業委會成立第一次業主大會需要做些什麼？
物業選續聘辦法
隨著近年來物業與業主矛盾日益激烈頻發，特別是一些反仆為主的物業因為不受制約凌駕於業主之上，更使矛盾激化的相關報道屢見不鮮，使得成立業委會也成為了大家所關心的熱點問題。筆者根據實踐經驗，對業主大會會議籌備組開展工作所面臨的局面、選舉籌備組業主代表的困局、籌備組運作難點三個方面進行分析，並圍繞著將利益之爭引導向規則之爭這一核心思路提出自己的解決方案。
一、萬事開頭難
萬事開頭難和良好的開端是成功的一半這兩句話用在籌備業主大會會議上我認為是非常合適的，籌備工作是首當其衝、難度最大的，但如果謀定後動、處理得當也會讓後期的業主大會會議等工作開展順利。
實踐中，業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）成立之難主要體現在籌備組中業主代表產生的困難。造成這一結果的原因有很多，有的是因為開發商的代言人慾圖利用規則維護既得利益，這是既有動力又有實際利益的一方，畢竟觸動利益比觸動靈魂要難的多；有的是因為部分業主對籌備組這一角色的理解偏差，多有明哲保身、與己無關之念頭，反正影響的自身利益也不多，小虧吃了就吃了；也有的是因為個別業主摻雜個人利益來參與籌備組的工作，但從某種角度看，這也是種積極為大家代言謀求利益的體現。但根本的原因還是地方法規中對籌備組中業主代表如何產生的規定是一片空白，怎麼選舉、怎麼確認、怎麼處理異議，怎麼救濟對異議的處理不服等等都沒有明確的規定。在當今法治政府的要求下，政府無論如何選擇，都沒有相關依據。政府唯一能做的就是引導、協調。
當然，籌備組成立除了業主代表產生困難外，實踐中還存在物業公司或開發商代表拒不參加籌備組的情況。這裡又體現了物業管理的短板。物業管理條例是規定物業公司或開發商必須參與籌備組和配合工作，但是，對違反這一規定的行為，條例沒有相應的處罰規定。這個短板導致個別開發商明目張胆不參加籌備組。這種明顯利用法律漏洞的行為，也是造成籌備組難以成立的原因。
不僅如此，根據《業主大會和業主委員會指導規則》第八條：「物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：（一）物業管理區域證明；（二）房屋及建築物面積清冊；（三）業主名冊；（四）建築規劃總平面圖；（五）交付使用共用設施設備的證明；（六）物業服務用房配置證明；（七）其他有關的文件資料。」和第九條：「符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。」建設單位也就是開發商理應提供以上規定的文件資料，但實踐中往往開發商出於各種原因沒有提交上述的文件資料，導致籌備組成員是否有業主資格等問題都無法確認，更無法按照《業主大會和業主委員會指導規則》第十二條（條文的具體內容請大家看文末）提前對需公示內容進行公示，而處理的辦法僅為《業主大會和業主委員會指導規則》第五十條由物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令建設單位限期改正。所以實踐中很多時候往往因為開發商的拖延、拒不提供材料導致籌備工作難以開始或者陷入停滯。而當事情無法推進時，自然對擁有既得利益的一方是有利的，特別是要產生一個監督物業的業委會，而物業往往是開發商指定的，這一點《業主大會和業主委員會指導規則》第十七條中很明顯，就不累述了。
二、籌備組業主難選困局如何破
萬事開頭難，籌備組的成立又是業委會的開局，籌備組成立直接關係業委會能否成立順利成立，籌備組成立之難直接折射出業委會成立之難，折射出各種利益之爭。在邀集業主成立籌備組的過程中，很有可能出現如下一種情況：「你選誰都會有意見，所以代表難選。」特別是開發商和業主矛盾比較尖銳的小區，更會有火藥味的爭執和對抗。然而，成立籌備組的前提和核心就是產生代表。遺憾的是現行管理辦法對籌備組代表的產生沒有明確性規定，特別是對於實踐中爭議的代表產生問題，無任何規定。
解決這一問題的核心思路是讓規則選、制度選。如何解決籌備組代表產生問題，各個小區情況不一樣，但是關鍵在於先定標準，定好標準，用標準來選。籌備組組長要先定下挑選的標準，按照這個標準選。根據規則和標準產生籌備組業主代表後，即使落選業主代表有不滿意見的，也屬於對規則的完善和討論，而不是帶有較強針對性的利益之爭了。比如可以提如下的標準並提前在小區公示，給出一定時間的異議期（說明必須書面提交異議）：
(一)必須具有業主資格，在本小區生活和居住，且日常工作地點不得在麗江市以外；
(二)代表數量要根據業主的名單在男女性別和樓棟之間保持一定的平衡，可以根據實際情況鼓勵或者限定一定名額：
(三)與小區公共利益之間無利害關係，如果有明顯的利害關係，比如開發商往往會安排一定的關係戶來摻沙子，或者某些業主在小區有較大的私人利益，那麼如何制定這一條來把有明顯利害關係的人剔除就需要結合實際了；
(四)籌備組成員不得有直系和旁系親屬參與業委會候選人競選，這一條是為了選舉過程的公正，也可以根據實際情況來進行調整。
(五)在遵守上述規則下，由全體符合條件的報名參選人共同無記名投票選出籌備組的代表，這一條考慮的是業主很難聚齊並且報名參選人這個範圍限定的很有講究。
