南站这边，如果说选南站附近这三，尽快入手，价格持续上涨，张家窝新城区这边，都是大面积，倒是不太著急

西青整体均价1.8-2万左右，南站这边也是1.8-1.9万上下，现在南站库存房源倒是不多，很多客户慢慢转移到精武镇置业了，南站慢慢的估计也会变成二手房市场位为主了，新房主要就集中在南站对面1公里范围后续会有出让土地。

天津南站这个板块凭什么成为买房人置业首选？不只是价格低还有什么

板块定位

南站科技商务区位于天津西南部，是天津市实施产业转型升级，落实京津冀协同发展战略的重要功能版块，规划面积10平方公里，总建筑面积731万平方米，是一个集科技研发、商业商务、生活配套为一体的科技商务产业集群和新型城市功能区。

依托于板块定位和区位优势，南站商务区还是京津冀协同发展的受益区域之一。

这几年由于武清和北辰的火热，通武廊的建设等让很多人忽略，南站在京津协同发展中也起到了枢纽作用，占据非常大的交通优势。

地铁方面，天津南站是天津地铁3号线的终点站，到市区中心的滨江道也只需要30分钟。

另外 ，西青最出名的三条云巴规划中，有T2、T3两条线路都经过南站商务区。

另外，驾车出行的话南站板块周边津晋高速、津仓高速以及周边十余条城市主干道路编织成一张南北相通、经纬相织的交通网路。

高铁方面，现在有京沪高铁、京津城际高铁，未来还规划了津雄高铁、津沧城际。

如今从南站坐高铁抵达北京仅需30分钟左右，5小时左右即可抵达上海、江苏等地。

据悉，津雄高铁和津沧城际的建设也已经提上日程，津沧城际计划2021年开工，2024年建成；津雄高铁虽然目前暂定。

所以天津南站不仅能够直面北京，未来还是承接雄安的交通要道，在天津与北京、河北、雄安的跨城联合发展中举足轻重。

所以，一句话总结，天津南站是集高铁、地铁、高速、快速和城市主干道等多种交通方式于一体的综合性交通枢纽。

所以，「伴生」南站的南站商务区板块有著其他板块不能比拟的交通优势，未来发展的基础动力充足。

尤其是这两年，从南站商务区启动开发建设以来，热度持续发酵。

如今该板块在西青中北镇、张家窝、精武镇「三足」鼎立的区域格局中破局而出，脱离张家窝而形成了属于自己的板块效应。

俗话说，要想富先修路。

天津南站的交通优势带来了人和产业，也因此加速更多配套的落地。

首先商业资源，社会山购物广场、地丰广场、瑞欣广场、玉锦路商业街、辛老路商业街、物美超市等能够满足周边居住著的购物需求。

未来，华侨城商业地块、环城基建琴韵道地块、鹏瑞利三宗商业用地等也将再次为区域商业配套做补充，超百万体量的集中型商业也成为促进板块发展的重要因素之一。

其次，教育资源方面，板块内已有目恩卓国际幼儿园、田丽小学、华旭小学、张家窝镇中学等，新引入的逸阳小学也已开始招生。

未来还会有与北京为明教育集团合作的十二年一贯制学校、张家窝中心小学等。

从教育质量的来看，显然板块缺少优质的知名的重点学校，但是这是环城教育资源的通病。

△鹏瑞利健康城

在医疗资源方面，目前南站商务区医疗资源相对匮乏。

好在区域内有正在建设的医疗配套鹏瑞利健康城，将发展成为一个集医疗、养老、酒店、会议会展和零售为一体的国际化区域医疗和商业中心。

最后，在产业的引入上，南站商务区板块周边聚集了大量的产业园，目前已有呷哺呷哺商业，经纬恒润研发总部等。

还有复星FOLIDAY「复游城」占地面积约1800亩，建筑面积约200万平方米，建设内容主要包括室内冰雪世界、主题乐园、商业商务街区、康养中心、地中海俱乐部、精 品酒店、国际 教育、亲子俱乐部、文化和创意办公等，计划总投资约600亿！仅仅从投资额上就能看得出这个项目的体量和份量。用一句话概括这个大型配套，就是一个能让你和你的全家人，舒舒服服在这里玩上几天的综合旅游娱乐体。这样的配套设施对于区域的发展确实起到很大的促进作用，也因此再次「点燃」了南站商务区的板块热度。

