一個月物業收16萬都去哪了？
現住的房子 物業費2.18/平米 是個套三80平 一個月一戶就要交174.4元物業費 一層樓有4戶 有23層 一棟樓兩個單元 一共5棟樓 所以一個月物業收入高達 174.4*4*23*2*5=160 488元 再除去保潔阿姨和保安的工資 3500*8= 28 000 還剩 160 488 -28 00 =132 448 元。 這還沒算停車費和電梯間的廣告費。所以物業費為什麼這麼高，業主交的錢都去哪了，為什麼業主不能自己換物業。
1)合計16萬管理費怎樣來的？10個單元，每單元23層4戶，合計920戶，每戶面積都一樣才能得到16萬的合計管理費。據我了解，開發商是不會這樣玩的，一個小區戶型肯定有大有小，所以第一你這基礎數據就不對了。
2)保潔保安怎麼才8個人？小區幾個門口？監控室算上了沒？一個門口一個監控三班倒加排休就7個保安了。按你說的920戶每戶80就七萬三平方了，一般一萬左右配一名保潔就7至8個了。
合計14~15人，你算的人頭就不對了。
3)客服算上了沒？平時有事你電話要不要客服接？客服2個你算漏了。
維修工算了沒？綠化算了沒？三班倒的維修和日常綠化你又算漏4個人。
4)你家能正常使用自來水嗎，水泵維護要不要錢？
你家能正常用電嗎？專變維護要不要錢？
你家能用電梯嗎？電梯維護要不要錢？
你家有沒有消防設施？消防維護要不要錢？
你家家門口燈泡有人修沒？日常材料要不要錢？
5)業主能通過業主大會更換物業，但是我告訴你，小區越小，管理費越貴，換了萬科啥的估計不低於兩塊八。
6)如果沒過保修期，而且物業跟開發商同一集團的，建議就別換了，遇上房屋質量問題還可以通過物業來施壓。換了物業開發商誰理你啊，有事您上法院起訴去吧您啊。
剛好做物業，大致算一下吧，如果你的小區沒有的可以除下。
經理一名，可能還有分管保安的、維修的、綠化保潔的主管，這個5棟樓的就算沒有吧，就一個經理。
安全員24小時在崗，12小時制兩班，兩個門一個消防控制室值班員，一個巡邏崗，加起來四個人，在算一個頂休的，每個班組得5個人，兩班10個人吧。
監控室消防主機操作員，現在12小時工作制月薪不低於4500，高的有5500，這個是除下社保，計算的到手工資，按4500算，得9000元一個月。
保安兩班倒設一名班長，12小時制，月薪得4500元，隊員得4000-4200元。平均按4200計算，8人共計33600元，加上監控室的9000共計42600元。
園區就五棟樓，園子不大，按園區內二名保潔，有地下車庫的話加一到二名保潔，樓棟內每棟一個保潔或整體配三名保潔承包5棟樓內衛生，加一名保潔班長，最低限度得需要六名保潔，總體月薪為2000-2500，實際上人員多工資低，人員少相應要提升一點工資，就按 2200計算的話每月保潔支出13200元。(看看城市裡的環衛工人月薪多少，現在保潔都是中老年人，不用交社保。)
綠化，每天維護綠植，修剪樹木之類的，算一個人吧，專業工作，給4000吧，老年人，沒社保。
技術員水電工，一個不行，這個得二人，手藝人別的不說，一個月沒3800-4500誰干呢？持證弱電/強電，還得會和水泥補個磚之類的手藝，按4000計算吧，二人共計8000，這個得有社保，經常有爬高上低的工作，不放心年齡大的去做。
得有個前台吧，得有倆值班的吧，充做客服員，沒有也不行，咋就不說物業公司需要的行政、財物、人事崗了，就不說需要人員統籌園區物資、人員招聘分配管理了、對接政府社保、社區、公安、消防之類的事了，就整倆人給前台值班收收物業費了，一個月給3000吧，倆人6000塊。
垃圾清運、電梯維保基本都是外包出去的，我不給詳細解釋了，10部電梯，5棟樓各兩單元的小區應該整體得有15萬方吧，這個下來每個月這兩項費用得有2-5萬，最低得2萬。
公共照明、公區用水、公共維護物料費、辦公耗材之類的先別算。
算算多少人，經理1+保安10+保潔6+綠化1+水電工2+客服2＝23人，管理21人的物業經理一個月6000工資不貴吧？算5500吧，來計算一下沒有社保的情況下，最低運行成本的物業人力支出:經理5500+保安42600+保潔13200+綠化4000+水電工8000+前台6000＝79300。
以上的薪資表應該是最低了吧？捫心自問，這種崗位這種薪資招聘的人員什麼素質？換成你或者家裡人會去做么？這種薪資留的住員工？保障得了物業服務標準？而就這樣的團隊就這就佔了一半的物業費收入。
就別提能100％收上來物業費了。
16萬物業費真不多，20多人的項目，20多人的公司，一個月利潤估計最多在3萬上下。
額外提一點，如果是以我這樣計算得團隊所管理的物業小區，每個月廣告費也很有限，因為小區品質比較差，是很難溝通高價值廣告長期投放的，高品質小區廣告經常更新，老舊差小區廣告更新頻率低下，就是因為引流變現度較低。
車場管理費的話如果是地下車庫得話需要增加一個車場崗位，白夜班兩人，收益其實並沒有提升太多，因為相應的增加了人力成本，具體數值按你們小區車位管理費計算後減去兩名保安的工資即可。
