今年2月底，深圳政府頒布了一項抗疫新政「中小微企業貸款貼息項目實施辦法」，擬推出三十億元的低利息貸款。按照規定，只要申請人名下擁有一家註冊公司，即可抵押物業申請貼息。如果審查通過，銀行會發放抵押房評估總價的七成資金。由於市面房貸利率在4.65釐左右，而經營貸低至3.9釐，算上深圳給予小微企業的財政貼息，利率更降至2釐。以一千萬房貸為計，中間息差高達二十餘萬。

經營貸的政策套利空間巨大，通常是先借一筆高息過橋貸款，全額買房後拿去做經營貸抵押，再用銀行的低息錢償還高息債。即使你不是企業主也不要緊，深圳已形成完整的套貸產業鏈，會有地下中介出售合規公司的殼資源，從中賺取傭金。

在此背景下，深圳的豪宅新盤最受青睞，如招商蛇口旗下的「太子灣．灣璽」項目，單套價格在2900萬至5000萬人民幣，3月7日至4月5日期間共開盤三輪，每次均被買家秒殺。寶安區更傳出「喝茶費」的奇事，因為一些樓盤對外宣稱賣光了，其實還有尾貨，但買家需要交錢才能入圍。

事實上，香港樓市也有過類似瞞天過海的玩法。每年10月份開始，本地銀行會推出稅務貸款優惠，實際年利率在2釐左右，最高貸款額為貸款人月薪的10至12倍。稅貸的初衷是幫助交稅，但對資金用途未做硬性規定，所以有人藉此繳納置業首付，也是看中稅貸低利率的優勢。

但如今銀行已經明確禁止利用稅貸作為首付，並會在批覆按揭前查閱信貸報告紀錄，若發現存在大額借貸，會要求貸款人證明首期來源屬於貸款以外的資金，即並非以貸款支付首期。此外，現在壓力測試趨於嚴格，若買家在稅貸還款期內再借樓按，或無法獲批。

相較香港的稅貸，深圳的經營貸還存在信用錯配的問題，因其是以企業之名給個人貸款，銀行承擔的風險更大。但話說內地金融大數據發達，怎麼風控反而不如香港了呢？以筆者之見，如今全球市場陷入衰退，資金自然脫實向虛。在銀行眼中，現在借錢去炒房比做實業還安全些。

但長遠來看，樓價飛漲伴隨產業空心化，年輕人向上流動空間受阻，希望深圳未來不要步入香港後塵。

發佈於 2020-11-13繼續瀏覽內容知乎發現更大的世界打開Chrome繼續京津冀銀行百曉生京津冀銀行百曉生坐標北京，攜手136家銀行，乾貨滿滿

您好，坐標北京

今年受益於銀行對小微企業的扶持紅利，購房按揭貸款的利率和額度在經營抵押貸面前都不佔優勢上半年的貸款業務中，全款再抵押佔了很大比例，而近期採用這種購房方案的比例越來越高。

與大眾認為「資金充足才會全款」的想法不同，恰恰是不足以支付二套8成首付的人羣，纔是全款抵押的積極參與者。當然，解決首付不足問題還有其他很多方式，比如其他房產抵押、信用貸等。

全款買房再抵押」這個詞有一部分客戶還比較陌生，不過這類模式已經在貸款行業存在了很長時間，並且適合大部分客戶羣體。

什麼是全款買房再抵押？所謂全款買房再抵押就是不使用按揭貸款，直接全款買入一套房產，並且拿到房產證後，再向銀行申請房產抵押貸款。

為什麼通過全款再抵押買房？

目前北京首套房貸的按揭利率：5.2%，可貸7成；二套按揭利率：5.7%，可貸2成。

而北京主流抵押貸利率：3.65% - 5%，可貸7成。在買二套的情況下，抵押貸利率更低，成數更高，這是通過全款再抵押買房的最大的原因。

【全款買房貸款優勢】：

成數高，由於主要的一二線城市多數需認房又認貸，所有在被認定為二套房的情況下，普通住宅首付一般需要5成以上，北京是8成。而使用全款買房再抵押，最高可抵押貸款房產價值的70%-90%。

節省利息：目前北京二套房利率為5.7%，全款買房再抵押利率為3.85%~5%，每年最高可節省1.85%， 以100萬為例每年最高可省1.85萬利息，可能很多人覺得這是小錢，每年又沒多少，但是你把貸款金額和週期拉長來對比，省下來的錢還是很可觀的哦。

全款購房後再抵押，實現二套房首付3-4成（置換或學區房購買等）。

房屋選籌完畢後，墊資全款購房，抵押辦理完畢放款後還清過橋資金（貸款金額為房屋評估價的60%-70%），北京目前二套房首付比例為80%，這樣即可實現二套房首付比例從80%降至30%-40%。