2020年11月5日，第三届中国国际进口博览会在上海开幕，西青区委书记李清带队赴现场考察。

11月6日至7日，西青区委书记李清等区领导带领有关部门负责同志先后前往上海北方工业发展有限公司、明略集团、仲益集团、复星集团、宁波杉杉集团，参观企业情况，并与集团负责同志进行座谈交流。

其中在杉杉集团，双方就天津南站科技商务区奥特莱斯商业中心投资项目进行商谈，杉杉集团计划在南站科技商务区投资20亿元建设大型奥特莱斯商业中心。

这也表明南站商务区除了已经确定的鹏瑞利大健康城、呷哺呷哺总部、复游城之后，南站商务区将再增一个大型商业综合体。

因为南站，环城四区中西青已经成为区域发展「领头羊」，如今更多新版块依托已经逐步兑现的配套进入「二次复兴」阶段，其中也少不了南站商务区的带动作用。

其实和配套最相关的就是房地产行业。

无论是交通、教育、商业，这些资源最后服务的都是人，而人的首要需求就是居住。

所以在交通、商业等配套优势初见端倪的情况就已经有很多开发商看准时机，拿地入驻。

从土地端看，南站商务区2019年共出让3宗住宅地块，分别被正荣、招商、金融街拿下，总成交价48亿元，总占地面积约28.5万平米。

值得一提的是南站商务区板块的土地储备充足。

根据去年天津市规划与自然资源局官网公示的《西青区11p-10-07单元控制性详细规划修改草案的通知》，南站商务区后面还有10块住宅用地、约50万平米土地等待上新，建筑面积约80万平米。

而从整个板块来看南站科技商务区大约有184万平米的住宅土地。

据统计，根据下图板块分为五部分，第一部分中住宅建筑面积46.9万平；第二部分中住宅建筑面积53.6万平；第三部分中住宅建筑面积84.4万平；

第四部分是商业金融，总建筑面积90.9万平；第5部分全部为工业研发，总建筑面积93万平。

西青区之所以能成为环城一个哥，一个很大的原因就是有良好的产业支撑，多以高新技术产业为主。南站板块目前已经了很多有名的企业在这拿地建设，比如一站式区域医疗及健康护理和商业枢纽鹏瑞利大健康城，呷哺呷哺商业，经纬恒润研发总部等。此外南站板块周围聚集了大量的产业园区， 未来西青区将以南站科技商务区的建设为契机，统筹周边的海泰高新区、汽车工业园、学府工业园、第三高教区发展，整合优势资源，实现产学研一体化的发展合力，共同成为西青经济发展新的增长极。

产业丰富、居住环境优美、商业业态齐全、交通便利通达才是一个城聚集人气的先决条件，也是一座城崛起的标志！吃、喝、玩、乐、住乃至工作都在一个区域内实现，这将是一个怎样的人生体验！

宜居宜业、宜学宜游，已有雏形！这里的一切正在悄然发生变化，这些愿景的实现都将定格在这一年--2022！！！

2022！这些旗舰项目投入运营

国际健康商旅城

投资50亿！占地115.5亩，总建筑面积33万平方米，有三级医院，有养老公寓，有会议会展，有星级酒店，有零售商业！这个项目已于已于2019年12月6日开工建设，日前，由中建交通总承包公司承建的天津南站鹏瑞利大健康城项目如期完成正负零工期节点，将进入地上主体结构施工。接下来，该项目楼宇将拔地而起。

预计投入运营的时间是：2022年！

经纬恒润中国研发总部

投资10亿，负责汽车、航空航天、车联网、轨道交通等领域电子产品研发、测试、销售。研发人员预计5000人，年营业收入100亿元人民币。该项目是落户天津南站科技商务区的经纬恒润中国研发总部项目。

项目已于2020年11月开工建设，目前进行土方开挖，春节前将完成基础底板施工。

预计投入运营的时间是：2022年底！

40号地商务楼宇

总投资约8.9亿元，总用地面积约2万平方米，总建筑面积约9万平方米，建设包括商务办公及配套服务设施，2020年已开工建设，该项目是天津南站科技商务区商务楼宇。

计划完工时间为：2022年底！

万科·华侨城商业

总投资9.5亿元，建筑面积地上7.03万平方米，地下2.5万平方米。地上4层，地下1层，涵盖购物、餐饮、娱乐为一体的集中型商业综合体。

该项目已于2020年开工建设，目前已完成桩基施工，正在进行地下基础施工。预计竣工时间为：2022年底！

2022！这些交通项目将通车！

天津南站专用快速通道

市区经快速路直达天津南站需通过津沧高速快速化改造、津沧高速至天津南站专用通道一期和二期工程。快速化改造项目已于2020年12月12日12时通车，一期工程已经完工。据了解二期工程预计2021年开工。

