今年2月底，深圳政府颁布了一项抗疫新政「中小微企业贷款贴息项目实施办法」，拟推出三十亿元的低利息贷款。按照规定，只要申请人名下拥有一家注册公司，即可抵押物业申请贴息。如果审查通过，银行会发放抵押房评估总价的七成资金。由于市面房贷利率在4.65厘左右，而经营贷低至3.9厘，算上深圳给予小微企业的财政贴息，利率更降至2厘。以一千万房贷为计，中间息差高达二十余万。

经营贷的政策套利空间巨大，通常是先借一笔高息过桥贷款，全额买房后拿去做经营贷抵押，再用银行的低息钱偿还高息债。即使你不是企业主也不要紧，深圳已形成完整的套贷产业链，会有地下中介出售合规公司的壳资源，从中赚取佣金。

在此背景下，深圳的豪宅新盘最受青睐，如招商蛇口旗下的「太子湾．湾玺」项目，单套价格在2900万至5000万人民币，3月7日至4月5日期间共开盘三轮，每次均被买家秒杀。宝安区更传出「喝茶费」的奇事，因为一些楼盘对外宣称卖光了，其实还有尾货，但买家需要交钱才能入围。

事实上，香港楼市也有过类似瞒天过海的玩法。每年10月份开始，本地银行会推出税务贷款优惠，实际年利率在2厘左右，最高贷款额为贷款人月薪的10至12倍。税贷的初衷是帮助交税，但对资金用途未做硬性规定，所以有人借此缴纳置业首付，也是看中税贷低利率的优势。

但如今银行已经明确禁止利用税贷作为首付，并会在批复按揭前查阅信贷报告纪录，若发现存在大额借贷，会要求贷款人证明首期来源属于贷款以外的资金，即并非以贷款支付首期。此外，现在压力测试趋于严格，若买家在税贷还款期内再借楼按，或无法获批。

相较香港的税贷，深圳的经营贷还存在信用错配的问题，因其是以企业之名给个人贷款，银行承担的风险更大。但话说内地金融大数据发达，怎么风控反而不如香港了呢？以笔者之见，如今全球市场陷入衰退，资金自然脱实向虚。在银行眼中，现在借钱去炒房比做实业还安全些。

但长远来看，楼价飞涨伴随产业空心化，年轻人向上流动空间受阻，希望深圳未来不要步入香港后尘。

发布于 2020-11-13继续浏览内容知乎发现更大的世界打开Chrome继续京津冀银行百晓生京津冀银行百晓生坐标北京，携手136家银行，干货满满

您好，坐标北京

今年受益于银行对小微企业的扶持红利，购房按揭贷款的利率和额度在经营抵押贷面前都不占优势上半年的贷款业务中，全款再抵押占了很大比例，而近期采用这种购房方案的比例越来越高。

与大众认为「资金充足才会全款」的想法不同，恰恰是不足以支付二套8成首付的人群，才是全款抵押的积极参与者。当然，解决首付不足问题还有其他很多方式，比如其他房产抵押、信用贷等。

全款买房再抵押」这个词有一部分客户还比较陌生，不过这类模式已经在贷款行业存在了很长时间，并且适合大部分客户群体。

什么是全款买房再抵押？所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且拿到房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。

为什么通过全款再抵押买房？

目前北京首套房贷的按揭利率：5.2%，可贷7成；二套按揭利率：5.7%，可贷2成。

而北京主流抵押贷利率：3.65% - 5%，可贷7成。在买二套的情况下，抵押贷利率更低，成数更高，这是通过全款再抵押买房的最大的原因。

【全款买房贷款优势】：

成数高，由于主要的一二线城市多数需认房又认贷，所有在被认定为二套房的情况下，普通住宅首付一般需要5成以上，北京是8成。而使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的70%-90%。

节省利息：目前北京二套房利率为5.7%，全款买房再抵押利率为3.85%~5%，每年最高可节省1.85%， 以100万为例每年最高可省1.85万利息，可能很多人觉得这是小钱，每年又没多少，但是你把贷款金额和周期拉长来对比，省下来的钱还是很可观的哦。

全款购房后再抵押，实现二套房首付3-4成（置换或学区房购买等）。

房屋选筹完毕后，垫资全款购房，抵押办理完毕放款后还清过桥资金（贷款金额为房屋评估价的60%-70%），北京目前二套房首付比例为80%，这样即可实现二套房首付比例从80%降至30%-40%。

