的通道業務被抑制。在影子銀行監管下，房地產融資和地方政府債務受到嚴控，因此房價因貨幣超發而暴漲的可能性較小。

　　全國二手房基價數據

　　截至2018年底，中估聯數據中心基價上線的城市共243個，我們選取其中123個重點城市進行基價數據發佈。

　　本月全國二手房價格整體延續下行趨勢，年底行政調控政策沒有大方向上的變化，潛在購買需求仍處於“買漲不買跌”的觀望態度，二手房價格下調幅度加大，12月全國重點城市的二手房基價環比漲幅接近零點，降至0.04%，漲幅較上月回落0.4個百分點。全國漲幅最大的城市爲甘肅平涼，漲幅達7.8%，降幅最大的爲嘉興，環比下降5.5%。

　　其中一線、二線和三線主要城市環比平均分別爲下跌0.7%，0.6%和0.1%。

　　一線城市二手房市場基價環比整體保持低位波動，下半年新房供應量普遍增加，如北京大量“限競房”“共有產權房”入市，使新房庫存持續走高，分流二手房市場需求，目前二手房市場仍以改善型需求爲主。

　　二三線城市二手房市場基價波動整體趨穩，全年走勢整體“先升後降”，上半年仍有一房難求的萬人搖號現象，下半年市場走勢調轉下行，2019年需要重點關注個別因棚改造成的房價過度上漲，需求及購買力透支的弱二線和三四線城市。