预计通车时间为：2022年！

瑞达路

直达天津南站后广场，与赛达大道相交，连通才智道和宾水西道延长线，通达市区。2020年7月才智道已经开通至赛达大道，瑞达路目前正在办理前期建设手续，预计2021年开工建设。

预计竣工时间为：2022年！

其他项目

为明国际学校

占地7.3万平方米，建筑面积6.4万平米，涵盖小学、初中、高中和国际部等办学层次，建有两栋围合庭院式教学楼和一栋学生公寓，同时配备高标准的篮球馆、击剑馆、游泳馆、攀岩墙、真草草坪足球场等高配置运动场地，还配置有舞蹈教室、音乐教室、电子钢琴教室、书法教室、陶艺教室、棋类教室、航模教室、创客教室、机器人教室以及物理、化学、生物、地理、信息等众多功能教室及实验室。

该校已于2020年招生，过渡期结束后，师生全部迁入南站校区校舍。

商务区绿道景观

该项目南邻丰产道，北至博航环路，东侧至柳静路。位于天津南站科技商务区北部的城市公园绿地内，南北向长约1042米，东西长约616米，建设总面积4.52公顷。主要建设内容包括绿化、铺装、水系工程。新建景观亭、廊等巩固筑物并配套实施景观照明、景观小品等设施。

2022年底完工。

其他项目

备受关注的复游城项目已深入洽谈阶段；南站奥特莱斯项目将加快推进；嘉和路（博桦道至枣林大道）已在施工；博桦道、望湖路、琴韵道也在进行施工准备阶段... ...