規則不一定是這五條，但核心是秉持公平、透明的原則，把條例賦予籌備組負責人選人的標準制度化、透明化，把人事、利益之爭變成規則之爭。同時，對於哪些人有投票權、如何進行投票也應當一併進行公示，而之後籌備組的議事規則（表決、缺席等問題）也應當盡量一次進行公示。利益之爭不是壞事，關鍵是要按規則爭。這也是規則的本質，規則就是定分止爭。
三、籌備組運作難點如何解
對於業主大會的籌備工作，政府必須有所為，有所不為。
物業矛盾具有群體性、複雜性、高危性特點，特別是近年來的物業糾紛往往還涉及開發生開發的房屋問題（質量、面積、規劃不符等等），更使物業矛盾尖銳。物業矛盾小則關係到小區的和諧與穩定，大則關係到社會的安定，具有高度的社會公共事件特徵。因此，必須保證政府對物業管理矛盾介入和處理的主導權。當然，物業利益糾紛是基於建築物區分所有權所產生的糾紛，是一種民事糾紛。所以政府應當在介入的深度和廣度上保持限制，並且採用一種被動的方式進行介入。換言之，政府不能代替司法機關對私權進行裁決和處分。政府的定位應以引導和協調為主。務必要把握業主自治與政府監管相結合的。
籌備組的組成人員和議事表決規則很重要，因為這將決定業主大會召開的順利程度和選舉的規則。如何確定選舉的規則是很重要的，我們在網上會遇到很多成立業委會有多難的新聞，裡面往往提到成立業委會的很多「障礙」，比如說：「開發商要求候選人開無犯罪記錄證明，否則不能當候選人；又或者只允許業主現場當天投票，有委託書也不行，就是只能本人投票；又或者要求候選人必須要有物業開的居住證明才能報名當候選人等等。」這些看起來就很荒謬，就能感覺到惡意為難人的辦法反而借籌備組的工作而成為了小區的選舉規則，雖然這些問題都得到了曝光、處理，但是讓成立業委會難產的目的卻達到了。
籌備組內部的決策是採用組長負責制?還是採用少數服從多數表決制?籌備組籌備活動能否被中止?籌備組代表能否更換?如何更換?上述問題，法律規定完全是一個空白，這也是籌備組實踐運作中的一些難點。筆者建議這些問題應當提前考慮成熟，能與籌備組成立公示一併進行公示最好。如果如何開展籌備組工作沒有提前準備好，把規則進行公示、公開，則不僅處理籌備組組成人員的異議問題就難以有一個明確的標準，更會使籌備組對其後關於籌備組議事規則、決定事項的必然產生的爭執和主張也難以有一個讓矛盾各方都能接受的方案。在關於籌備組議事表決機制的問題上。
筆者建議採用組長一票否決制下的少數服從多數的綜合表決制。也就是說，對於籌備組議決事項，除應獲得出席代表過半數同意外，還必須是組長不反對方可通過。如果一個事項沒有過半數籌備組代表同意，不得通過。如果組長反對，即使某事項獲得過半數代表的同意，該事項也不得視為通過。這一制度設計要點在於，採用少數服從多數的表決方式，充分尊重和相信業主的自治。同時，這一制度設計賦予組長一票否決權，不但充分體現了政府對物業管理的監管權。而且體現了政府監管權的被動性特徵。政府只有一票否決權，沒有一票通過權。政府只能否決提案，不能單方通過議案，具有明顯的被動性。而且，這兩種制度設計的融合，實現了政府監管與業主自治的平衡，實現了業主代表與物業公司代表的利益平衡，實現了各方利益的和諧。
《業主大會和業主委員會指導規則》
第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
（一）物業管理區域證明；
（二）房屋及建築物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建築規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：
（一）確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
（六）制定業主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。
第十七條 業主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業服務企業；
（六）籌集和使用專項維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建築物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
按物業管理條例行事，全程保留書面證據即可，事後需到所在街道進行備案。全程可以尋求街道方面協助，不算什麼大問題。
算賬，拿回公共收益餘額。重新簽訂物業服務合同（可以是續聘，也可以是招標）
感謝邀請。
成立首次業主大會，會成立籌備組，籌備組組長由當地街道的代表擔任，然後在街辦的組織下推進，但個人建議穩妥起見，還是我諮詢當地物業主管部門（一般是房管或住建部門），畢竟他們主要就是研究物業管理的。
首次業主大會，最重要的三件事是通過管理規約、業主大會議事規則，和選舉產生業主委員會。這些準備工作實際上都是籌備組做的，不需要普通業主做什麼，如果有興趣參加業委會的，可以申請作為候選人。當然，首次業主大會也可以表決其他事項，如物業公司的選擇、物業費標準的確定等等，這些根據每個小區的實際情況確定。
等相關工作都已經準備完畢，籌備組要將開會的相關事項，以及要表決通過的相關內容在小區內進行公示，然後就是開會，徵求小區全體業主意見了。
希望解答了您的問題。
準備與物業協商的相關事宜，如公共收益，業主委員會的成立，物業需要整改的事項等。
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