楼价好快再创新高 车位价逆市跌 原来有得解｜楼市点睇｜香港楼市2019
【楼市点睇】近年香港楼价持续高企，令不少投资者将资金转移其他资产上，车位是其中之一。不过今年车位市场气氛明显有减弱之势，业内人士指，首季纯车位注册宗数创2013年第二季以来的第二低位，持续处于低水平。
撰文：Smart ED编辑部｜图片：中新社、unsplash、新传媒资料室
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综合市场资讯，近期多个屋苑车位不时出现蚀让成交或跌价成交。
其中天水围嘉湖山庄乐湖居B1层单号车位，由一名投资者于去年7月以155万元购入，同月他以155万元购入同屋苑的另一个双号车位，即是两个车位合共斥资310万元。
不过，上述两个车位于今年3月分别以118.8万元及122万元易手，持货八个月分别蚀让36.2万元及33万元，账面共蚀近70万元。
全屋苑最贵的美湖居双号车位，去年中以167.5万元易手，创屋苑新高纪录。
近期区内有车位虽以145万元沽出，较去年12月低位91万元，回升近六成，但仍较去年高位有距离。
纯车位注册量续低位徘徊
有区内的代理指出，目前屋苑约有150个车位放盘，入场价由138万元起。
此外，邻近机场及港珠澳大桥的东涌指标屋苑映湾园，新近亦录得车位蚀让成交。
一个B1层单号车位，去年2月买入价168万元，惟近期以136万元沽出，持货一年蚀32万元离场，贬值近两成。
至于曾经屡创新高的青衣盈翠半岛，新近一宗车位成交仅266万元，较去年高位323万元，跌57万元或17.6%。
有区内代理表示，现时该屋苑的车位叫价最贵近300万元，预期短期内难以再出现新高成交。
除了上车盘屋苑的车位之外，豪宅车位亦出现蚀让成交个案。
港岛西指标豪宅屋苑宝翠园，有业主于2014年底，向发展商一手买入P7层两个车位，当年成交价分别为295万元及300万元。
不过资料显示，两业主近期分别以291万元及293万元沽出，逾四年账面蚀40,000元及70,000元离场。
事实上，过往受不少投资者追捧的屋苑，近期车位成交量已大减，例如将军澳区，今年每月录得不足十宗车位买卖，相比去年每月双位数成交，明显弱势。
今年大业主拆售车位个案不多
美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，今年首季纯车位注册量录1,289宗，较去年第四季的1,250宗，微升约3.1%，继续于低位徘徊。
以金额划分，300万元或以下个案期内录跌幅，当中逾200万至300万元个案按季下跌约43.8%至140宗。
至于逾100万至200万元，以及100万元或以下个案，同期分别跌约16.4%及约12.1%。
美联物业房地产数据及研究中心高级经理张蓓蕾指，即使今年首季纯车位宗数按季止跌，但属于2013年第二季后的次低，实际仍处低水平。
再者，若与去年同期2,278宗相比，仍大减约43.4%，并创自2009年首季以来的十年同期最少。
同时，今年大业主拆售车位的个案并不多，较为瞩目的是董辉记木业，于2016年以1.81亿元购入领展房产基金（00823）的粉岭欣盛苑商舖与停车场。
今年2月全数放售该车场合共250个车位，售价介乎96万至188万元。
市场传闻有外区投资者斥逾3,300万元买入3楼全层共约21个车位，每个作价155万至160万元。
要数近年最疯狂的车位成交，一定是去年中何文田豪宅天铸2期2楼车场一个单号车位。
天铸车位不足一年升值76%。
该项交易以600万元易手，创全港住宅车位新高纪录。
此价格足以在沙田第一城购买一个两房单位，或于天水围嘉湖山庄购买一个三房单位。
同时打破西营盘单幢楼维港峰一个1楼双号车位，于2017年6月以518万元售出的旧纪录。
而九龙区上一次录得最贵车位，为九龙站凯旋门，2017年5月成交价500万元。
专家认为回报率不合理
据悉，上述天铸车位的原业主于2017年7月以340万元购入车位，其实已经等同一间天水围居屋价格，但持货不足一年之下，账面大幅获利260万元离场，升值76%。
该屋苑现时车位月租约9,000元，料租金回报不足2厘。
有专家认为，以超过500万元购买一个车位根本说不通，如果要获得2至3厘的租金回报率，便要月租10,000元以上才有可能做到，这完全是不合理。
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，汽车并非必需品，车位自然也不是必需品，变相投资风险会较一般住宅为高，故此当车位售价太贵，自然会令租金回报率降低。
因此对投资者而言，这不再吸引，自然难以出现承接，故短期内仍可能出现平卖甚至蚀让，亦相信成交量不会太多。
车位难求 富豪平民皆要轮候
在香港，泊车位从来都是供不应求，今时今日，不论是天价豪宅还是平民化的大型车场，一样要等，一样要轮候。
以座落核心区地段的尖沙嘴豪宅名铸为例，发展商新世界发展（00017）把车位收起不卖，以天价出租，月租近7,000元，而且要排队。
有管理处人员指，名单上超过十人排队，等一年半载都未必有，有部分住户更加排了好几年，仿似轮公屋。
至于政府营运的多层停车场，更曾经出现通宵排队排抢租车位情况。
每月的23日是排队输候月租政府多层停车场车位的日子。事实上，如果23日早上才到场排队，租到月租车位的机会是零。
以黄大仙双凤街街市上盖之政府停车场为例，每月租金1,900元，提供约230个私家车、客货车月租泊位，以有盖车场计，基本上平绝市区。
每月22日晚上至23日凌晨，已有大批长者「担凳仔」到售票处外排队。疯狂程度不下于排队买演唱会门票。
一旦23日撞正是周末、周日或公众假期，人龙更会提早加长，天未光已有逾100人排队，当日出售月票亦更快沽清。
不过更惨的是，如果天气欠佳，便要冒雨排队，亦有家庭佣人代雇主排队，每次都是黄昏到达。上午7时半开卖月票，基本上大约10时至11时，月票已售罄。
不过，该车场由去年底，连同港岛的林士街停车场及坚尼地城停车场，已经改为每三个月抽签一次，以季租形式售票。
每月排通宵的日子已成历史，车主免却排队之苦，但却变相要三个月赌一次运气，倘若抽中便能享有三个月便宜车位； 若未能抽中，便要想办法在另一处安置爱车。
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