众所周知，天津的楼市江湖一直有一个传说，它叫「涨价窝」。

但自从2019年真正的南站板块崛起后，张家窝板块被「一分为二」，成了两个独立的组团。

连行情也「割裂」严重。完全两个「画风」。

为什么这么说呢？没有对比就没有真相！

横向上看，南站高层1万9，张家窝洋房1万7，两者之间价差明显。

纵向看，张家窝融侨方圆2018年首开价23000-25000，现在洋房17100起；

融侨阳光城皓玥2019年首开价19000-21000，现在洋房17500……

各盘相比之前都有不同程度的回落。

而南站却十分「硬核」，津门正荣府、招商公园1872都是2019年开的盘，首开价一个2万1，一个1万9。

现在不仅没有跌，反而还涨了些。

从趋势上看，也大相径庭。

南站板块的招商公园1872，新加推的楼座比原来每平米涨了1000多。

现在87平米的两居，最便宜也得168万起，贵的能到185万。

津门正荣府一看招商涨了，也往上小调了几百，现在成交价2万1。

新开盘的金融街西青金悦府「起点」也不低，15层到顶小高，首开均价19200元/平米。

而张家窝却仍在下行：

●融侨方圆叠拼2万-2万2，送车位；

●融侨阳光城皓玥117平194万起，折合单价1万6千多；

●社会山西苑十一期间送精装补贴，别墅送45万，洋房（121平米）首层送20万，其他房源送10万；

●中交樾公馆现房在售，最便宜16500，还有送车位、送装修活动；

……

简而言之，一个涨一个跌，南站和张家窝极度分化。

但问题是，南站刚启动一年多，配套上还并不完善。

而张家窝已发展了十多年，无论是配套还是人气、居住氛围，都比南站板块高出好几个档次。

这到底是为什么呢？

坦白说，张家窝板块前些年之所以「封神」，成为大名鼎鼎的「涨价窝」，凭借的就是天津南站这个大引擎。

南站开通前，张家窝房价5000左右，而南站开通后张家窝房价一路疯涨，一度飙至2万以上。

虽然两者间还有一段说远不远、说近不近的距离，但并不能阻挡买房人的热情。

从2019年正荣以最高限价22.33亿元+自持面积9800平米竞得南站科技商务区第一宗宅地开始，真正的南站板块便正式启动。

如今已聚集了包括津门正荣府、招商公园1872、金融街西青金悦府在内的三个楼盘。

瞬间，高下立现。

一方面，南站板块比张家窝板块距离天津南站更近。

三个盘都步行可达，最近的直线距离才500米左右，「截胡」了很多北漂等外地置业人群。

连市区外溢也会先被南站板块「过滤」一下，够不上的再往远处走，去张家窝。

另一方面，南站板块定位高，有大规划作背书。

规划有3条高铁+1条地铁+2条云巴的天津南站，和占地10平方公里、定位为天津「西部门户」的南站科技商务区，就不用多说了。

这里小编给划几个很多人还未察觉到的点。

大家都知道，天津这些年卖地流行「捆绑」卖，一宗宅地配搭一宗商服地块。为什么呢？因为在天津商业不吃香，很多开发商都触头商业。

以致于有了不少「商改住」的神操作。

但南站板块却反其道而行之，把大量的住宅用地以及工业用地，调整为了商业用地，而且是高密度商业。

也就是说，南站周边会建很多写字楼，高楼大厦一起来，城市感就有了。

这也就是我们常说的城市界面。

南站板块的城市界面会比张家窝好很多。引进的配套也很高级。

比如今年已招生的为明国际学校，可以说是目前西青区最好的学校了。

再比如横跨三个地块的鹏瑞利，它瞄准的可不单纯是天津，而是北京乃至京津冀。

还有呷哺呷哺总部综合体、经纬恒润天津研发中心等。

近日又引进了一个占地约1800亩、体量约200万平米的复星FOLIDAY「复游城」，

建设内容主要包括室内冰雪世界、主题乐园、商业商务街区、康养中心、地中海俱乐部、精 品酒店、国际 教育、亲子俱乐部、文化和创意办公等，计划总投资约600亿！

仅仅从投资额上就能看得出这个项目的体量和份量。用一句话概括这个大型配套，就是一个能让你和你的全家人，舒舒服服在这里玩上几天的综合旅游娱乐体。这样的配套设施对于区域的发展确实起到很大的促进作用，也因此再次「点燃」了南站商务区的板块热度。

不夸张地说，南站未来就是天津的西部门户。

对于外地买房人来说，买房就是买未来，南站的板块价值度远在张家窝之上。

值得一提的是，这一板块也正朝著西部门户、对接雄安的方向发展，它的未来和成长，有目共睹。

而当大家预期一致看好时，越会形成向好的结果。

所以南站板块坚挺也在情理之中。

不过，虽然北漂等外地客户被抢走了，但相比南站，张家窝本地人更认可张家窝。

因为张家窝配套成熟，居住氛围浓，而南站离著张家窝生活区有点远，配套上也比较「单薄」。

而且从产品上来说，张家窝本地人以改善需求居多，他们更倾向于买大户型。

融侨方圆之所以卖得比融侨阳光城皓玥好，就是因为融侨方圆的户型偏大，对了张家窝改善客户的口味。

成交数据显示，今年前9月，融侨方圆签约了117套房，而融侨阳光城皓玥只签约了99套，较之少了18套。

对于一个板块来说，有「故事」很重要，眼前的配套反而不是最重要的，是不是很有意思！

从置业人群上分析，小编认为要根据交通优势选择新房，当然是距离站点越近越好。

尽管市场整体冷淡，但是南站商务区的置业需求却不少。比如「复制」武清的居住模式，依托于高铁直达急需落户天津的北漂人群；还有市区外溢的置业人群；西青本地的改善置业者等。

重点是，南站商务区的整体房价还有没破两万的，相比一下周边的中北镇、精武镇等2万多的价格，南站商务区能得到买房人青睐也不足为奇，何况还有如此的「重磅」的交通配套。

如果你也恰好有买房需求，南站商务区可以考虑，我也真好负责。

如果你对该板块还有什么疑问，或者有所分享，都欢迎在下面留言讨论

上半年买融侨附近的楼盘是降价了。

买南站近的楼盘价格还有些许上涨。

津门正荣府没多少房子了，南站最近的洋房社区。

买高新区地铁站的也没有降价，保利和光尘樾还带来了一大波流量。

杨伍庄万科翡翠大道是降价了。目前价位在合理区间。

融侨阳光城皓玥别墅?

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南站最近被学府高新区挤兑的不行，之前小团做过一个横评比较，可以看看

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