甚么是第三期「财富效应」？

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房地产是重要的投资市场，而中国近二十年管理房地产也是一个十分成功的财富分配例子，近二十年富中国社会特色的社会主义下的市场经济，在减低市场泡沫配合国家的高GDP增长，令中国民间是走向小康富裕，很骄人的成绩。

至于香港的房地产市场方面，虽然近期有暴动事件，但在中央与香港政府的宏观处理之下，香港的经济纵使是打了折扣，但仍然是向前发展中的。

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股票市场是稳健前进，稳守2.6万点以上，亦可以在短时间内上升近2千点，这代表香港股市的活力仍充沛。在资金方面，香港的M3仍然是破了历史新高，亦是一个健全的结构。

在上星期运输及房屋局公布《长远房屋策略2019年周年进度报告》，我们见到十年的建屋计划总供应目标由45万减至43万伙，在七三分帐之下，公营房屋有充足的供应之余，私营房屋供应微调至12.9万，每年只是12900伙，换言之每月只是1075伙，看回暴动期间6月份至11月份的平均一手销售量是1500伙，而未来十年估计每月只是1075伙，有关规划或评估无疑是对楼市有软性的支持，目前在经济备受考验来说算是一个适度。

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如此一来，我们对楼市的评估只是需要短期有受冲击的准备，在中期或长期来说，楼市应该都会健康发展。

时局虽然混乱，但经济系统仍然继续向前运作，所以楼市仍会有新一阶段的「财富效应」出现。首先与各位重温之前两阶段的「财富效应」究竟是如何?!

第一期「财富效应」是指愈来愈多人供满楼，因此衍生父干及翻按一族，市场突然间多了一批强而有力的购买力；

第二期「财富效应」是指在愈来愈多人供满楼的情形之下，加上楼价有一定程度的升幅，一个细单位业主在卖楼后，其实可以越过本来买三房单位要4成首期的门槛，也成为了一个强大的购买力。这股力量会在政府在「施政报告
放宽按揭门槛后会大幅加大，只是现在气氛悲观才未发挥出来，看官请留意。

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至于未来第三期「财富效应」会是怎样?最近愈来愈多人出境外买楼，值得留意便是有很多香港人到大湾区买楼，同时大部份人买楼后都不会将香港的物业出售，换言之成为了一个套戥的投资。

套戥投资会产生以下效应：

1)风险会分散及减低；

2)当香港经济被动时，有不少机会是会流向大湾区其他的城市令其受惠，有关城市享受到套戥效应的红利，其升幅会更大。