目前操作比较多的是利率低，期限长的产品。如果准备全款再抵押买房，最好提前规划，提前进行规划不但可以获取更高的成数，还可以获取更低的利率。

您好，坐标北京

今年受益于银行对小微企业的扶持红利，购房按揭贷款的利率和额度在经营抵押贷面前都不占优势上半年的贷款业务中，全款再抵押占了很大比例，而近期采用这种购房方案的比例越来越高。

与大众认为「资金充足才会全款」的想法不同，恰恰是不足以支付二套8成首付的人群，才是全款抵押的积极参与者。当然，解决首付不足问题还有其他很多方式，比如其他房产抵押、信用贷等。

全款买房再抵押」这个词有一部分客户还比较陌生，不过这类模式已经在贷款行业存在了很长时间，并且适合大部分客户群体。

什么是全款买房再抵押？所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且拿到房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。

为什么通过全款再抵押买房？

目前北京首套房贷的按揭利率：5.2%，可贷7成；二套按揭利率：5.7%，可贷2成。

而北京主流抵押贷利率：3.65% - 5%，可贷7成。在买二套的情况下，抵押贷利率更低，成数更高，这是通过全款再抵押买房的最大的原因。

【全款买房贷款优势】：

成数高，由于主要的一二线城市多数需认房又认贷，所有在被认定为二套房的情况下，普通住宅首付一般需要5成以上，北京是8成。而使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的70%-90%。

节省利息：目前北京二套房利率为5.7%，全款买房再抵押利率为3.85%~5%，每年最高可节省1.85%， 以100万为例每年最高可省1.85万利息，可能很多人觉得这是小钱，每年又没多少，但是你把贷款金额和周期拉长来对比，省下来的钱还是很可观的哦。

全款购房后再抵押，实现二套房首付3-4成（置换或学区房购买等）。

房屋选筹完毕后，垫资全款购房，抵押办理完毕放款后还清过桥资金（贷款金额为房屋评估价的60%-70%），北京目前二套房首付比例为80%，这样即可实现二套房首付比例从80%降至30%-40%。

目前操作比较多的是利率低，期限长的产品。如果准备全款再抵押买房，最好提前规划，提前进行规划不但可以获取更高的成数，还可以获取更低的利率。

你好坐标北京，做金融贷款行业多年

由于今年疫情原因，国家和银行针对微小企业有一定的利率优惠，为了尽快让小微企业进入正常的轨道上来，每个银行都推出了，不同的利率优惠政策，最低利率年化3.65%，绝对是近10年以来最低利率没有之一。

以北京为例：

首套：首付网签价的4成，按揭可贷6成，年化利率是LPR（4.65%）＋55（基点）＝5.2%

二套：首付网签价的6成，按揭可贷4成，年化利率是lpr（4.65%）＋105（基点）＝5.7%

房屋抵押贷款：可贷房屋评估值的7成，最长30年，年化利率3.85%（有真实公司年化3.65%）等额本息或先息后本还款。

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为什么现在全款买房再抵押比按揭买房要划算呢？

首先第一点，房底利率比按揭利率更低，比如现在某些银行的房贷利率最低是百分之三点八，比起按揭款那就省了很多钱了。

第二点，可以降低投资的风险，比如说你买的是二套房，那么首付就会变成六成，这样基本就享受不到杠杆的红利，又随时面临著资金流匮乏的情况。

那全款买房在做抵押，就相当于只用了三成首付就买房了。这样就把投资风险转嫁给了银行，你学会了吗？

您好，坐标北京~感谢邀请

首先要知道今年当地的按揭政策和抵押政策：

当下LPR基准利率：

商业按揭贷款：5.2%（首套房），5.7%（二套房）

对比一下可以看的出来，商业贷款是在LPR基准利率上上浮0.55%，而二套房上浮了1.05%。

抵押贷的政策呢？嗯？？？

别急

抵押贷的政策：

首套、二套全部3.85%

WTF？？？搞什么东西？？？ 3.85%，那我还按揭个什么？

首先需要搞清楚一点，

抵押贷全称叫抵押经营贷款，既然涉及到经营，那名下必须得有公司，并且新注册公司不行，银行不认可，还必须是要注册满1年以上的公司才可以。

因为国家现在因为疫情期间，鼓励小微企业融资，很多小微企业都因为疫情的原因经营不善。所以国家扶持，这是国家给的政策！！！

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