目前操作比較多的是利率低，期限長的產品。如果準備全款再抵押買房，最好提前規劃，提前進行規劃不但可以獲取更高的成數，還可以獲取更低的利率。

您好，坐標北京

今年受益於銀行對小微企業的扶持紅利，購房按揭貸款的利率和額度在經營抵押貸面前都不佔優勢上半年的貸款業務中，全款再抵押佔了很大比例，而近期採用這種購房方案的比例越來越高。

與大眾認為「資金充足才會全款」的想法不同，恰恰是不足以支付二套8成首付的人羣，纔是全款抵押的積極參與者。當然，解決首付不足問題還有其他很多方式，比如其他房產抵押、信用貸等。

全款買房再抵押」這個詞有一部分客戶還比較陌生，不過這類模式已經在貸款行業存在了很長時間，並且適合大部分客戶羣體。

什麼是全款買房再抵押？所謂全款買房再抵押就是不使用按揭貸款，直接全款買入一套房產，並且拿到房產證後，再向銀行申請房產抵押貸款。

為什麼通過全款再抵押買房？

目前北京首套房貸的按揭利率：5.2%，可貸7成；二套按揭利率：5.7%，可貸2成。

而北京主流抵押貸利率：3.65% - 5%，可貸7成。在買二套的情況下，抵押貸利率更低，成數更高，這是通過全款再抵押買房的最大的原因。

【全款買房貸款優勢】：

成數高，由於主要的一二線城市多數需認房又認貸，所有在被認定為二套房的情況下，普通住宅首付一般需要5成以上，北京是8成。而使用全款買房再抵押，最高可抵押貸款房產價值的70%-90%。

節省利息：目前北京二套房利率為5.7%，全款買房再抵押利率為3.85%~5%，每年最高可節省1.85%， 以100萬為例每年最高可省1.85萬利息，可能很多人覺得這是小錢，每年又沒多少，但是你把貸款金額和週期拉長來對比，省下來的錢還是很可觀的哦。

全款購房後再抵押，實現二套房首付3-4成（置換或學區房購買等）。

房屋選籌完畢後，墊資全款購房，抵押辦理完畢放款後還清過橋資金（貸款金額為房屋評估價的60%-70%），北京目前二套房首付比例為80%，這樣即可實現二套房首付比例從80%降至30%-40%。

目前操作比較多的是利率低，期限長的產品。如果準備全款再抵押買房，最好提前規劃，提前進行規劃不但可以獲取更高的成數，還可以獲取更低的利率。

你好坐標北京，做金融貸款行業多年

由於今年疫情原因，國家和銀行針對微小企業有一定的利率優惠，為了儘快讓小微企業進入正常的軌道上來，每個銀行都推出了，不同的利率優惠政策，最低利率年化3.65%，絕對是近10年以來最低利率沒有之一。

以北京為例：

首套：首付網簽價的4成，按揭可貸6成，年化利率是LPR（4.65%）＋55（基點）＝5.2%

二套：首付網簽價的6成，按揭可貸4成，年化利率是lpr（4.65%）＋105（基點）＝5.7%

房屋抵押貸款：可貸房屋評估值的7成，最長30年，年化利率3.85%（有真實公司年化3.65%）等額本息或先息後本還款。

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為什麼現在全款買房再抵押比按揭買房要划算呢？

首先第一點，房底利率比按揭利率更低，比如現在某些銀行的房貸利率最低是百分之三點八，比起按揭款那就省了很多錢了。

第二點，可以降低投資的風險，比如說你買的是二套房，那麼首付就會變成六成，這樣基本就享受不到槓桿的紅利，又隨時面臨著資金流匱乏的情況。

那全款買房在做抵押，就相當於只用了三成首付就買房了。這樣就把投資風險轉嫁給了銀行，你學會了嗎？

您好，坐標北京~感謝邀請

首先要知道今年當地的按揭政策和抵押政策：

當下LPR基準利率：

商業按揭貸款：5.2%（首套房），5.7%（二套房）

對比一下可以看的出來，商業貸款是在LPR基準利率上上浮0.55%，而二套房上浮了1.05%。

抵押貸的政策呢？嗯？？？

別急

抵押貸的政策：

首套、二套全部3.85%

WTF？？？搞什麼東西？？？ 3.85%，那我還按揭個什麼？

首先需要搞清楚一點，

抵押貸全稱叫抵押經營貸款，既然涉及到經營，那名下必須得有公司，並且新註冊公司不行，銀行不認可，還必須是要註冊滿1年以上的公司纔可以。

因為國家現在因為疫情期間，鼓勵小微企業融資，很多小微企業都因為疫情的原因經營不善。所以國家扶持，這是國家給的政策！！！

帝都金融貸款解答：如何辦理房屋抵押貸款？正確辦理貸款流程讓您少走彎路?

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