實際上小區越小，管理成本越大，但是優秀的物業管理可以幫助業主維護整體小區得品質，以保證業主的居住體驗和維護業主的資產價值，同一個區域的房產，好的物業和普通物業管理的樓盤，出售價格上會有明顯區別，居住體驗更是不一樣。
打這麼多字，也沒仔細檢查，如有哪些不當之處，歡迎交流。
學好數學，世界和平
首先不理演算法的問題，明年16萬購買力得縮水多少，後年呢，大後年呢。但是哪怕過個十年八年，物業費會漲一分錢嗎，不可能的，沒人同意。
人工服務支出佔比極高的行業，肯定要考慮未來購買力貶值的問題，但是別的行業能調整價格，物業卻不能。你去找「新物業」，別人也必然要計算這筆賬。
除非只想干兩三年，在小區里榨了錢就跑，這種的就便宜哦。我看到時候就是好的物業價格是怎麼都談不下來，這些嚷著要換物業拉又不下臉的事精就湊合著找了個便宜的坑貨。常見發展。
貪小便宜的人，往往就是得吃最大虧的人，愛撿著垃圾吃，吃拉肚子。
別想多了，不影響生活就少折騰。一般換物業都是針對嚴重問題，比如貪污維修基金啊，鏟掉綠化搞停車場啊，找些老頭老太看門巡邏啊，水電電梯不維修啊，甚至卡裝修說舉報勒索業主啊，這種才叫嚴重。
首先 收費率不可能100% 總有不交物業費的 算你90%的收繳率 每月收入是14.5萬左右支出：1.電梯一梯四戶大概率是雙電梯運行 每台電梯每月維保費算你300元（不算高 屬於偏下了還）20台電梯每月維保費0.6萬元2.消防報警系統維護 就按沒有固定維保公司 每年集中大修一次花萬把塊錢 每月均攤1000塊 0.1萬元
滅火器更換 估計你們那裡一梯四戶一層有3個消火栓 每個消火栓裡面放兩具 一層6具 一個單元是138具 四捨五入算你140具 10個單元 1400具 每年更換/保養/檢修一次 一次20塊錢 每年2.8萬元 加上配電房，水泵房，設備間的 為了好計算 算2.88萬元 每月0.24萬元
消防水池，水泵房，管網等水系統刷個漆、換個水帶、換個消火栓玻璃之類的零星維修 只算0.01萬元 給滅火器一塊湊個整 消防每月支出 0.35萬元3.自來水加壓設備高層肯定要二次加壓供水的 水箱什麼的都要按時清洗，泵組要保養 一年按照6000元支出 每月就是500塊 0.05萬元 4.公共用電電梯，供水水泵，園區路燈，樓道燈，等等 每平米每月算0.1元 每月為0.736萬元 湊個整 算7500元吧 5.公共用水綠化澆灌，路面，樓道清潔之類的 算你一月用100噸，500塊錢7.零星維修地面破了補個洞修修補補，換個開關，聲控燈什麼的，綠化買點草皮，補個樹苗之類的全算上 一月算你1000塊吧 ，
8.業主福利 物業費能收兩塊多 估計逢年過節要送點啥小禮物的吧 例如 對聯，過節時候送點花，臘八熬點粥，交物業費送點米面油之類的，每戶按照10塊錢算吧 每月大約是766元 按照750算吧 9.人員工資物業費能收兩塊多 估計消費水平不會太低 a.物業經理 每月工資 實際到手5000元 那麼號稱就得5500元 個人承擔10%五險 公司實際付出付出成本大約是7100元左右 公司承擔30%左右 b.維修維修主管/班長 一個人 搞一些 類似於編排工作計劃，維保簽字，之類的 干點零星活 一月4000塊錢吧 公司支出成本是5600元 維修工 至少得三個人 爬高上低的一次出動得倆人 還有一個機動 誰家裡停電了怎麼的 得去推個閘之類的 還得有晚上值班的 人少了根本沒法搞 一個師傅得3500元吧 公司支出成本是4900 合計1.47萬c.客服/管家
客服主管 一個人 編排工作計劃 處理客訴 跟上級管理部門打交道 一月4000 公司5600前台 倆人 負責收費 處理客訴之類的 一月3500 公司4900管家 900多戶 按照一般來看一個管家極限服務約400戶 那就得得三個人 互相照應才能輪開班 才有休息時間 一月3500公司4900d. 保安 保安班長一個人，你那邊估計就一個出入口就放一個人守門，巡邏兩個負責轉轉樓 擺擺電動車之類的。順道替替監控室 門崗 吃飯，上廁所之類的 一個班 四個人，白夜兩個班8個人，一月一個人3000塊錢 公司不給交社保，一月支出2.4萬元 保安班長再多拿點，一月得2.5萬了吧。e.保潔 5棟高層，算上園區 攏共算你5個人 保潔一人一月2500塊 那一月就是1.25萬元 還忘算個文員 文員跟管家一樣 算3500 公司4900 人工成本 粗算合計就是 7.74萬元然後。員工的日常福利，日常勞保用品，逢年過節的過節費，年終獎，收個表揚信之類的小獎勵，受委屈了的安慰獎，幹活受個小傷管個醫藥費，還有日常吃飯，住宿之類的 算20%工資
公司人員支出就要 9.28萬其他的約2萬這個每月剛性支出就要11萬多了 收益大約3萬來塊錢 這還不算電梯，水泵，其他設備的大修，大規模支出的前提下。前期物業置辦桌椅板凳，電腦，裝修，什麼的每月折舊都還沒有算喲～推薦閱讀：
